安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民一终字第00825号
【当事人信息】
上诉人（一审被告）：金友超，男，1956年6月4日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：李博瀚，男，1965年10月2日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（一审原告）：郭勇，男，1957年6月23日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：孔凡云，安徽云飞律师事务所律师。
一审被告：宿州市埇桥区建材公司（二审更正为安徽省宿州市埇桥区建筑材料公司），住所地安徽省宿州市埇桥区。
法定代表人：宋春来，该公司总经理。
上诉人金友超因与被上诉人郭勇、一审被告安徽省宿州市埇桥区建筑材料公司（以下称埇桥区建材公司）确认
合同无效纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2013年10月8日作出的（2011）宿埇民一初字第01398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月3日受理后，依法由审判员王艳峰担任审判长，与代理审判员李德道、杜飞组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
郭勇一审起诉称：郭勇系埇桥区建材公司的
拆迁安置户，安置后房屋办理了所有权登记（
安置房位于宿州市淮河南路与芳园路交汇处的一栋三层小楼第一层）。2003年9月28日，金友超与埇桥区建材公司以职工集资建房为名签订一份房屋
买卖合同，将与郭勇同一栋三层小楼的第二、三两层卖给金友超。合同约定：甲方（埇桥区建材公司）同意乙方（金友超）集资建房，房屋为二、三层，建筑面积为130平方米（包括公用面积），价款为78000元。合同签订后，金友超、埇桥区建材公司办理了房屋转让申请手续，并将公用楼梯面积登记在金友超的产权证内。金友超取得该房第200306187号房屋产权证，2005年又换发第200517534号产权证。2007年，金友超以房屋楼梯间为自家所有为由，将公用的楼梯和楼梯间从一楼用铁门锁住，并把二楼屋面的公用露台改建成自家住房。独家占用公用露台、楼梯及楼梯间，侵犯了郭勇合法权益。为此双方发生纠纷，引起行政诉讼。诉讼期间，发现金友超购房合同及房屋转让申请手续的内容均不真实，埇桥区建材公司没有房屋销售许可证，金友超也不是宿州市埇桥区建材公司的职工，转让申请手续使用的是作废的公章，金友超、埇桥区建材公司签订的合同违反﹤﹤
中华人民共和国合同法﹥﹥的相关规定。为此，要求法院确认金友超、埇桥区建材公司2003年9月2日所签订的职工集资建房合同无效。
金友超一审辩称：郭勇不具有本案的诉讼主体资格，金友超、埇桥区建材公司签订的
房屋买卖合同与郭勇无关，金友超买房时的房屋楼梯和二楼晒台，均在房屋买卖合同约定的房屋面积范围内，且办理了房产证。郭勇于2007年取得第一层房屋的权利，金友超取得权利在先。因此，金友超没有侵犯郭勇的权利，买卖合同是真实的意思表示，已履行完毕，合同合法有效，应驳回郭勇的诉讼请求。
一审法院查明：2003年9月28日，埇桥区建材公司就其公司仓库院内集资建房事项与金友超签订职工建房合同，合同约定：埇桥区建材公司同意金友超集资建房，房屋为一栋三层楼房的第二、三层，建筑面积130平方米（包括公用面积），根据集资建房所需的规定，房款为78000元。金友超付清集资建房所需的各项费用后，即拥有该房屋的所有权，金友超遵照房屋管理的有关规定办理房屋所有权手续，如果委托埇桥区建材公司代为办理，按规定缴纳产权证的相关费用。为创建文明小区，金友超入住集资所建房屋后，须服从埇桥区建材公司对宿舍楼管理的有关规定。严禁在公用走道、楼道、楼梯间、房前（一楼前院）、屋后、花坛等处乱搭、乱占、乱建，如有违反，埇桥区建材公司可采取强制措施对金友超的行为进行纠正。合同签订后，金友超于当日将78000元购房款交付埇桥区建材公司，并于2003年10月办理了
