XX省扬州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）扬执异字第0007号
【当事人信息】
异议人（被执行人）扬州锦都置业有限公司。
法定代表人王坚贞，董事长。
委托代理人张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。
委托代理人徐雪耀，该公司员工。
申请执行人扬州新能源建筑安装有限公司。
法定代表人徐登明，董事长。
委托代理人袁春明，江苏石塔律师事务所律师。
本院在执行扬州新能源建筑安装有限公司（以下简称新能源公司）与扬州锦都置业有限公司（以下简称锦都公司）建设
工程施工合同纠纷一案中，被执行人锦都公司对本院委托的江苏中天行
房地产土地估价咨询有限公司（以下简称中天行公司）作出苏中评报字（2014）第058号《房地产司法鉴定估价报告》不予认可，向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月9日对本案进行公开听证，异议人锦都公司、申请执行人新能源公司、评估人中天行公司均到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人锦都公司称，异议人锦都公司称，1、该报告未能全面考虑锦都豪庭的区位优势。该报告未提及连淮扬镇高铁火车站处于杭集镇，也未提及杭集镇目前除锦都豪庭外并无其他高档别墅小区，这些因素都会对评估价格产生一定影响。2、该报告没有将房屋的销售价格作为重要的参考依据。纵向比较，2013年9月我公司销售的联排别墅价格为10500元，独栋别墅销售价格为22000元。横向比较，锦都豪庭旁边的京杭明珠小区销售小高层单价为8800元，联排别墅价格为12500元，锦都豪庭作为高档住宅小区，无论是配套设施还是小区定位都超过该小区，房屋价值也理应比其略高。因此该估价报告依据不够充分，导致我公司被评估的房产低于实际价值，请求撤销或者重新评估。
申请执行人新能源公司答辩称，申请执行人新能源公司答辩称，一、法院评估程序启动合法。二、评估报告所作出的评估价格公允。三、异议人提及的区位优势仅为单方意见，杭集的优势不会超过市区相关项目。四本案评估的房产道路、绿化、相关设施还没有完成，达不到交付标准。且房产评估价并非最终拍卖价。异议人提出异议系故意拖延偿债时间。
评估人中天行公司答辩称，1、房地产价格受制于对应的价值时点。异议人提及的淮扬镇高铁火车站是未来时点的状态，不应作为价值时点的状态。2、房地产估价规范要求，根据估价对象状况和估价目的应从收集的交易实例中选取正常价格的可比实例。异议人提及的京杭明珠价格仅为开发商的引导价格，我公司经调查其均价在7500元每平方米。该开发商是扬州本地实力最强的开发公司，认为锦都豪庭的小区定位超过京杭明珠小区是有失偏颇的。3、我公司对锦都豪庭房产评估的结果，与估价人员以购房人的身份询价的结果是一致的，评估结果客观公正。
经审查查明，新能源公司与锦都公司建设工程施工合同纠纷一案，本院分别于2013年3月15日作出（2012）扬民初字第0037号民事
判决书，判决锦都公司向新能源公司支付工程款1538.8万元及诉讼费用；2013年11月1日作出（2013）扬民初字第0032号民事
调解书，确认锦都公司偿还新能源公司工程款及逾期利息275万元。
法律文书生效后，被执行人锦都公司未自动履行法定义务，新能源公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法委托中天行公司对被执行人锦都公司所有的位于XX省扬州市杭集镇锦都豪庭1栋02、03、04号；2栋02、03、04、05、06号；3栋02、03、04、05号；6栋01、03号别墅房地产进行价值评估。中天行公司经评估，于2014年4月25日出具苏中评报字（2014）第058号《房地产司法鉴定估价报告》。评估结果为，委估别墅房地产在估价时点（2014年4月18日）表现的公开市场价值为35493810元。
另查明，本院于2012年10月9日作出（2012）扬民初字第0037号-1民事
裁定书，冻结锦都公司银行存款2300万元，或查封其相应数额的财产。2012年10月17日，本院查封了锦都公司所有的位于本市邗江区杭集镇16套在建房产。被执行人锦都公司于2014年1月向本院提出执行异议，认为本院查封的16套房产预售总价值为5200多万元，已远远超出本案申请执行标的。本院经审查认为，查封的在建工程不同于销售的成品房，其价值处于不确定状态。且查封作为控制被执行人财产的强制性措施，其目的是保障申请执行人实现债权。故本院依法驳回锦都公司的执行异议。
本院认为，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请补正或重新评估的，人民法院应当准许。人民法院执行机构的审查主要考量评估鉴定结果是否公平，是否明显失实或者明显低于市场价，以维护各方当事人的合法权益。本案异议人提出的14套别墅房地产的评估价35493810元是否明显低于市场价格。经审查，评估机构在综合分析所掌握的资料并对估价对象及周边区域类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，选用市场比较法对别墅房地产进行评估并无不当。故对异议人锦都公司的异议不予采纳，其要求对房地产重新评估的依据不足，不予支持。依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回扬州锦都置业有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向XX省高级人民法院申请复议。
审判长吴晓星
审判员尹祥明
审判员杨 帆
二〇一四年六月二十四日
书记员汪进蓬
