XX市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
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（2013）沪二中民二(民)终字第368号
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上诉人(原审被告)上海夙凤自行车有限公司。
法定代表人王某某。
委托代理人张厚见，XX市傅玄杰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海冠亚木制品厂。
法定代表人谈某某。
委托代理人庄英，上海殷实律师事务所律师。
原审第三人上海利全玻璃装饰有限公司。
法定代表人吴某某。
委托代理人金哲君，上海君鼎律师事务所律师。
上诉人上海夙凤自行车有限公司(以下简称“夙凤公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服XX市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人夙凤公司的委托代理人张厚见、被上诉人上海冠亚木制品厂(以下简称“冠亚厂”)的法定代表人谈某某、委托代理人庄英、原审第三人上海利全玻璃装饰有限公司(以下简称“利全公司”)的吴某某、委托代理人金哲君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月18日，冠亚厂(甲方)与夙凤公司(乙方)签订《场地租赁协议》，约定，出租地址在XX市宝山区潘泾路xxx号院内(新围墙内双方确认的场地及建筑物地址不变)，面积含进出道路分摊，计3.5亩(包括甲方部分用地)，乙方租赁场地及建筑物用于自行车零组件堆放及组装。合同第三条约定，场地及建筑物租赁费每年人民币(以下币种均为人民币)16万元，先付后用，每一年支付一次，下一次支付租金需提前二个月，依此类推，租赁期限五年。租期从2009年7月1日开始，至2014年6月30日结束。第三年起年租金递增10%(即前两年年租金均为16万元，后三年年租金均为176,000元)。合同第五条约定，在租赁期内，未经甲方同意不得转租和改变场地及建筑物用途，如因生产需要在场地内搭建部分生产和生活用房，需经甲方同意，租用期满或遇动迁时由甲方处理，乙方不作任何赔偿。合同第六条约定，乙方拖欠甲方场地及建筑物租赁费超过30天，甲方有权单方面终止协议。同日，冠亚厂向夙凤公司交付了租赁物。其中的建筑物包括冠亚厂搭建的1,000平方米左右彩钢板房(两个车间)、143.6平方米砖木结构房屋及一个厕所。夙凤公司承租后，已付清至2012年6月30日的租金，用9立方米左右的砖和沙土填平了院前门口道路，并于2011年5月在租赁场地搭建了280平方米左右的彩钢板棚和20平方米的单墙。原审审理中，双方一致确认，冠亚厂向夙凤公司交付租赁物时，上述房屋均在一个院子里，土地和房屋的面积差不多。夙凤公司表示，道路支出3,000元左右，单墙支出1,000元左右，彩钢板棚支出4万元左右，合计45,000元。冠亚厂表示，彩钢板棚造价最多18,000元，单墙造价1,000元左右，道路造价500元左右，故夙凤公司装饰装修及搭建总共支出2万元左右，且对于夙凤公司的装饰装修及搭建，冠亚厂虽然知道但并未同意，冠亚厂曾就此向夙凤公司口头提出异议，但是没有书面依据。对于租金支付方式，夙凤公司表示，合同虽约定租金一年一付，但实际履行中是三个月一付。冠亚厂表示，夙凤公司支付租金应一年一付，冠亚厂从未同意夙凤公司每三个月支付一次租金。
原审另查明，2011年5月15日，夙凤公司(甲方)与利全公司(乙方)签订《租赁协议》，约定，甲方将本公司院内北侧房屋(即冠亚厂出租给夙凤公司租赁物中的北侧车间)租给乙方使用。租赁期暂定三年，从2011年5月15日至2014年5月15日。价格为每平方米每天0.5元，租金每年为9万元，每半年付一次。另有押金5,000元，先付后用。到期乙方不付清租金，甲方有权停止乙方使用，乙方赔偿一切经济损失。利全公司向夙凤公司承租后，经夙凤公司同意，于2011年7月左右在车间中搭建了两层夹心板房(长14.8米，宽4.3米)，于2012年2月在车间中搭建了隔墙(长15米，高6米)。夙凤公司表示，经冠亚厂同意，夙凤公司将北侧车间转租给利全公司，利全公司的水电费也是由冠亚厂直接收取的。冠亚厂表示，冠亚厂直至2012年1月才知道夙凤公司擅自转租，并向夙凤公司提出不同意转租；冠亚厂租给夙凤公司的两个车间有两个电表，冠亚厂是向夙凤公司收取两个电表的电费，从未向利全公司收取过水电费。利全公司表示，其向夙凤公司租赁车间时，并未征求过冠亚厂是否同意转租，冠亚厂于2012年1月到租赁场地时才知道夙凤公司转租的情况，冠亚厂是直接向夙凤公司收取电费，利全公司将其使用的电费直接交给夙凤公司。对于利全公司的装修及搭建，利全公司表示，夹心板房支出48,000元，隔墙支出7,000元，合计55,000元。夙凤公司对利全公司陈述的装修造价予以认可。冠亚厂表示，夹心板房支出为2万元左右，隔墙支出为7,000元予以认可。
2012年6月，冠亚厂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《场地租赁协议》，夙凤公司及利全公司搬离系争房屋场地，夙凤公司拆除装饰装修及搭建；2、夙凤公司按照每月14,666元计算，支付冠亚厂自2012年7月1日起至夙凤公司实际搬离之日止的租金及房屋使用费。
