XX省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安中民一初字第2号
【当事人信息】
原告牛秀生，男，1962年5月25日出生。
委托代理人姚廷瑛、孙国战，河南世纪通律师事务所律师。
被告安阳市鸿泰
房地产开发
有限责任公司，住所地安阳市文峰区平原路南段路东安馨园9号楼一层北户。
法定代表人李全海，职务公司董事长。
委托代理人杨峰，大沧海律师事务所律师。
第三人张军，男，1978年8月4日出生。
委托代理人杨玉峰，河南鼎维律师事务所律师。
原告牛秀生及第三人张军诉被告安阳市鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿泰房产公司）建设
合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛秀生委托代理人姚廷瑛、孙国战、被告鸿泰房产公司委托代理人杨峰、第三人张军委托代理人杨玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛秀生诉称，2010年11月18日，原、被告双方签订《鸿泰苑44#楼项目承包建设
责任书》，约定原告按该项目面积整体向被告交纳承包费，并根据被告提供图纸承建、销售该项目，所有销售收入除经济适用住房开发中心扣留5％监管资金后，剩余95％的款项全部归原告所有；原告独立核算，自负盈亏，并承担该项目的
法律责任和义务。承包建设责任书签订后，原告依约履行了各项义务，独立完成了44#楼的全部建设工作。但被告却不履行承诺，不让原告销售该住房，强行将44#楼占据并自行对外销售，也不将售房所得款项支付给原告，给原告造成巨大经济损失。原告认为，被告不是政府招标备案批准的鸿泰苑项目的发展商，不具备发包主体资格。该鸿泰苑项目的性质是
经济适用房，按国家有关法律、政策规定，被告也不得擅自对外承包。因此，造成《鸿泰苑44#楼项目承包建设责任书》无效的责任在被告。根据我国法律规定和司法实践中对
无效合同的处理原则，被告应将44#楼返还给原告，或将该房屋的全部销售收入返还给原告。另外，原告为支付被告承包费以及完成该项目建设任务，对外进行大量的借款，由于被告违约，造成了原告巨额的利息和
违约金损失，应由被告赔偿。请求法院依法判决支持原告的诉讼请求：1、依法确认原告牛秀生与被告鸿泰房产公司签订的《鸿泰苑44#楼项目承包建设责任书》无效；2、依法判令被告鸿泰房产公司返还原告牛秀生所建设的鸿泰苑44#楼或相应的售楼款项；3、依法判令被告鸿泰房产公司赔偿原告牛秀生损失1000万元；4、本案诉讼费由被告鸿泰房产公司承担。
第三人张军诉称：安阳鸿泰苑小区44号楼建设项目，原由牛秀生与鸿泰房产公司签订责任书进行承包，2012年9月11日，由于牛秀生无资金继续投入，且牛秀生欠张军巨额借款无力偿还，因此牛秀生找到张军想向其转让44号楼项目，由张军投入资金承包44#楼项目，并以该项目应得款项顶抵借款。考虑到牛秀生确实无力还款，张军无奈只得接手该工程项目，经与鸿泰房产公司协商，在2012年9月11日张军与鸿泰房产公司签署《鸿泰苑44号楼项目承包建设责任书》，同时鸿泰房产公司从牛秀生手上收回了他们双方合同原件，至此该44号楼工程项目正式由张军承包。由于张军无时间精力运作该项目，且考虑到牛秀生是该项目的承建单位安阳市中泰建筑有限责任公司项目经理，因此在与鸿泰房产公司签订项目承包责任书的同日，即2012年9月11日张军与牛秀生另行就44号楼建设施工问题签订一份《建筑
