杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1123号
【当事人信息】
原告（反诉被告）：杭州铭靓物业管理有限公司。
法定代表人：王平川。
委托代理人：张建齐，浙江五联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州厚仁商业街开发经营有限公司。
法定代表人：朱承达。
委托代理人：鲍芳、楼献，浙江初阳律师事务所律师。
原告杭州铭靓物业管理有限公司（以下称铭靓物业公司）为与杭州厚仁商业街开发经营有限公司（以下称厚仁商业街公司）物业
服务合同纠纷一案，于2013年5月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判。被告厚仁商业街公司在举证期限内依法提起反诉，本院经审查受理后予以合并审理，于2013年7月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铭靓物业公司的委托代理人张建齐，被告（反诉原告）厚仁商业街公司的委托代理人鲍芳、楼献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铭靓物业公司诉称：铭靓物业公司与厚仁商业街公司于2010年12月签订《三墩新天地前期物业管理服务合同》，约定由铭靓物业公司为厚仁商业街公司位于三墩厚仁商业街的相应物业提供物业管理服务，服务期限为五年，以及具体的服务费收费标准、违约责任等内容。之后，铭靓物业公司依约为厚仁商业街公司提供物业服务，厚仁商业街公司也于2011年2月起支付物业管理服务费，接受并履行前述合同。2012年11月6日，厚仁商业街公司突然通知铭靓物业公司，以
合同无效为由单方面提出
解除合同，并拒绝支付所欠相应费用。铭靓物业公司认为，厚仁商业街公司拖欠物业管理服务费及单方面解除合同的行为违反了合同约定，且给铭靓物业公司造成经济损失，应承担相应责任。故请求判令：1、厚仁商业街公司支付拖欠的2012年度物业顾问费100000元、前期人员介入费415238元；2、厚仁商业街公司支付
违约金200000元。以上合计715238元；3、厚仁商业街公司承担本案诉讼费用。
厚仁商业街公司辩称：案涉物业服务合同系
无效合同。因厚仁商业街公司原总经理张锦宏与铭靓物业公司原法定代表人张渊之间系父女关系，案涉物业服务合同其两人恶意串通签订或者说是张锦宏与其自己签订的。铭靓物业公司也不具备物业服务合同所涉项目的物业服务资质。按照物业服务合同的约定，厚仁商业街公司已经多支付前期人员介入费59763元，故不需再支付。
合同履行过程中，铭靓物业公司并没有提供完整的物业顾问工作，物业服务管理混乱，没有按照合同要求管理到位。因案涉物业服务合同约定服务期限
自首套房屋交付之日起五年，该合同尚未生效。且2012年11月6日铭靓物业公司业已撤出，同年12月31日其也发函予以确认，故案涉物业服务合同不需再履行。厚仁商业街公司不应支付铭靓物业公司主张的物业顾问费、前期人员介入费及违约金等费用，请求依法驳回。
厚仁商业街公司并提起反诉称：2010年12月28日，双方签订《三墩新天地前期物业管理服务合同》，合同约定物业服务类型为商业、公寓式酒店、办公楼等组成，项目占地面积53491平方米，总建筑面积150985平方米，其中商业建筑面积为55721平方米，公寓式酒店60384平方米，办公楼建筑面积为5796平方米；委托管理期限为首套房屋交付之日起五年（按实际房屋交付之日起开始计算）。2012年11月6日，厚仁商业街公司发函中止前述合同。铭靓物业公司接函后也同意终止，并将所派人员全部撤出三墩新天地项目。2012年12月31日，铭靓物业公司发催促函给厚仁商业街公司，要求支付“截至2012年11月6日，贵司尚拖欠物业服务（顾问）费用总计249635.60元（如有异议，请三日内至本公司核对帐目，否则视同认可）。…”2013年1月6日，厚仁商业街公司回复催醒函。自2012年1月至2012年11月6日，厚仁商业街公司共支付给铭靓物业公司前期物业顾问费300000元。