XX市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
;
（2013）沪二中民二(民)终字第1568号
;
上诉人(原审原告、反诉被告)上海庆有幕墙制作有限公司。
法定代表人李某某。
委托代理人周智军，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)上海康诺管业有限公司。
法定代表人邱某某。
委托代理人周松涛，XX市华诚律师事务所律师。
上诉人上海庆有幕墙制作有限公司(以下简称庆有公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服XX市XX区人民法院(2013)青民三(民)初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人庆有公司的委托代理人周智军、被上诉人上海康诺管业有限公司(以下简称康诺公司)的委托代理人周松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年1月11日，庆有公司作为乙方、康诺公司作为甲方双方经中介介绍签署了《厂房租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于青浦工业园区汇滨路xxx号的2号和8号厂房出租给乙方作为生产经营场所，租赁物面积7,228.44平方米；租赁期限自2012年2月1日起至2018年1月31日止，甲方保证出租厂房符合国家对租赁厂房有关规定的要求，甲方保证在签约后60天内完成照明保持可使用状态、厂房内刷白、厂区空地平整完毕、垃圾物料清运干净、厂房卫生打扫干净破损之处予以修复，甲方保证办公楼外墙粉刷于2012年2月1日起60天内完成；2012年2月1日起至2012年2月29日止为免租期，如遇厂房交付日期延后，免租期及起租日期则相应延后；合同履约保证金为人民币(以下均为人民币)410,000元，第一至第三年年租金为1,666,000元、第四至六年年租金为1,783,000元；租金先付后租，每次支付三个月租金，在每年的1、4、7、10月的25日之前支付下一次的租金；合同期满后，在乙方已经向甲方支付了全部应付租金的前提下，自乙方和甲方办理完毕租赁物的移交手续或者视为乙方已完成租赁物的移交手续起七日内，甲方应向乙方退还履约保证金，乙方有应付未付的水电费等尾款的，甲方有权从应退还的履约保证金中做相应抵扣；合同中并对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，庆有公司按照约定支付了保证金和第一期三个月的租金共计826,500元。至同年3月中旬口头告知康诺公司不再租赁该房屋，并于3月28日向康诺公司发送了合同解除函，期间也一直未收取房屋。上述合同解除函表明：因国内经济形势急剧恶化，庆有公司的生产经营受到较大不利影响，因此决定解除与康诺公司签署的厂房租赁合同，自解除函送达康诺公司之日起不再履行该合同，愿意和康诺公司协商赔偿损失事宜，并尽一切可能减少双方的损失。
2012年5月30日，康诺公司向庆有公司回函表示经慎重考虑同意解除双方之间的厂房租赁合同，希望庆有公司协商处理损失赔偿事宜。后双方对损失赔偿问题未能达成一致意见。庆有公司遂起诉，但在审理过程中因庆有公司需进一步收集证据申请撤诉。
庆有公司诉至法院请求判令：1、康诺公司返还庆有公司租金416,500元；2、康诺公司返还履约保证金410,000元;3、康诺公司支付庆有公司利息损失45,922.86元。
康诺公司原审中提起反诉，请求法院判令：1、庆有公司支付康诺公司4个月的租金555,333元；2、庆有公司赔偿康诺公司2012年1月11日起至2012年1月13日期间的租金损失91,287元；3、庆有公司赔偿康诺公司2012年6月1日起至2012年8月31日止的房屋租金损失416,500元；4、庆有公司赔偿康诺公司中介费138,000元；5、庆有公司赔偿康诺公司两次诉讼而产生的律师代理费64,325元；6、庆有公司赔偿康诺公司因申请保全而致的损失16,713元。后在诉讼过程中，康诺公司撤回了第6项反诉请求。
庆有公司、康诺公司陈述：双方合同签署经中介居间介绍。康诺公司认为按照通常做法中介费用是出租人与承租人签约成功后由出租人支付的，因此由康诺公司在与庆有公司签订协议后支付了中介费。
