XX市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
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（2009）沪二中民二(民)终字第1722号
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上诉人(原审被告)上海卫生健康传播有限公司。
法定代表人周x某，董事长。
委托代理人江澄，XX市长江律师事务所律师。
委托代理人赵德义，XX市长江律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海三维有限公司。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人周赤，XX市丁纪铁律师事务所律师。
上诉人上海卫生健康传播有限公司(以下简称卫生健康传播公司)因排除妨害纠纷一案，不服XX市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海三维有限公司(以下简称三维公司)为系争的XX市澳门路某号23层物业权利人。2004年12月2日，三维公司、卫生健康传播公司签订XX市房屋租赁合同，约定三维公司将上述建筑面积为761.44平方米的整层物业出租给卫生健康传播公司，卫生健康传播公司承租该物业作为办公房使用，月租金为人民币10,000元(以下币种均为人民币)，该租金三年不变，自第四年起双方可协商对租金进行调整。合同第三条3-1内容为，三维公司于2004年12月10日前向卫生健康传播公司交付该房屋，租赁期限自2005年3月1日起至2008年2月28日止；3-2内容为，租赁期满，三维公司有权收回该房屋，卫生健康传播公司应如期返还，卫生健康传播公司需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向三维公司提出续租书面要求，经三维公司同意后重新签订租赁合同；3-3手写内容为，3-1系第一期租赁期限，第二期租赁期限为三年，自2008年3月1日起至2011年2月28日止，第三期、第四期租期以此类推进行签约。另，三维公司、卫生健康传播公司在合同补充条款第二条中约定，合同期内，三维公司如需提前终止本合同，须提前三个月书面通知卫生健康传播公司，并向卫生健康传播公司支付赔偿费，赔偿费按卫生健康传播公司装修总费用折扣赔付，赔付折扣标准为1年90%、2年80%、3年70%、4年50%。合同期内，卫生健康传播公司如需提前终止本合同，也须提前三个月书面通知三维公司，并把卫生健康传播公司在23楼的装修不动产无偿给三维公司。合同签订后，三维公司按约交房，卫生健康传播公司装修后作办公使用。2007年11月22日，三维公司致函卫生健康传播公司，表示涉案租赁合同于2008年2月28日即将到期，通知卫生健康传播公司如要继续租赁该房屋，三维公司将对该房屋租金依据现行市场价格进行上调。同年11月27日卫生健康传播公司回函中有同意续租并协商租金调整事宜的内容及有“三维公司交付的房屋为毛坯房，卫生健康传播公司进行了精心设计和装修，目前为止尚未收回投资”的意思表示。2008年2月至4月期间，三维公司、卫生健康传播公司多次信函往来，就调整租金问题进行协商，未果，卫生健康传播公司则继续使用上述房屋至今，每月向三维公司支付10,000元的租金至2009年8月28日。
2009年5月，三维公司诉至法院，要求卫生健康传播公司立即搬出XX市澳门路某号23层物业，并将该物业返还三维公司。
原审审理中，三维公司、卫生健康传播公司均确认，三维公司出租系争房屋时，未收取卫生健康传播公司保证金，本案双方仅要求法院确认租赁期限是否届满，即卫生健康传播公司是否应迁出系争房屋之争议；同时卫生健康传播公司表示，如法院判决支持三维公司之诉请，包括装修补偿等损失，卫生健康传播公司将另行主张。因三维公司要求将月租金调整至30,000元，卫生健康传播公司无法接受，致调解未成。