同时《三墩新天地前期物业管理服务合同》签订后，厚仁商业街公司就开始陆续支付前期人员介入费475001元。但由于铭靓物业公司系2010年7月方才成立，其法定代表人与厚仁商业街公司原总经理张锦宏之间的私人关系密切，铭靓物业公司是通过私人关系才与厚仁商业街公司签约的，合同履行中存在物业服务不到位等情形，比如未履行第三条中约定的“对设计建设方案提出优化修改建议”、第五章约定的“制定物业管理方案”、“提出物业管理服务年度计划”等等，管理混乱，出工不出力。铭靓物业公司未完成合同约定的前期物业顾问内容，应退还前期顾问费300000元。同时，厚仁商业街公司多支付前期人员介入费59763元。三墩新天地项目的首套房屋实际交付之日在2013年1月18日至30日，而铭靓物业公司于2012年11月6日接函后就撤出三墩新天地项目。因此，案涉物业服务合同所约定的委托管理服务期限尚未开始，即合同未正式生效，双方均不存在提前
终止合同的违约责任。综上，厚仁商业街公司认为，案涉物业服务合同尚未正式生效。铭靓物业公司未按约完成前期物业顾问事项，应退还前期物业顾问费及多支付的前期人员介入费。故反诉请求判令：1、铭靓物业公司退还前期物业顾问费300000元；2、铭靓物业公司退还多付的前期人员介入费59763元；3、铭靓物业公司承担本案全部诉讼费。
针对反诉，铭靓物业公司辩称：一、双方之间物业服务合同系经过平等友好协商而自愿签订，意思表示真实，且没有违反
法律、行政
法规的强制性规定，故物业服务合同及相关协议合法有效。铭靓物业公司也切实、全面地履行了合同约定的相关义务，提供了物业服务。对此，厚仁商业街公司长期以来也付款表示认可，在本案诉讼之前，从无任何异议。二、厚仁商业街公司支付300000元前期物业顾问费的行为，基于双方之间《三墩新天地前期物业管理服务合同》第十九条第2款约定，具体分别为2011年度200000元、2012年上半年度100000元。该合同于2010年12月28日签订，履行已长达两年半。但厚仁商业街公司至今尚拖欠2012年度下半年前期物业顾问费100000元未付，该费用应于2012年年初支付完毕。三、厚仁商业街公司并未支付过任何前期人员介入费，其支付的475001元款项实际是履行双方之间的另一份协议即《三墩新天地营销中心物业服务
协议书》，根据该协议第六条相关约定，厚仁商业街公司向铭靓物业公司支付相应的服务费。具体可以根据铭靓物业公司开具发票的服务时间、内容及金额等确定用途。故厚仁商业街公司诉称所谓已支付前期人员介入费的事实不能成立，其所主张的反诉诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予以驳回。
铭靓物业公司就本诉、反诉提供证据材料如下：
1、前期物业管理服务合同。
2、发票。
3、银行进账单。
证据1-3证明双方之间存在物业服务合同关系及合同履行相关情况。
4、门卫站岗照片（打印件），证明合同履行情况。
5、关于终止合同的函（复印件），证明厚仁商业街公司单方解除合同，已构成违约的事实。
6、营业执照副本、组织机构代码证及资质证书，证明铭靓物业公司具备物业服务资质。
7、三墩新天地营销中心物业服务协议书，证明双方针对三墩新天地营销中心另有物业服务合同关系，厚仁商业街公司支付的部分款项是针对该合同支付的物业服务费。
8、临时作息表、值勤情况记录表、签到表、公司人员车牌一览表（打印件）、车辆出入
登记表，证明铭靓物业公司履行
合同义务的情况。
9、三墩新天地售楼处秩序员行为规范，证明铭靓物业公司存在严格的管理制度。
10、照片，证明铭靓物业公司人员现场值勤以及积极协助厚仁商业街公司针对房屋质量查找建筑缺陷、提出整改措施等履行合同义务的事实。
11、函件及邮寄、退回凭证，证明铭靓物业公司已函告厚仁商业街公司履约并要求其承担相应法律责任的事实。
12、物业临时公约，证明铭靓物业公司在履行物业服务合同过程中与相关业主签订物业合同，提供相应物业服务。