房地产权证后入住至今。郭勇作为埇桥区建材公司的被拆迁安置户，于2000年4月19日被安置在该楼的第一层居住，安置后，郭勇办理了房产登记，取得房屋所有权。2007年，金友超将通往二楼、三楼晒台的楼梯，从一楼用铁门锁住，并把二楼屋面上的公用晒台改成一间住房。郭勇认为金友超独家占用公用露台和楼梯及楼梯间，引起行政诉讼。金友超以该一楼的楼梯是通往二层、三层的专用楼梯，所有权应归其所有为由，于2009年7月6日向一审法院提起行政诉讼，请求撤销郭勇的第200701696号房地产权证。一审法院认为该楼房的一楼通道，是通行二楼、三楼必经通道，属于该楼房（一、二、三楼）的共有部分，宿州市房地产管理局在向郭勇办理一楼产权转让登记时，在该楼房转让后存在两个所有权人（郭勇和金友超）的情况下，将属于该楼房（一、二、三楼）的共有部分（一楼通道）登记在郭勇名下缺乏
法律依据，该登记属于适用法律错误。2010年5月14日，一审法院依法作出（2009）宿埇行初字第54-1号行政判决：撤销宿州市房地产管理局在向郭勇颁发的房地权宿字第200701696号房地产权证中将通行二楼三楼的一楼通道部分予以登记的行为（该行政判决现已生效）。
一审法院认为：郭勇与金友超作为涉案同一幢楼房的两个区分所有权人，对该幢楼房的第二、三层楼梯、过道及三楼的露台的建筑物公用面积，郭勇与金友超均有使用的权利，郭勇与本案存在利害关系，具有诉讼主体资格。金友超、埇桥区建材公司于2003年9月28日签订的市建材公司职工建房合同中的第一条，将含有公用面积的该幢房屋的第二、三层卖给金友超，侵犯了该幢楼房第一层住户的共有权，该职工建房合同的这一条款损害了第一层住户郭勇的合法权益，应为无效。该职工建房合同的其他条款是双方当事人真实意思的表示，不违反法律，行政
法规的强制性规定，应为有效条款。根据《
中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故，埇桥区建材公司与金友超签订的职工建房合同中第一条约定的将该楼房二、三层楼梯、过道及三楼的露台公用面积一并出售的部分无效，合同的其他部分有效。对郭勇请求确认埇桥区建材公司、金友超2003年9月28日所签订的职工集资建房合同无效的主张，不予支持。一审法院依据《
中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条，《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：金友超与埇桥区建材公司签订的职工集资建房合同中第一条约定将该楼房公用面积（指楼梯）一并出售的条款内容无效，合同的其他部分有效。一审案件受理费80元，由郭勇承担40元；金友超、埇桥区建材公司各自承担20元。
金友超不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定双方住所地在同一栋小区同一单元同一门牌号错误。2、一审判决适用﹤﹤
中华人民共和国合同法﹥﹥第五十二条错误。3、郭勇不是
争议合同的当事人，合同与其无利害关系，郭勇作为一审原告主体不适格。综上，金友超与埇桥区建材公司签订的职工集资建房合同属合同双方真实意思，形式和内容不违反法律强制性规定，该合同有效。要求驳回郭勇诉讼请求。
郭勇辩称：金友超与埇桥区建材公司签订的职工集资建房合同中约定的公用面积部分应属业主金友超和郭勇共同使用，埇桥区建材公司出售给金友超侵害了郭勇的权益，应属于无效。一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回金友超上诉，维持原判。
二审期间，金友超、郭勇复述了一审证据和质证意见，本院的认证意见与一审一致。
二审期间，郭勇未提供新证据，金友超提供如下书证：1、金友超与埇桥区建材公司签订的职工集资建房合同一份，证明金友超与埇桥区建材公司签订的职工集资建房合同的合法性、真实性和一审判决采用的证据（金友超与埇桥区建材公司签订的职工集资建房合同）被郭勇篡改。2、宿州市房地产管理局向金友超颁发的房地权宿字第200517534号房地产权证，芳园小区规划图、房产证登记材料复印件各一份，证明涉案房屋及楼梯属金友超所有。3、许斌、赵钢锤的书面证言各一份，证明金友超在购房时楼梯防盗门已经存在和郭勇在芳园小区一楼的房屋属小区全体业主共有的车棚。4、郭勇的房地权宿字第200701696号房地产权证，证明郭勇购买芳园小区一楼的车棚无效。