工程施工协议书》，约定该44号楼项目施工仍由牛秀生负责进行。2012年9月13日牛秀生向张军出具收款收据，确认收到张军1491.3万元项目转让款。牛秀生已经将44号楼项目转让给了张军，牛秀生原《鸿泰苑44号楼项目承包建设责任书》已经解除，且牛秀生已经收取了张军的转让款。现牛秀生起诉鸿泰房产公司要求按照已经解除的《鸿泰苑44号楼项目承包建设责任书》主张权利，侵害了张军的合法权益，应准许张军作为独立请求权的第三人加入诉讼，并请求依法确认张军与鸿泰房产公司签订的《鸿泰苑44号楼项目承包建设责任书》有效，由鸿泰房产公司与张军继续履行。
针对第三人张军的诉求，原告牛秀生辩称张军不应作为有独立请求权的第三人参加诉讼，张军与原告牛秀生之间是借贷关系，应另案处理。
被告鸿泰房产公司答辩称：鸿泰房产公司与润安房产公司在建设鸿泰苑经济适用住房项目时是联建关系，原告请求确认《鸿泰苑44号楼项目承包建设责任书》无效没有任何意义，原告与我公司的施工协议已经解除，合同主体已变更为鸿泰房产公司和张军，原告将项目转让给第三人张军后，我方与原告牛秀生仅存在施工合同关系，原告牛秀生的第二项诉求模糊不清，不存在返还楼房的问题，原告不存在什么损失，原告的诉求前后矛盾，不应支持。
经审理，本院查明事实如下：
①2010年1月，由安阳市经济适用住房开发中心申请，并经安阳市发展和改革委员会、安阳市城乡规划管理局等部门批准，安阳市住房保障工作管理处（以下简称安阳市住房保障处）筹备建设鸿泰苑经济适用住房小区，通过法人公开招标形式，确定润安房产公司为鸿泰苑经济适用住房项目法人中标单位，取得该项目的开发建设权。随后安阳市住房保障处与润安房产公司签订《鸿泰苑经济适用住房建设项目合同书》，合同规定：“…乙方润安房产公司通过鸿泰苑经济适用住房项目法人公开招投标，中标获得了鸿泰苑经济适用住房项目建设权；该项目位于京珠高速公路东侧，规划用地18.81公顷。是保障性安居工程，是政策性用房，乙方必须严格遵守省、市经济性适用住房建设管理的各项规定。……第七条乙方必须遵守经济适用住房项目销售的有关规定，由甲方住房保障处组织销售。平均销售价格按照市发改委审批价格执行…。乙方不得擅自售房，否则甲方将扣除违约金并提请有关部门按照相应法律、
法规追究责任，造成的一切损失由乙方承担。第八条乙方承建的经济适用住房达到房屋预售许可条件，取得房屋预售许可证后，按照经济适用房销售规定进行销售，预售款除按比例扣除监管资金外，按工程建设分期拨付乙方。…第十条乙方同意本项目在2011年11月前开工建设，建设工期为3年。第十一条违约的处理：乙方不按经济适用住房建设标准和要求施工的，不遵守经济适用住房销售管理规定的，不按审批后的修建性详细规划建设的，不遵守本合同内容规定的，均视为违约，违约金将从项目监管资金中扣除。……。”
②2010年11月18日，被告鸿泰房产公司作为甲方与乙方牛秀生签订《鸿泰苑44＃楼项目承包建设责任书》，内容如下：“……二、甲方开发的鸿泰苑44＃楼项目由乙方按照甲方图纸施工，乙方按照图纸面积每平方米向甲方交纳建设前期费用（不含地下室面积）。乙方负责该项目从承建、销售（该楼的所有销售收入归乙方所有，销售单价暂定为2090元／平方米，因材料及政策性因素等原因造成的施工成本增加，甲方上调款项归乙方所有）并承担该项目的法律责任及义务、维修全过程的管理，独立核算，自负盈亏，统一管理，并承担该项目的法律责任及义务（双方原有的债权与对方无关）。三、项目条件；乙方按该项目房屋销售面积每平方米600元的价格整体向甲方交纳承包费，由乙方承建。该项目房屋销售面积为9000平方米，合款540万元。本协议房屋销售面积暂按9000平方米执行，最终以安阳市房产管理局测量确定面积为准。……四、乙方向甲方交纳承包费方法：自本协议签订生效之日起，在十日内乙方必须付给甲方、按第三条约定的该项目总费用的50%，合计270万元，乙方将该付总额未付齐的剩余款项按照月息2分付给甲方。五、拨款办法。1、乙方施工到3层主体，由甲方向经济适用住房开发中心统一申请，让够条件购买经济适用房的人群选房，交定金；除经济适用住房开发中心扣留5%监管资金后，剩余95%的款项全部支付于乙方。2、乙方施工到6层主体，由甲方统一到市发改委申请核算工程成本，定售价，办理预售许可证，购房户所交房款除经济适用住房开发中心扣留5%监管资金后，剩余95%的款项全部支付于乙方。……4、工程