上述铭靓物业公司提供的证据，厚仁商业街公司质证认为，证据1的真实性、合法性及证明对象均有异议，该合同系厚仁商业街公司原总经理张锦宏与其女儿张渊（铭靓物业公司的原法定代表人）恶意串通签订，不是两个真实民事主体之间签订的，实际上系厚仁商业街公司原总经理张锦宏与其自己签订，张渊的职业并非物业管理，铭靓物业公司也没有承接案涉项目物业服务的资质，且正式的物业服务合同关系应在首套房屋交付开始。证据2、3的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，厚仁商业街公司支付的款项包括前期物业顾问费300000元、前期人员介入费475001元。证据4有异议，没有拍摄时间，不能证明客观事实，且前期物业管理服务合同中约定铭靓物业公司的义务有“对设计建设方案提成优化修改建议”、“制定物业管理方案”等，该证不能证明前期物业管理服务合同的履行情况。证据5无异议，证明对象有异议，前期物业管理服务合同尚未生效，不存在提前终止及单方解除；铭靓物业公司没有物业服务资质，也没有履行相应义务；铭靓物业公司接函后同意并已于2012年11月6日撤出案涉物业项目。证据6的真实性无异议。证据7的真实性、合法性及证明对象均有异议，系张锦宏与其女张渊恶意串通签订，实际上就是厚仁商业街公司原总经理张锦宏利用职务之便与其自己签订的，双方之间并不存在其他的物业服务合同关系，该协议系张锦宏为提前支付前期人员介入费的财务依据，厚仁商业街公司支付的是前期人员介入费，而不是物业服务费，铭靓物业公司也没有提供前期销售营销中心物业服务方案。证据8的证明对象有异议，恰恰证明铭靓物业公司履行的是《三墩新天地前期物业管理服务合同》，而非履行《三墩新天地营销中心物业服务协议书》。证据9有异议，有管理制度不等于执行到位，有保安人员在岗时睡觉、玩电脑。证据10中，门卫站岗的照片只能说明履行了《三墩新天地前期物业管理服务合同》，其他照片的真实性无法确定，如真实，也是履行前述合同，如果铭靓物业公司提出过整改措施，应提供证据加以证明。证据11，函件未收到过，具体是否是当时寄出的材料，无法确定，且具体内容与2012年12月31日函件相矛盾。证据12的真实性、合法性、关联性均有异议，正式的物业管理服务协议要业主收房后才签订，胡琦未实际接收房屋。
厚仁商业街公司就本诉、反诉一并提供证据如下：
1、2010年12月28日《三墩新天地·前期物业管理服务合同》，证明⑴该合同的项目由商业、公寓式酒店、办公楼等组成，占地面积53491㎡，总建筑面积150985㎡，其中商业建筑面积为55721㎡，公寓式酒店60384㎡，办公楼建筑面积5796㎡；⑵铭靓公司按约定需“对设计建设方案提出优化修改建议”、“制定物业管理方案”、“提出物业管理服务年度计划”等；⑶委托管理期限为自首套房屋交付之日起五年（按实际房屋交付之日起开始计算）。
2、⑴2012年11月6日厚仁商业街公司发出《关于终止“三墩新天地·前期物业管理服务合同》的函。
⑵2013年5月30日金欣荣的调查笔录、铭靓物业公司的人员上班睡觉照片，证明案涉物业服务合同违反了建设部《前期物业管理招标管理暂行办法》和《浙江省物业管理条例》的有关规定；铭靓物业公司缺乏管理和服务本项目的物业服务资质，无权承接三墩新天地物业管理项目；铭靓物业公司的物业管理混乱，服务也未到位。
3、⑴2012年12月31日，铭靓物业公司邮寄《关于立即全面履行合同义务的催促函》。
⑵2013年1月6日，厚仁商业街公司发给铭靓物业公司《关于再次函告2012年12月28日双方所签合同已终止的催醒函》及ems详情单。
⑶2013年5月30日原铭靓物业公司员工解应征的情况说明及身份证复印件。
⑷2013年6月2日原铭靓物业公司员工张秀良出具的情况说明及其身份证复印件，证明铭靓物业公司同意于2012年11月6日终止合同；铭靓物业公司于2012年11月6日撤出三墩新天地项目；铭靓物业公司自述，截止2012年11月6日，尚欠物业服务（顾问）费用总计249635.6元，并要求于2013年1月30日前付清；铭靓物业公司人员已撤出但未办理交接手续。
