XX省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法三民一初字第901号
【当事人信息】
原告：谢永恩，男，1956年8月15日出生，汉族，住址XX省中山市三乡镇。
原告：林英群，女，1962年8月7日出生，汉族，住址XX省中山市三乡镇。
上列两原告共同委托代理人：郑健伟，系广东弘力律师事务所律师。
被告：中山市吉雅
房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住址XX省中山市三乡镇，系张其女儿。
第三人：郑美媚，女，1968年10月8日出生，汉族，住址XX省中山市三乡镇。
第三人：中国工商银行
股份有限公司中山分行，住所地XX省中山市石岐区。
负责人：刘同朋，分行行长。
委托代理人：林剑影，系该分行职员。
原告谢永恩、林英群诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）
商品房预售
合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能与郑美媚、中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工行中山分行）有
法律上的利害关系，依法追加郑美媚、工行中山分行为无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢永恩、林英群及委托代理人郑健伟，第三人工行中山分行委托代理人林剑影到庭参加诉讼；被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人郑美媚经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢永恩、林英群诉称：原、被告双方于2007年1月16日签订了《中山市商品房
买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺，面积175.05平方米，总价110万元，先付款105万，余款5万元于领取房产证时付清。原告于签合同前已陆续支付楼款105万元，被告吉雅公司也开具了发票，还于同年4月18日办理了交付使用手续，11月22日又支付了办理产权证费用37900元。此后原告占有支配该商铺，直至2008年被告吉雅公司及法定代表人涉嫌合同诈骗案发，原告得知所购前述商铺于2005年6月1日已销售给第三人郑美媚，并办理了备案登记和银行按揭抵押。但经生效的刑事
判决书查明，被告吉雅公司为套取银行贷款，与第三人郑美媚之间存在虚假买卖和按揭关系。所以他们签订的《商品房买卖合同》和《个人住房抵押贷款合同》应认定无效。原告是真实的商品房买主，交付房款后被告吉雅公司迟迟不办理房屋的产权证已构成违约。为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、第三人郑美媚与被告吉雅公司于2005年6月1日签订的《商品房买卖合同》无效；2、第三人郑美媚与工行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效，第三人工行中山分行协助办理案涉商铺的抵押权注销登记手续；3、被告吉雅公司继续履行与原告2007年1月16日日签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺的房地产权属证书；4、被告吉雅公司向原告返还办理产权证费用37900元；5、被告吉雅公司承担本案全部诉讼费。
在诉讼过程中，原告谢永恩、林英群撤回前述第4项关于要求被告返还办理产权证费用37900元的诉讼请求。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.《XX省商品房买卖合同》；2.销售发票；3.物业交接书、物业管理服务协议、业主公约、消防安全
责任书各一份；4.报案回执；5.商品房销售合同登记备案证明表；6.商铺
租赁合同；7.收款收据。
被告吉雅公司在答辩期内未提交书面的答辩意见及证据。但庭后向法庭陈述，确认原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同系真实的买卖关系，第三人郑美媚与吉雅公司之间的商品房买卖及与工行中山分行之间的个人住房抵押贷款均系虚假，是为了套取银行贷款。并提交了以第三人郑美媚名义开户于工行的银行供楼存折，证明合同签订后所涉银行按揭贷款一直由吉雅公司逐月缴存，直至吉雅系列案件事发。
第三人郑美媚在答辩期内未提交书面答辩意见及证据。
第三人工行中山分行述称：一、工商银行的贷款流程符合法律、
法规、行业规定及银行内部管理规定。按揭合同所涉综合市场项目已经取得
土地使用权证、建设用地规划许可证等五证齐全，且在办理信贷业务时已竣工并验收合格，可以交付使用。其次相关当事人在
借款合同和抵押合同上的所有签名均是真实的且经律师见证，内容合法、主体合格，是有效合同。二、讼争商铺的所有权属于借款人（第三人），他项权（抵押权）人是工行中山分行，原告无权要求再确权。从国土房管部门提供的查档资料显示，该商铺至今仍登记在借款人（第三人）名下，根据《物权法》规定，不动产物权以登记之公示方式确权。原告只能就其合同向被告吉雅公司主张相应债权。三、抵押担保条款独立于主合同，抛开主合同的效力，抵押合同已约定抵押合同独立于借款合同，《担保法》第5条规定，担保合同是主合同的从合同，主
合同无效，担保合同无效，但担保合同另有约定，按照约定。综上，我们认为，第三人与开房商吉雅公司之间的购房合同合法有效，借款人与工行中山分行之间的借款合同、抵押合同合法有效。请求法院驳回原告的起诉。
第三人工行中山分行对其陈述提供如下证据：1.个人购房借款合同及抵押合同、律师
见证书；2.抵押物清单；3.个人住房贷款
借据；4.商品房合同抵押登记备案权属证书。
经审理查明：2007年1月16日，原告谢永恩、林英群与被告吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺，建筑面积175.05平方米，总价110万元，付款方式为分期付款，即签订合同时已支付105万元，余下楼款5万元在领取房产证时付清。交付期限为2006年12月30日前（备注：可能有笔误）。合同第十四条关于
产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商一致解决。合同签订时原告已经支付房款105万元，被告吉雅公司亦于2007年1月23日开具了前述金额的不动产销售发票。同年4月18日双方办理了正式的商铺交接手续，其后该商铺一直由两原告占有并出租他人使用。直至2008年4月吉雅公司及其法定代表人张期涉嫌合同诈骗等