原审又查明，冠亚厂向夙凤公司出租的建筑物未取得房地产权利证书或建设工程规划许可证。经法院释明后，冠亚厂表示，如系争租赁合同无效，仍坚持诉讼请求，不同意利用夙凤公司的装饰装修及搭建，由于冠亚厂从未同意夙凤公司转租，故利全公司的损失应由夙凤公司赔偿。夙凤公司表示，如合同无效，要求冠亚厂赔偿其装饰装修损失4.5万元，且夙凤公司从未要求利全公司搬离，故夙凤公司不同意赔偿利全公司的损失。利全公司表示，如合同无效，同意搬离，但应由要求其搬离的人赔偿其装修损失5.5万元，此外其还将另案向相关当事人主张经营损失。
原审法院经审理后认为，冠亚厂与夙凤公司签订的协议，虽名为《场地租赁协议》，但冠亚厂交给夙凤公司的租赁物包括土地和房屋，双方又一致认可土地和房屋面积差不多，故《场地租赁协议》实际应为土地和房屋的租赁合同。因租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房地产权证，故根据法律规定，上述租赁协议应认定为无效。冠亚厂要求解除《场地租赁协议》的诉讼请求，法院不予准许。因冠亚厂与夙凤公司《场地租赁协议》无效，夙凤公司就系争房屋北侧车间转租而与利全公司签订的《租赁协议》亦为无效，故夙凤公司及利全公司均应搬离系争土地房屋，将其返还给冠亚厂。鉴于夙凤公司按照每年176,000元的标准向冠亚厂支付了2011年7月1日至2012年6月30日的使用费，系争土地房屋一直由夙凤公司控制，故参照《租赁协议书》约定的租金标准，夙凤公司应按照每年176,000元的标准，支付冠亚厂自2012年7月1日起至夙凤公司实际迁出之日止的使用费。对于夙凤公司主张的装饰装修及搭建损失，虽然冠亚厂表示对装饰装修及搭建不同意利用，但考虑到冠亚厂对《场地租赁协议》无效负有主要责任，以及夙凤公司的装饰装修及搭建的折旧等因素，法院酌情确定冠亚厂赔偿夙凤公司装饰装修及搭建损失25,000元，装饰装修及搭建的残余物归冠亚厂所有。关于利全公司所述的装饰装修及搭建等损失的问题，可由利全公司向相关当事人另行主张，本案不作处理。
原审法院据此作出判决：一、上海冠亚木制品厂与上海夙凤自行车有限公司于2009年6月18日就XX市宝山区潘泾路xxx号院内场地及房屋签订的《场地租赁协议》无效；二、上海夙凤自行车有限公司、上海利全玻璃装饰有限公司于判决生效之日起二十日内，搬离上述场地及房屋；三、上海夙凤自行车有限公司于判决生效之日起二十日内，按每年176,000元计算，支付上海冠亚木制品厂自2012年7月1日起至上海夙凤自行车有限公司实际搬离之日止的使用费；四、上海冠亚木制品厂于判决生效之日起二十日内，支付上海夙凤自行车有限公司装饰装修及搭建损失25,000元。
原审判决后，上诉人夙凤公司不服，向本院提起上诉称，夙凤公司是一家从事自行车生产销售的公司，寻找新的经营场地重新装修、生产需要一个合理时间过渡，原审判决二十日内搬离太过仓促；夙凤公司认为，冠亚厂交付的租赁面积不实，约定为3.5亩，但实际少交付200平方米，对方还占用130平方米，故冠亚厂应返还相应租金；另外，租赁协议无效的原因是冠亚厂违反了相应法律法规规定，应由冠亚厂承担包括装饰装修及搭建、搬运费、广告宣传费等全部损失。综上，请求本院撤销原判第二、三、四项，改判夙凤公司于判决生效之日起六十个工作日内搬离；夙凤公司按每年13.59万元标准向冠亚厂支付2012年7月1日起至搬离之日止的使用费，同时，冠亚厂应向夙凤公司返还自2009年6月18日至2012年6月30日止多收的租金7.23万元；冠亚厂赔偿夙凤公司及利全公司装饰装修及搭建损失10万元、搬运费、广告宣传费、人力费及因搬迁造成企业停产歇业、信誉等经济损失10万元。
被上诉人冠亚厂辩称，夙凤公司上诉理由无事实及法律依据，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人利全公司述称，同意夙凤公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，冠亚厂表示，若利全公司未按期搬离，冠亚厂也自愿放弃利全公司应支付的自应搬离之日起至实际搬离之日止的实际使用费，不向利全公司主张。
本院认为，合同无效后，夙凤公司、利全公司及冠亚厂均应按照相关法律法规规定，各自承担相应责任。夙凤公司认为原审未考虑到夙凤公司的实际状况，判决二十日搬离太过仓促。本院认为，原审判决在2012年12月24日作出，而夙凤公司对租赁协议无效及应予搬离不持异议，其在原审判决作出后完全有充分时间去处理搬迁事宜，故对该项上诉请求，本院不予支持；对于冠亚厂是否应返还租金的问题，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。夙凤公司并未证明其在使用系争场地期间曾对此提过异议，又无相关证据表明冠亚厂确实少交付使用面积，仅凭其在上诉期间的陈述，本院难以采信。故夙凤公司有关返还部分使用费及更改使用费标准的上诉请求，本院亦不予支持；夙凤公司关于赔偿损失的上诉请求，本院经审查，对于装饰装修及搭建损失一节，原审法院已作处理，并无不当。而有关搬运费、广告宣传费、人力费及因搬迁造成企业停产歇业、信誉等经济损失10万元的上诉请求，因夙凤公司未在原审中就此提起反诉，原审判决亦无涉及，故本院不作处理，夙凤公司如认为上述损失因受到侵害而确有发生，且冠亚厂应予赔偿，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：。
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币530元，由上诉人上海夙凤自行车有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长张晓频
代理审判员吴晓婕
代理审判员徐 江
二○一三年三月十八日
书 记 员宋 睿
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附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