4、2011年12月21日的200000元服务费发票、2012年5月30日的100000元服务费发票，证明厚仁商业街公司已支付铭靓物业公司前期物业顾问费300000元。
5、2011年2月15日的52706元服务费发票（2个月、即每月前期人员介入费26353元）、2011年6月13日的105412元服务费发票（4个月）、2011年8月23日的52706元服务费发票（2个月）、2011年10月16日的52706元服务费发票（2个月）、2011年12月12日的52706元服务费发票（2个月）、2011年12月12日的9000元服务费发票、2011年5月30日的18000元服务费发票、2012年5月30日的158118元服务费发票（实际支付131765元），证明厚仁商业街公司已支付给铭靓物业公司前期人员介入费475001元，按约定应支付前期人员介入费415238元，多支付前期人员介入费59763元。
6、⑴2012年12月26日，厚仁商业街公司致业主（胡琦）的延期交付的
告知书；⑵2013年1月19日，胡琦的入住验房单，证明三墩新天地项目首套房屋实际交付时间为2013年1月中下旬。
7、张锦宏身份证复印件及铭靓物业
公司章程，证明张锦宏与张渊系父女关系。
8、张锦宏及张渊的户籍基本信息，证明张锦宏与张渊系父女关系，张渊的职业是护士，本案中张渊系铭靓物业公司原法定代表人，其父女恶意串通签订案涉物业服务合同，是张锦宏利用职务之便与其自己签订的。
上述厚仁商业街公司提供的证据，铭靓物业公司质证认为，证据1无异议，恰恰证明厚仁商业街公司管理混乱，双方提供的合同内容一致，说明均是认可的，第2、3点待证事实也没有异议，但不能证明铭靓物业公司没有提出整改措施。证据2中，证据⑴的真实性无异议，系厚仁商业街公司在没有任何理由的情况下单方解除合同；证据⑵是厚仁商业街公司代理人的单方调查行为，有异议，签名、指印无法确认是否真实，照片也有异议，没有反映拍摄地点，也不能证明是上班时间，事实上，厚仁商业街公司从未就铭靓物业公司是否尽职提出过质疑以及要求整改。证据3，证据⑴、⑵的真实性无异议，关联性有异议，不能证明铭靓物业公司同意解除合同，于2012年11月6日撤出案涉物业项目及自认所欠费用等事实，因该费用没有包括违约金及前期物业顾问费，铭靓物业公司之后发出的证据11澄清了费用的具体金额，但厚仁商业街公司拒收；证据⑶、⑷有异议，无法确认是否是解应征、张秀良出具，证人应出庭作证。证据4无异议，恰恰说明厚仁商业街公司认可《三墩新天地前期物业管理服务合同》，并按合同约定支付前期物业顾问费，合同是有效成立的。证据5，前五份发票的真实性无异议，关联性有异议，发票中注明每月服务费为26353元，与铭靓物业公司提供的证据7《三墩新天地营销中心物业服务协议书》的第6条约定相互印证，说明前五份发票的款项是双方履行该协议的有关服务费，不是前期人员介入费，该证不能证明厚仁商业街公司已全部支付前期人员介入费且多付59763元，有无全部支付应由厚仁商业街公司举证；9000元服务费发票、18000元服务费发票的真实性无异议，关联性有异议，厚仁商业街公司已确认支付的是人员工资；158118元服务费发票的关联性有异议，不是前期人员介入费，是铭靓物业公司提供的证据7中的服务费。证据6有异议，无法确认是否是胡琦所签，实际交付时间不能按告知书确认。证据7有异议，张锦宏的具体身份不清楚，无法确认与张渊的关系。证据8的真实性无异议，但与本案缺乏关联性，不存在恶意串通的情况，也不能以个人身份关系来推翻原有合同，在将近二年的履行期内，厚仁商业街公司也从未提出异议。
综合双方的举证、质证意见以及证据间联系，本院认证如下：
一、铭靓物业公司提供的证据1与厚仁商业街公司提供的证据1，合同文本中约定内容一致，予以认定。铭靓物业公司提供的证据7的真实性予以认定，厚仁商业街公司主张案涉物业服务合同系双方通谋所订立，并提供证据7、8加以证明，因证据7、8系其他自然人之户籍身份信息，该证不足以证明案涉物业服务合同存在双方通谋订立之事实，故不予认定，就厚仁商业街公司所主张的
合同效力争议将在本院认为部分予以阐述。
