XX省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商梁民初字第01397号
原告吴某某，女，汉族
【当事人信息】
委托代理人李萍，女，回族，1971年6月8日出生，户籍住址XX省商丘市梁园区。
委托代理人吴巍，男，汉族，1975年7月25日出生，户籍住址XX市管城回族区。
被告商丘华商农村商业银行
股份有限公司。住所地凯旋路与八一路叉口向北50米路西。
法定代表人李文斌，职务：董事长。
委托代理人李攀飞，河南君盟律师事务所律师。
第三人李某（李锐），男，汉族
委托代理人程玉生，河南向东律师事务所律师。
委托代理人刘嫚，河南向东律师事务所律师。
原告吴某某与被告商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称华商银行）、第三人李某拍卖
合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理，本案受理后，依法组成合议庭，由审判员周孝忠担任审判长，审判员庞万里、人民陪审员宗建红参加合议，于2014年5月22日在第三审判庭公开开庭进行了审理，原告吴某某的委托代理人李萍、吴巍，被告华商银行的委托代理人李攀飞、第三人李某及委托代理人程玉生、刘嫚均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告诉称：2013年2月5日，原告于商丘市亿佳拍卖有限公司就涉案房屋（位于商丘市梁园区八一路哈森药厂大门东侧三层楼独院住宅一套）签订了拍卖成交
确认书，并于2013年2月7日支付了房款。第三人李某违法侵占该房屋，严重侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了损失，为保护原告的合法权益，请求法院依法判令被告向原告交付房屋，第三人李某搬出该涉案房屋，并赔偿原告损失。
被告华商银行辩称：1、华商银行已经将房屋与受托的拍卖公司进行了交接。2、第三人李某占有房屋没有
法律依据，应当交还给原告，银行曾经允许案外人李锐有偿使用一年。根据银行与李锐的约定，李锐应当在2013年5月8日无条件交还房屋。即2013年5月9日开始，无论李某还是李锐都无权使用该房屋。综上，原告吴某某要求被告交付房屋缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的请求。
第三人李某辩称：1、签订了拍卖成交确认书，交付的房款收据，都没有见到；2、在诉状中认为华商银行卖给了原告房子，作为第三人，与我们无关，当时我们与银行签订租赁协议，签订协议后，李某对该房屋进行了装修，花费12万。李某与李锐是同一个人。
原、被告双方的争议焦点：原告的诉请无事实和法律依据，被告的答辩理由是否能够成立。原、被告对本庭归纳的争议焦点没有异议。
在举证期限内，原告向本院提交了以下证据材料：证据一、委托拍卖合同一份，证明华商银行于2013年1月14日委托商丘市亿佳拍卖有限公司拍卖涉案标的哈森药厂大门东侧3层独院住宅；合同第一条约定：委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）……。第四条约定：拍卖标的经拍卖成交的，有委托人将标的交付（转移）买受人。所以本案被告应向原告交付房屋（位于商丘市梁园区八一路哈森药厂大门东侧三层楼独院住宅一套）；证据二、京九晚报一份，证明商丘市亿佳拍卖有限公司对拍卖涉案标的物于2013年1月25日在京九晚报上已公告；证据三、拍卖成交确认书一份及华商银行收款收据一份，证明原告于2013年2月5日将哈森药厂大门东侧3层独院住宅以62万元拍卖价款竞买成交，于2013年2月7日支付了62万元的价款；证据四、
协议书一份，证明2014年元月26日原告与本案第三人李某签订了协议，并有华商银行的工作人员陈超作为见证人。协议约定：关于商丘市哈森药厂大门东侧3层独院房产，1、李某承诺于2014年3月31日16：00前付清原告吴某某购房款人民币72万元，逾期未能兑现视为违约，李某自愿于2014年4月10日前无条件搬离该房产，并不得以任何理由向吴某某提出任何赔偿（如：该房产早期装修等费用）。2、吴某某在收到李某全数人民币72万元房款后，于当日将房屋他项权证、拍卖手续等证明交付李某，更改手续事项由吴某某协调完成。协议签订后，本案第三人李某未按协议约定履行自己的义务，严重侵犯了原告的合法权益，因此第三人李某应搬出该房屋并赔偿原告损失。