原审法院经审理后认为，本案争议焦点在于涉案租赁合同之租赁期限是否届满。三维公司、卫生健康传播公司在租赁合同第三条3-1及第四条中明确约定，租赁期限自2005年3月1日起至2008年2月28日止，租金三年内不变，自第四年起双方可协商对租金进行调整，可见首期租期为三年。在第三条3-3中，双方有“3-1系第一期租赁期限，第二期租赁期限自2008年3月1日起至2011年2月28日止，第三期、第四期租期以此类推进行签约”的补充约定，结合合同第四条约定内容，法院可以认定，在每个租赁期届满时，如卫生健康传播公司还需续租系争房屋，三维公司、卫生健康传播公司可协商对租金进行调整，并应重新办理续签租赁合同之手续。实际履行中，在2008年2月28日首个租赁期届满后，三维公司、卫生健康传播公司之间未续签之后的租赁合同，故原租赁合同已经届满。基于卫生健康传播公司之后仍实际使用系争房屋，且按涉案租赁合同约定之金额支付租金至2009年8月28日，三维公司亦收取无异议，双方形成事实上的租赁关系。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，出租方可以随时解除。现三维公司要求卫生健康传播公司迁出，符合法律规定，法院予以支持。另，三维公司、卫生健康传播公司在审理中均确认，本案仅要求法院解决租赁期限是否届满，即卫生健康传播公司是否应迁出系争房屋之争议，包括装修损失等损失，另寻途径解决，故就此节事宜，本案中不宜一并处理。
原审法院据此作出判决：上海卫生健康传播有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬出XX市澳门路某号23层房屋，并将该物业返还上海三维有限公司。
原审判决后，上诉人卫生健康传播公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回三维公司在原审中的诉请或发回重审。理由：1、根据租赁合同3－3手写条款的约定，租赁期限不仅仅是3年，且该手写条款应优于印刷条款。另根据该合同4－1的内容：该房屋租金3年内不变，自第4年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方在补充条款中约定。现补充条款中未对第4年起的租金调整作出约定，故租金应不变。此外，根据补充条款二(1)项，关于装修费用的赔付折扣标准亦是到4年50%。2、双方协商续签合同是基于三维公司提出要求调整租金而进行的协商，并非卫生健康传播公司主动提出续签合同。双方的租赁合同因租期尚未届满，理应继续履行。3、系争房屋原为毛坯房，其花费了近200万元进行装修，若租期仅为3年，其不可能花费巨资装修。
被上诉人三维公司答辩称：1、手写条款优于印刷条款无依据，这两种条款的效力是一致的。且卫生健康传播公司所称的合同3－3手写条款只是约定3年为一期租赁，若能达成续租，期限仍为3年，无需协商。2、因合同4－1的内容在补充条款中未作约定，故合同到期后应由双方协商后续签。至于补充条款二(1)项约定的赔付标准是指一旦出现第四年的租赁情况，才发生赔偿。3、卫生健康传播公司在2008年3月5日的回函中已确认合同到期。双方对合同到期无异议，只是协商续租未能达成一致意见。同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，2004年12月2日，三维公司与卫生健康传播公司就XX市澳门路某号23层物业签订的XX市房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。三维公司以该合同到期后，其与卫生健康传播公司就续租多次协商未果为由，要求卫生健康传播公司迁出系争物业。卫生健康传播公司上诉则以该合同的租赁期尚未届满为由，认为合同应继续履行。然根据该合同3－1约定：房屋租赁期自2005年3月1日至2008年2月28日止。此后3－3手写条款虽约定“3－1为第一期租赁期限，第二期租赁期限为3年，自2008年3月1日起至2011年2月28日止，第三期、第四期租期以此类推进行签约”之内容，但从该条款的文意上理解，主要是强调每一期的租赁期限均为三年，故对于第二期的租赁期限作了举例说明。且该合同的4－1条款明确“自第4年起，双方可协商对租金调整。有关调整事宜由双方在补充条款中约定。”鉴于补充条款中未作约定，故应由双方当事人进行协商后确定。本案中，双方当事人亦是于2007年11月底，即合同约定的租期届满前3个月，开始商谈续租事宜。且2008年3月5日，卫生健康传播公司出具给三维公司的回函中亦明确：其与三维公司2004年12月2日签订的房屋租赁合同于2008年2月28日到期。综上，根据双方的合同约定及卫生健康传播公司回函的内容，双方当事人对于该物业的租期届满并无争议，故卫生健康传播公司上诉仍认为租赁期限尚未届满缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海卫生健康传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长韩 峰
代理审判员张 松
代理审判员葛 珉
二○○九年十月九日
书 记 员彭奕佳
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