竣工验收合格，配套工程全部结束后2年内，如果乙方承建工程房屋未销售完，由甲方将所剩余房屋按发改委核定价格统一结算，一次性支付于乙方。……七、乙方的责任及义务：负责该承包项目图纸以内所有内容的施工。承担该项目开具发票所要求的5%的税收。……”甲方鸿泰房产公司法定代表人李全海与乙方牛秀生均在协议上签字，并加盖鸿泰房产公司公章。上述合同签订后，原告牛秀生即组织人员进行施工。
③后因牛秀生拖欠第三人张军借款，经双方核算帐目，2012年9月11日，牛秀生将其所施工的鸿泰苑44＃楼项目整体转让给张军，但未对已施工工程量进行确认。在双方签订的鸿泰苑44＃楼（协议误写为46＃楼）《建设工程施工协议书》中，约定该项目采用张军包工包料、包机械、包质量的承包方式，并对
工程承包范围、合同工期、质量标准、工程款支付程序及违约责任等内容进行了约定，并约定该施工协议作为工程结算的依据。2012年9月13日，牛秀生向张军出具收据，内容为：“今收到44＃楼人民币14913000元，牛秀生，2012年9月13日。”牛秀生辩称该收条是受张军胁迫所出具，但未提供证据证明。
④2012年9月11日，张军作为乙方与鸿泰房产公司签订《鸿泰苑44＃楼项目承包建设责任书》，该建设责任书首页显示甲方为润安房产公司，但未加盖润安房产公司与鸿泰房产公司公章，仅有鸿泰房产公司法定代表人李全海与乙方张军在责任书上签字，该建设责任书与2010年11月18日鸿泰房产公司与牛秀生所签《鸿泰苑44＃楼项目承包建设责任书》内容相同。随后牛秀生作为第三人张军委托的施工负责人继续组织人员施工，鸿泰苑44＃楼工程现已整体完工并对外销售。
⑤2012年11月27日，原告向本院提起诉讼，认为鸿泰苑项目性质是经济适用房，不得擅自对外承包，其与被告鸿泰房产公司所签《鸿泰苑44＃楼项目承包建设责任书》应当无效，并称牛秀生已独立完成了44#楼的建设工作，工程造价及牛秀生总投资为16039835.89元，被告鸿泰房产公司应将44#楼返还给原告牛秀生或将该房屋的全部销售收入返还给原告牛秀生。原告牛秀生诉称其为支付被告承包费以及完成建设任务对外大量借款（借款本金共计2141.5万元，利息共计1081.42万元），造成巨额的利息和违约金损失，要求由被告鸿泰房产公司赔偿。经本院通知鸿泰房产公司限期提供44＃楼目前销售情况，证明44＃楼销售现状，鸿泰房产公司未能提供。
上述事实，有原告牛秀生、被告鸿泰房产公司及第三人张军当庭陈述和原告牛秀生提供的2010年11月18日《鸿泰苑44＃楼项目承包建设责任书》、现场照片四张、《木工承包支模板协议书》、《混凝土承包协议书》、《鸿泰苑44＃楼架子工程承包协议书》、《内部建设工程劳务分包施工合同》、《外墙外保温及涂料工程项目合同》、《建筑装修分项工程
承包合同书》、借款本息清单，被告鸿泰房产公司及第三人张军提供的《建设工程施工协议书》、2012年9月11日《鸿泰苑44＃楼项目承包建设责任书》、润安房产公司所出具收据，牛秀生所出具收据、中国银行客户回单等证据证实。上述证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，鸿泰苑经济适用房项目是具有保障性质的政策性