在举证期限内，被告华商银行向本院提交了以下证据材料：证据一、银行与李锐签订的偿还应收利息合同，证明李锐有偿使用该房屋的期限在2013年5月8日届满。届满后，李锐应如期交还房屋。李锐未经银行书面同意，不得装修该房屋，合同期满后，依附于房产的所有资产无偿归银行所有；证据二、2013年元月3日华商银行对李锐的
告知书一份，证明银行已经书面告知李锐有优先购买权；证据三、吴某某出具的收到条一份，证明银行已经于2013年12月将房屋的所有手续交给了原告吴某某。
在举证期限内，第三人李某向本院提交了以下证据材料：第一组证据、租赁银行房屋居住前房屋照片8张。证明银行租赁给第三人的房屋无法居住；第二组证据；装修工程合同一份，证明第三人为装修该房屋花费12万元；第三组证据、原告与第三人签订的房屋转让协议，证明违约方是原告而不是第三人；第四组证据、原告与第三人交款的通讯笔录，证明原告已经许诺第三人在2014年4月1日12点之前打入原告账户。证明原告违约，不是第三人违约。
被告华商银行对原告提交的证据综合质证意见为：对原告提交的证据1、2、3真实性均无异议。华商银行确实将房屋转让给了吴某某，并将房屋现状等有关情况告诉了吴某某。证据4与银行无关，不发表意见。
第三人李某对原告提交的证据综合质证意见为：证据1、2真实性无异议，但是对合法性有异议；证据3，拍卖会上的第一买受人是王国峰，不是吴某某。对收款收据真实性有异议，交款日期不对，有作弊嫌疑；证据4真实性无异议，证明目的有异议，证据4恰恰证明了原告与第三人签订了房屋转让协议。该协议应该是合法有效的，违约方不是第三人，而是原告。
第三人李某对被告华商银行提交的证据综合质证意见为：证据1真实性有异议。签字有问题；证据2无异议；证据3真实性无异议，证明目的恰恰证明原告在2013年12月收到了房产有关手续。原告有资格与第三人签订
房屋买卖协议。
原告吴某某对被告华商银行提交的证据综合质证意见为：证据1、2、3真实性无异议，证据1、2证明目的同意银行意见；证据3证明目的有异议，只能证明银行向原告交付了相关手续，不能证明涉案房屋已经交付给原告。所以银行应该继续履行向原告交付房屋的约定。
被告华商银行对第三人提交的证据综合质证意见为：第一组证据房屋照片，与本案无关。恰恰是因为房屋设施不够完善，所以才低价租赁给了李锐，李锐在租赁该房屋时，对房屋是比较了解的；第二组证据真实性不发表意见，与本案没有关联性，根据合同约定，第三人装修房屋的前提是要经华商银行同意，但第三人没有经银行同意，所以其花费与银行无关。第三、四组证据，与银行无关，但恰恰证明第三人李某认可银行与原告之间的买卖关系。
原告吴某某对第三人李某提交的证据综合质证意见为：同意银行的质证意见，以上证据能够证明第三人在合同届满后仍占有该房屋，这种行为属于严重违约，没有事实依据和法律依据，应无条件搬出该房屋。
双方当事人对被告提供的证据二无异议；对其证明力本院予以确认。
对以上当事人有异议的证据，根据各方质辩理由，本院作出如下认定：原告提交的证据四协议书，被告华商银行辩称：该证据与银行无关，因该协议是原告与第三人签订的，协议内容不涉及到被告华商银行，也没有被告华商银行的签字或盖章，被告辩称成立。第三人对原告提交的证据一、二合法性有异议，证据三认为买受人是王国峰，不是原告吴某某，收款收据有异议，交款日期不对，因第三人没有提交相关证据加以证明，对其异议，不予采信。证据四协议书不是本案审理的内容，本院不予审理。第三人对被告提交的证据1认为签字有问题，但没有在规定时间内向法庭提出对其签字进行鉴定，视为放弃其权利。该合同合法有效。原告对被告提交的证据3，证明目的有异议，认为只能证明银行向原告交付了相关手续，不能证明涉案房屋已经交付给原告。因没有证据证明涉案房屋已交给原告，原告异议成立。被告华商银行对第三人提交的第一组证据，只能证明第三人现住的涉案
房屋租赁前的房屋状况，与本案没有关联性；第二组证据只能证明对该房屋进行了装修，与本案没有关联性，如权利受到侵害，应向侵权人主张权利；第三组、第四组不是本案审理的内容，本院不予审理。原告对第三人提交的证据，异议与被告华商银行异议理由一样。
根据以上有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2012年4月11日被告华商银行与第三人李某签订涉案房屋