二、双方主要争议在于厚仁商业街公司主张其已支付给铭靓物业公司前期人员介入费475001元。铭靓物业公司提供的证据2、3、7加以证明，厚仁商业街公司提供证据3中⑶、⑷，证据4、5加以证明。首先，双方就厚仁商业街公司支付前期物业顾问费300000元的事实无异议，对该事实本院予以认定。其次，关于厚仁商业街公司是否已全部支付前期人员介入费且多付59763元之事实争议。铭靓物业公司认为475001元款项系厚仁商业街公司履行《三墩新天地营销中心物业服务协议书》所应支付的服务费。结合前述双方提供的证据以及铭靓物业公司提供的证据7，本院认为，按照《三墩新天地营销中心物业服务协议书》中约定的物业服务期间为一年、每月服务费的具体金额等内容，均与铭靓物业公司具体开具的发票中载明金额、相应的服务时间等内容，相互印证并一致，故按照《三墩新天地营销中心物业服务协议书》约定的厚仁商业街公司应支付十二个月服务费具体金额为316226元，厚仁商业街公司已支付475001元款项中剩余158775元款项，因双方均未提供证据证明其具体性质，其中9000元服务费、18000元服务费系铭靓物业公司单独开具发票，且与证据3中⑶、⑷相互印证，故本院认定其余款项158775元系厚仁商业街公司支付的前期人员介入费。
三、双方履行《三墩新天地前期物业管理服务合同》的事实争议。铭靓物业公司提供证据5与厚仁商业街公司提供的证据2中的⑴一致，双方质证无异议，予以认定，因铭靓物业公司未能提供证据加以证明其实际履行案涉物业服务合同的具体截止时间，故本院认定铭靓物业公司履行案涉物业服务合同至2012年11月6日止。证据6的真实性，厚仁商业街公司质证无异议，予以认定，该证可以证明铭靓物业公司具有相应物业服务资质。证据8、9、10的真实性予以认定，该证可以证明铭靓物业公司履行《三墩新天地前期物业管理服务合同》，提供相应物业服务等事实。证据11，因缺乏其他证据印证已经送达给厚仁商业街公司的事实，故不予认定。证据12的真实性予以认定，但该证不能证明业主胡琦接收房屋的事实。
厚仁商业街公司提供证据2中的⑵的真实性不予认定，该证不能证明铭靓物业公司无物业服务资质，以及物业管理服务不到位等事实。证据3中的⑴、⑵的真实性予以认定，该证可以证明双方就履行案涉物业服务合同的函件往来等事实。证据6的真实性予以认定。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2010年12月28日，铭靓物业公司（合同乙方）与厚仁商业街公司（合同甲方）签订《三墩新天地前期物业管理服务合同》一份，约定乙方为甲方位于三墩新天地项目提供物业管理服务，项目由商业、公寓式酒店、办公楼等组成，占地面积53491㎡，总建筑面积150985㎡，其中商业建筑面积为55721㎡，公寓式酒店60384㎡，办公楼建筑面积5796㎡。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人；乙方要本着对全体业主和使用人负责，参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能，对设计建设方案提出优化修改建议。第十九条物业管理费约定，1.本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业服务管理服务费用的相关规定，⑴商业物管费价格为每月每平方米4.5元，单身公寓物管费价格为每月每平方米3.5元，办公楼物管费为每月每平方米5.5元。2.前期物业顾问费每年200000元，⑴自前期物业服务合同签订后15日内向乙方支付顾问费的100％。3.前期介入费，甲方自首套房屋交付之日前三个月一次性向乙方支付前期人员介入费415238元。第二十四条乙方的权利义务1.根据有关