商品房，其开发建设必须严格遵守国家有关经济性适用住房建设管理规定，禁止将该项目工程肢解发包，禁止承包单位将该工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。润安房产公司通过鸿泰苑经济适用住房项目公开招投标，中标获得了鸿泰苑经济适用住房项目建设权，其应依照与安阳市住房保障处签订的《鸿泰苑经济适用住房建设项目合同书》约定履行建设任务。该合同约定由安阳市住房保障处组织销售鸿泰苑经济适用住房。鸿泰房产公司并非鸿泰苑经济适用住房项目的中标单位也非建设单位，无权对鸿泰苑经济适用住房进行分包和销售，鸿泰房产公司辩称其在建设该项目时与润安房产公司是联建关系，但未提供相关证据证明，本院不予认定。鸿泰房产公司对鸿泰苑经济适用房项目44＃楼没有发包或处分权利，其与原告所签订的鸿泰苑44＃楼承包合同，应属无效。
牛秀生与鸿泰房产公司签订的《鸿泰苑44＃楼项目承包建设责任书》虽然无效，但牛秀生在签订上述承包建设责任书后组织人员对鸿泰苑44＃楼项目进行了施工，牛秀生可在其所建鸿泰苑44＃楼工程经竣工验收合格或修复后验收合格后根据其工程量请求支付相应工程价款或修复费用。因牛秀生在施工中已将其所建鸿泰苑44＃楼工程转让给第三人张军，即牛秀生已将其鸿泰苑44＃楼工程工程价款或修复费用请求权转移给了张军，牛秀生在本案中无权要求取得售楼款项或未售楼房。
鸿泰苑经济适用房项目的销售单位和建设单位分别是安阳市住房保障处和润安房产公司，而非鸿泰房产公司。原告牛秀生明知被告鸿泰房产公司不是政府招标备案批准的中标单位，不具备发包主体资格，但仍与鸿泰房产公司签订承包合同并组织施工，在本案中存在明显过错，应承担相应法律责任。综上，对原告牛秀生要求被告鸿泰房产公司返还鸿泰苑44#楼或相应售楼款并赔偿损失的诉请，本院不予支持。同理，张军与鸿泰房产公司签订的《鸿泰苑44＃楼项目承包建设责任书》因违反法律强制性规定，应为无效，故对第三人张军请求确认其与鸿泰房产公司签订的《鸿泰苑44号楼项目承包建设责任书》有效并判令由鸿泰房产公司继续履行该承包建设责任书的诉讼请求，本院不予支持。对原告牛秀生要求确认其与被告鸿泰房产公司签订的《鸿泰苑44#楼项目承包建设责任书》无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《
中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《
中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第五十八条、《
中华人民共和国建筑法》第二十四条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、《
中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第五十六条、第一百五十二条的规定，经本院审判委员会决定，判决如下：
一、原告牛秀生和被告安阳市鸿泰房地产开发有限责任公司于2010年11月18日签订的《鸿泰苑44＃楼项目承包建设责任书》无效；
二、驳回原告牛秀生的其他诉讼请求；
三、驳回第三人张军的诉讼请求。
案件受理费151050元，由原告牛秀生负担101450元，张军负担49600元。
如不服本判决，可在
判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于XX省高级人民法院。
审 判 长张 屹
审 判 员赵锐平
代理审判员闫 海
二〇一三年十二月三十日
书 记 员张建斌