郭勇对金友超二审期间提供的证据质证意见如下：1、对金友超提供的职工集资建房合同和第200517534号房地产权证，芳园小区规划图、房产证登记材料复印件的合法性、真实性无异议，但该证据不能证明金友超对建筑物共有部分（楼梯）享有所有权。2、许斌、赵钢锤的书面证言的事实与本案无关联性，且证人未出庭作证，其证言不能作为证据使用。3、对郭勇的第200701696号房地产权证合法性、真实性无异议，但该房地产权证不能证明郭勇购买芳园小区一楼的车棚无效。
本院对金友超二审期间提供的证据认证意见如下：1、书证1（即：职工集资建房合同）真实合法，且与本案关联，本院予以认定。2、书证2（即：金友超的第200517534号房地产权证，芳园小区规划图、房产证登记材料复印件）的真实性予以认定，但该证据不能证明金友超对建筑物共有部分（楼梯）享有所有权。对其证明效力本院不予采信。3、证据3（即：许斌、赵钢锤的书面证言），因证人未出庭作证，其证言本院不予认定。4、书证4（即：郭勇的第200701696号房地产权证）的真实性予以认定，但对该证据的证明效力本院不予采信。
本院二审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明：2003年9月28日，埇桥区建材公司与金友超签订职工建房合同约定：一、埇桥区建材公司同意金友超集资建房，房屋为二、三层，建筑面积130平方米（包括公用面积）“指楼梯”（注：手写体）三字为郭勇代理人孔凡云添加。“安徽省宿州市建筑材料公司”于2000年7月更名为“安徽省宿州市埇桥区建筑材料公司”。
本院认为：根据金友超、郭勇举证、质证及诉、辩意见，本案二审争议焦点是：1、郭勇一审原告主体是否适格；2、金友超与埇桥区建材公司于2003年9月28日签订的职工集资建房合同是否有效。现分别阐述如下：
关于郭勇一审原告主体是否适格的问题。郭勇与金友超同为芳园路小区一幢楼房业主，属同一幢楼房的两个区分所有权人，对该幢楼房的楼梯、过道等共有部分的建筑物享有所有权和使用权。故，郭勇与本案存在利害关系，具有一审原告诉讼主体资格，金友超上诉称郭勇不是争议合同的当事人，一审原告主体不适格的主张，无法律依据，本院不予采信。
（二）关于金友超与宿州市埇桥区建材公司于2003年9月28日签订的职工集资建房合同是否有效问题。金友超与埇桥区建材公司签订的“市建材公司职工建房合同”第一条和第四条约定：埇桥区建材公司同意金友超集资建房，房屋为一栋三层楼房的二、三层，建筑面积130平方米（包括公用面积），根据集资建房所需的规定，房款为78000元。严禁在公用走道、楼道、楼梯间、房前（一楼前院）、屋后、花坛等处乱搭、乱占、乱建，如有违反，埇桥区建材公司可采取强制措施对金友超的行为进行纠正。上述合同约定的内容表明，埇桥区建材公司与金友超签定合同时，并未将该栋楼房的共有部分出售给金友超，合同中约定的“包括公用面积”并未明确表明是该栋楼房楼梯。故，争议合同第一条约定未侵犯第一层业户郭勇的合法权益，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不具备《
中华人民共和国合同法》第五十二条和其他法律、行政法规规定的无效情形，应为有效，金友超上称合同有效的主张于法有据，本院予以支持。对郭勇一审要求确认金友超、埇桥区建材公司签订的职工集资建房合同无效的诉求，应当予以驳回。
综上，一审判决表述金友超、郭勇住所地和认定埇桥区建材公司与金友超签定合同时，将该栋楼房的共有部分出售给金友超错误，本院予以纠正。金友超上诉主张部分成立，一审适用法律错误，本院依法予以改判。依据《
中华人民共和国民法通则》第八十五条和《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2011）宿埇民一初字第01398号民事判决；
驳回被上诉人郭勇诉讼请求。
一审案件受理费80元；二审受理费80元，合计160元，由被上诉人郭勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长王艳峰
代理审判员杜 飞
代理审判员李德道
二〇一四年二月二十五日
书 记 员王 艳
附本案相关法律条文：
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