原审认为，庆有公司与康诺公司之间签署的厂房租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。庆有公司因经营不善问题向康诺公司提出解约，为根本违约行为，其应当承担违约责任。康诺公司其后同意解除合同，因此认定双方之间的租赁合同在康诺公司认可合同解除之日起解除，合同解除后庆有公司不应当再支付租金。双方在合同中约定的履约保证金，根据合同条款为保证庆有公司在履行期限届满时的腾退行为和水电费等费用的支付，但庆有公司并未收取房屋，未因庆有公司而产生水电费，且康诺公司也在反诉中提出了租金的要求，因此该笔费用康诺公司应当退还，未退还的应当自合同解除之日起计付利息。因双方一致认可庆有公司在三月中旬即口头提出不再履行合同，且其后庆有公司也向康诺公司发送了正式的书面通知，酌情确定具体日期为3月28日，自该日起次日康诺公司即应当采取合理措施防止损失进一步扩大，未能采取措施防止损失扩大的，对于超出合理损失的部分庆有公司不应赔偿。综合具体情况酌情确定康诺公司应当自次日起三个月内将该房屋另行处理，超出该三个月之外而致的损失部分，庆有公司不再赔偿，具体的损失数额以双方之间约定的租金标准为参考予以确定。双方虽然签订合同在先，但合同中明确约定起租日为2012年2月1日，因此自合同签署至起租日庆有公司不应当再行支付租金或使用费。其后合同中约定了1个月的免租期，但因双方的合同解除与该免租期虽无直接关系，该免租期与合同租赁时间的长短存在直接关联，对于该期间的房屋空置而致的租金，参照免租期长短对应合同期限酌情予以确定。康诺公司陈述其支付中介费的条件为签署租赁合同，双方租赁合同签署以后康诺公司也支付了中介费，该中介费并非用以保证租赁合同切实按约履行，因此中介费用并非因合同解除而致的损失，对该项反诉请求不予支持。康诺公司要求庆有公司支付律师费用，该请求没有合同和法律依据，对此不予支持。综上，判决如下：一、上海庆有幕墙制作有限公司与上海康诺管业有限公司于2012年1月11日签署的《厂房租赁合同》于2012年5月30日解除；二、上海康诺管业有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海庆有幕墙制作有限公司履约保证金人民币410,000元；三、上海康诺管业有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海庆有幕墙制作有限公司租赁期间的租金人民币4,564.38元；四、上海康诺管业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海庆有幕墙制作有限公司利息损失人民币19,393.56元；五、上海庆有幕墙制作有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海康诺管业有限公司损失人民币132,367.12元；六、上海庆有幕墙制作有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海康诺管业有限公司免租期租金人民币130,000元；七、上海康诺管业有限公司的其他反诉请求不予支持。
上诉人庆有公司不服原审判决，向本院提起上诉称，庆有公司通知管诺公司不再履行合同后，努力寻找新的承租人，但是管诺公司因股权转让问题，至今没有再出租该厂房。管诺公司一直没有交房，原审判决庆有公司支付包括免租期在内的租金，没有依据。庆有公司请求撤销原审判决，发回重审或者依法改判支持庆有公司的诉请，驳回管诺公司的反诉请求。
被上诉人管诺公司辩称，管诺公司要求庆有公司收房，但是庆有公司以各种理由没有收房，是庆有公司单方面的原因导致交付延后。免租期是庆有公司可以使用的期间，庆有公司现单方违约，理应支付免租期的租金。管诺公司请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，双方签署的《厂房租赁合同》约定起租日为2012年2月1日，当时厂房为空置，庆有公司完全可以接收房屋并使用，庆有公司称管诺公司未交房，不合常理。庆有公司没有证据证明管诺公司拒绝交房，且结合庆有公司于2012年3月致函管诺公司表示因生产经营状况发生重大不利变化等原因要求解除租赁合同等情节，本院认为系庆有公司原因未接收房屋。庆有公司上诉认为管诺公司没有交房，与事实不符，本院不予采纳。2012年3月28日庆有公司发函要求解除合同，因庆有公司违约致合同解除，原审法院以该日起算由庆有公司承担三个月的租金损失，并无不当，本院予以维持。双方合同约定了一个月的免租期，但是该免租期显然是在双方合同正常履行情况下，管诺公司给予庆有公司的优惠条件，现庆有公司在租赁合同履行之初即单方提出解除合同，原审法院判决庆有公司承担该期间的房屋空置而致的租金，并参照免租期长短对应合同期限酌情予以确定，尚属合理，本院予以维持。庆有公司提出为减少损失寻找了其他租客，但是庆有公司寻找之租客未能与管诺公司签订租赁合同，有诸多可能，仅凭庆有公司所提供的录音等证据，本院尚难以认定系管诺公司过错导致房屋空置。综上，本院认为原审法院依据查明的事实所作的判决，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,800元，由上诉人上海庆有幕墙制作有限公司承担。
本判决为终审判决。
;
审 判 长张志煜
代理审判员陈 俊
代理审判员张 松
二○一三年八月二十一日
书 记 员朱伟静
;
;
;
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