租赁合同，合同期限12个月，自2012年5月8日至2013年5月8日，租金每年3600元，2013年1月3日被告华商银行向第三人李某送达告知书，告知内容为：“租赁户李某（李锐）您好！位于哈森药厂大门往东独院是您租用的，用作居住。我行将委托亿佳拍卖公司近期对此房产进行拍卖。如您有意愿购买，自接到本告知后，迅速与拍卖行联系报名事宜，否则将视为放弃优先购买权”。李某、何守勤在告知书上签了字。2013年1月14日，被告华商银行与商丘市亿佳拍卖有限公司签订委托拍卖合同书，委托商丘市亿佳拍卖有限公司拍卖标的额为本案涉案房产，即位于商丘市梁园区八一路哈森药厂大门东侧3层独院住宅一套，合同主要条款约定：（一）委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）。（二）拍卖标的经拍卖成交的，由委托人将标的交付（转移）买受人。2013年1月25日商丘市亿佳拍卖有限公司在京九晚报发出了拍卖公告，对涉案房屋相关情况进行了公告，原告吴某某于2013年2月5日将涉案房屋以620000元拍卖价款竞买成交，并于商丘市亿佳拍卖有限公司签订拍卖成交确认书，支付了该房屋拍卖价款。被告华商银行未交付房屋也未办理房产过户登记。第三人李某未参与竞买涉案房屋，现租赁期限已届满，但仍居住在涉案房屋内。
本院认为：被告华商银行与商丘市亿佳拍卖有限公司签订的委托拍卖合同书，是双方真实意思表示，不违反法律、
法规的强制性规定，属有效合同，应按合同约定全面实现权利、履行义务；原告竞买到该涉案房屋后，与被告华商银行签订的“拍卖成交确认书”是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。原告吴某某经过拍卖法定程序竞买到涉案房屋，交纳了房款620000元，并与被告华商银行签订了“拍卖成交确认书”，涉案房屋应为原告吴某某合法财产，应受到法律的保护。被告华商银行应按照委托拍卖合同书约定，履行交付房屋协助办理房产过户登记等义务，没有全面履行义务，应当承担继续履行的义务，并承担违约责任。第三人李某在华商银行告知的义务期限内，不参与涉案房屋的竞买视为放弃优先购买权。租赁合同期满后未与华商银行或原告吴某某重新签订租赁合同，其仍然居住在涉案房屋内，即无事实依据又无法律依据，依法应予搬出。被告虽移交了房屋的相关手续，但还是没有履行向原告实际交付涉案房屋的
合同义务，因此，被告的抗辩理由不能成立。关于第三人李某装修费用承担问题，因第三人李某承租的是被告华商银行的房屋，在租赁期间是否对承租房屋进行了装修以及如何承担装修费用，与本案无关。第三人李某可以按合同约定另行主张权利，因此，本案不予审理；关于第三人优先购买权问题，第三人称原告剥夺了其优先购买权；拍卖前被告华商银行向第三人送达了告知书，拍卖行也在京九晚报上进行了拍卖公告，拍卖程序是合法的，在规定的时间第三人李某没有主张优先购买权，原告没有驳夺第三人的优先购买权，第三人的抗辩理由不能成立；关于原告与第三人签订的协议书，本院认为，该协议是否有效与本案不是同一法律关系，在本案中不予审理。综上，原告吴某某合理的诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。其要求第三人赔偿损失的请求，证据不足，本院不予支持。依照《
中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，第一百七十三条，《
中华人民共和国拍卖法》第三十一条，《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告商丘华商农村商业银行股份有限公司，于判决生效后三十日内向原告吴某某交付涉案房屋（座落位置：商丘市梁园区八一路哈森药厂大门东侧三层楼独院住宅一套）。
二、第三人李某于本判决生效后三十日内搬出该涉案房屋。
三、驳回原告吴某某其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由被告商丘华商农村商业银行股份有限公司承担。
如不服本判决，可在
判决书送达之日起15日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX省商丘市中级人民法院。
审 判 长周孝忠
审 判 员庞万里
人民陪审员宗建红
二〇一四年五月二十六日
书 记 员胡尊林