法律法规或协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动。10.负责编制物业管理服务年度计划，经甲方审定后实施等。第二十五条委托管理期限定为自首套房屋交付之日起五年（按实际房屋交付之日起开始计算）。第二十九条甲乙双方任意一方提前终止合同的，应向对方支付200000元违约金；给对方造成损失的，还应给予赔偿。第四十条本合同自签订之日起生效。该合同中并约定了委托管理服务事项、物业管理服务质量以及双方的权利义务等内容。此后，铭靓物业公司依约开始提供前期物业管理服务。厚仁商业街公司于2011年12月21日支付前期物业顾问费200000元，2012年5月30日支付前期物业顾问费100000元。铭靓物业公司并开具发票二份。
2010年12月20日，铭靓物业公司（合同乙方）与厚仁商业街公司（合同甲方）另行签订《三墩新天地营销中心物业服务协议书》一份，协议约定甲方委托乙方对三墩新天地营销中心提供物业服务，委托期限自2010年12月20日至2011年12月19日止；服务标准（详见三墩新天地营销中心物业服务方案）；委托费用及支付方式为年度服务费用为316226元，按月结算（每月费用为26353元），乙方开具发票后，甲方在每月10日前全额支付给乙方。协议中并约定了委托事项、人员配备及岗位职责、双方的权利义务等内容。2011年2月15日、同年8月23日、同年10月16日、同年12月12日，厚仁商业街公司分别支付给铭靓物业公司52706元服务费。2011年6月13日，厚仁商业街公司支付给铭靓物业公司105412元服务费。2011年12月12日，厚仁商业街公司支付给铭靓物业公司9000元服务费。2012年5月30日，厚仁商业街公司支付给铭靓物业公司二笔服务费，分别为18000元以及131765元（该笔实际开具发票金额为158118元）。
2012年11月6日，厚仁商业街公司出具给铭靓物业公司《关于终止三墩新天地前期物业管理服务合同的函》，其上载明：“2010年12月8日，双方签订了题述合同。今年8月，我司张锦宏总经理辞职后，我司对其任职期间签订地合同进行了梳理和审查，发现不少问题。题述合同存在重大的问题应予终止。理由如下：1.贵司是因与张锦宏先生的私人关系而签约的。2.贵司无物业服务企业资质，无权承接我司的三墩新天地物业管理项目。3.贵司物业管理混乱，服务也未到位，多有违反题述合同之处。综上，题述合同是贵司与我司原总经理张锦宏串通，故意违反法律、行政法规的规定而订立的，是一份自始就没有法律约束力的无效合同，依法应予终止。请贵司接函后两天内，到我司办理交接手续和处理善后事宜。否则，贵司要承担引起无效合同的全部法律责任。”铭靓物业公司收到该函件后，其人员无法继续提供物业管理服务，遂相继撤出。2012年12月31日，铭靓物业公司邮寄给厚仁商业街公司《关于立即全面履行合同义务的催促函》，其上载明：“贵司与本公司于2010年12月28日所签《三墩新天地前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，故其合法有效。该合同签订已近两年。本公司一贯尽职尽责，切实履行合同相应义务，严格按照合同约定及相关标准提供优质服务，并已与部分购房业主正式建立物业服务合同法律关系。贵司对上述事实是明知的，亦未曾提出任何异议。截止2012年11月6日，贵司尚拖欠物业服务（顾问）费用总计249635.60元（如有异议，请三日内至本公司核对帐目，否则视同认可），经多次催讨至今未付。本公司认为，贵司拒付费用及其他拒绝履行合同义务的行为显属违约。特致函如下：1.请于2013年1月30日前将上述欠款全部付清；2.立即停止阻扰、妨碍本公司提供物业服务的一切违约行为；3.因贵司违约而导致的一切后果（包括但不限于本公司及第三方、业主之全部直接、间接损失及不利影响等），将由贵司承担；4.本公司保留进一步追究贵司相应法律责任的权利。特此致函！”厚仁商业街公司收到上述函件后于2013年1月6日致函给铭靓物业公司《关于再次函告2010年12月28日双方所签合同已终止的催醒函》，其主要内容为“我司仍请贵司慎重考虑我司2012年11月6日的函中的理由，不要自食苦果。特此函告。”三墩新天地项目房屋于2013年1月交付。此后，铭靓物业公司诉至本院。