刑事犯罪事发，原告经向有关部门查询得知所购商铺早已备案登记在第三人名下，且有银行按揭抵押。原告遂于2013年9月25日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场的商铺买方姓名为郑美媚，建筑面积为175.05平方米，购房总价822735元，签约日期为2005年6月1日，备案登记日期为2005年6月27日。中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案房屋抵押人为郑美媚，抵押权人为中国工商银行中山市分行，贷款金额493000元，抵押登记日期为2005年7月11日。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案房屋进行了查封。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。XX省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。XX省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定：被告吉雅公司在犯罪过程中，经常借用他人身份信息，虚构商品房买卖合同关系，办理银行按揭抵押。目的是为了骗取银行的按揭（抵押）贷款，套用资金。该刑事案件判决书所附虚假按揭物业明细表序号第41位涉及到本案第三人郑美媚，但登记物业并非本案所涉商铺，贷款银行亦非本案第三人工行中山分行，贷款金额为415000元。本案原告及其丈夫谢永恩均涉及前述生效刑事判决书非法吸收公众存款名单，序号分别为74、113，金额分别为131万元、95万元。
再查：被告吉雅公司所涉刑事犯罪案件于2008年3月事发后，前述第三人郑美媚所涉银行按揭贷款即于次月起未再返还过银行贷款。第三人工行中山分行亦于2008年诉至法院，要求郑美媚返还按揭贷款，并由吉雅公司承担连带还款责任，案号为（2008）中一法三民二初字第423号。该案经审理，以涉及刑事案件尚未处理为由，裁定驳回了工行中山分行的起诉，并已生效。
本案审理过程中，本院到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场的商铺核查使用情况并张贴通知。通知内容为告知该房业主或住户本院正在处理该房有关权属纠纷，如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出书面异议。期满后无第三人向本院主张该商铺的权利。经查，目前该商铺由两原告占有支配并出租他人使用。
本院认为：虽然根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附涉虚假按揭明细表，本案商铺未入该名单，但根据该刑事判决书已经查明的事实，吉雅公司采取与借用他人身份资料，虚构购房关系，签订《商品房买卖合同》和《个人购房借款合同》，其目的是为了套取银行贷款，双方不存在真实的商品房买卖关系和按揭贷款关系。具体到本案中，第三人郑美媚与被告吉雅公司2005年6月1日签订案涉商铺的《商品房买卖合同》后，长达9年的时间内既未要求交付又未在接到法院送达的本案诉讼材料后，向法院主张相应的房屋权利或单独起诉，且未向工行中山分行按期支付供楼款等特征，均不符合正常的商品房购房行为。被告吉雅公司确认第三人与其之间签订的商品房买卖合同是虚假，目的是为了办理银行按揭，骗取银行贷款。因此，第三人郑美媚，被告吉雅公司以欺诈手段与银行签订个人商业用房抵押贷款合同，违反了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《
中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项的规定，应认定其签订的个人购房借款合同及抵押合同均无效。即第三人郑美媚与吉雅公司签订商品房买卖合同实质是被告吉雅公司非法吸收公众存款的刑事犯罪手段，违反了法律、行政法规的禁止性规定。故根据《
中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，第三人郑美媚2005年6月1日与吉雅公司签订的案涉《商品房买卖合同》无效。
原告虽与被告吉雅公司存在非法吸收公众存款的违法行为，且在出借行为存在较为频繁的经济往来关系，但根据本院调取所涉刑事案件卷宗相关笔录及被告吉雅公司庭后的供述、原告本人向办案机关的陈述，其本人银行帐户往来款明细等，可以综合认定原告在本案中所购商铺的款项与出借给吉雅公司的借款并非同一款项。且从实际占有交付、非借款初期所购、非以收款收据替代借款金额，并开具了正式的销售不动产发票等通常做法分析，也非借款金额的担保。
因此，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告吉雅公司于2007年1月16日日签订的《XX省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告吉雅公司收取了原告谢永恩、林英群交付的大部分购房款后，已将商铺交付给两原告多年，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺权属证书的诉讼请求，理据充分，应予支持。同时，根据
合同义务的对等性，原告亦应一并支付尚欠被告吉雅公司的购房余款50000元。第三人郑美媚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担，不影响本院对本案的审理。第三人工行中山分行的陈述理据不足，本院不予采信。
一、确认第三人郑美媚与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年6月1日签订的关于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺的《商品房买卖合同》无效；
二、确认第三人郑美媚与中国工商银行股份有限公司中山分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年7月1日签订的《个人购房借款合同》及《抵押合同》无效，第三人中国工商银行股份有限公司中山分行应于本判决发生法律效力之日起二十日内协助原告谢永恩、林英群办理所涉商铺的注销抵押权登记手续；
三、原告谢永恩、林英群于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款50000元；
四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告谢永恩、林英群办理位于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺的房地产权属证书。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15041元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原、被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX省中山市中级人民法院。
审 判 长伍青花
审 判 员吴立和
代理审判员唐 群
二〇一四年三月五日
书 记 员王莉森