本院认为，本案双方主要争议在于：一、本案所涉物业服务合同的效力。对此，本院认为，讼争双方订立的《前期物业管理服务合同》系其真实意思表示，且未违反强制性法律规定，应认定有效。该合同对讼争双方具有法律约束力。厚仁商业街公司以其公司原总经理张锦宏与铭靓物业公司原法定代表人张渊之间存在特定身份关系为由，而主张《三墩新天地前期物业管理服务合同》系双方通谋所订立，缺乏相应法律依据，且无证据证明双方通谋之事实，该抗辩意见亦与双方实际履行案涉物业服务合同的事实不符，故本院不予采信。
二、关于讼争双方实际履行《三墩新天地前期物业管理服务合同》的具体期间以及前期物业顾问费、前期人员介入费的具体计算。首先，因厚仁商业街公司于2012年11月6日发函主张终止合同，此后铭靓物业公司未能再提供相应物业服务。铭靓物业公司主张2012年下半年度的前期物业顾问费，缺乏相应证据证明其实际履行案涉物业服务合同至2012年12月底的事实，故本院不予支持。相应的前期物业顾问费、前期人员介入费应计算至2012年11月6日止。按照案涉物业服务合同的约定，厚仁商业街公司应每年支付前期物业顾问费200000元，自前期物业服务合同签订后15日内支付顾问费的100％。在履行过程中，厚仁商业街公司已经支付2011年度、2012年半年度前期物业顾问费，尚未支付2012年下半年度前期物业顾问费100000元。该笔前期物业顾问费厚仁商业街公司应当按约支付，具体期间计算至2012年11月6日，前期物业顾问费的数额为70330元。关于前期人员介入费的计算，按照案涉物业服务合同的约定，厚仁商业街公司自首套房屋交付之日前三个月一次性向铭靓物业公司支付前期人员介入费415238元。履行过程中，厚仁商业街公司已经实际支付前期人员介入费158775元。故厚仁商业街公司尚应支付前期人员介入费256463元。然铭靓物业公司于2012年12月31日自行发函确认截止2012年11月6日，厚仁商业街公司尚拖欠物业服务（顾问）费用总计249635.60元。该行为属于铭靓物业公司就拖欠物业服务（顾问）费用的自认行为，且该金额低于本院前述认定之前期物业顾问费、前期人员介入费之和，故本院按此数额249635.60元确定为厚仁商业街公司应当支付的前期物业顾问费、前期人员介入费。三、具体违约责任的确定。因《三墩新天地前期物业管理服务合同》中违约责任约定为双方任意一方提前终止合同的，应向对方支付200000元违约金。本案中，厚仁商业街公司以双方订立的合同系无效合同为由主张终止，缺乏相应证据证明其具有相应解除合同的依据，故厚仁商业街公司的解除行为违反合同约定，应当承担违约责任。厚仁商业街公司应依约支付违约金200000元。厚仁商业街公司所主张的反诉诉讼请求，与双方履行案涉物业服务合同的事实不符，本院均不予支持。
一、杭州厚仁商业街开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州铭靓物业管理有限公司前期物业顾问费、前期人员介入费合计249635.60元。
二、杭州厚仁商业街开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州铭靓物业管理有限公司违约金200000元。
三、驳回杭州铭靓物业管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回杭州厚仁商业街开发经营有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10952元，由杭州铭靓物业管理有限公司负担4067元，由杭州厚仁商业街开发经营有限公司负担本诉案件受理费6885元以及反诉案件受理费3348元。杭州厚仁商业街开发经营有限公司负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内径直支付本院。
如不服本判决，可在
判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 王 辉
人民陪审员 朱湘江
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 范 姗
