福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第578号
【当事人信息】
原告钱晓丽，女，住福建省宁德市。
委托代理人陈冰剑、何青华，福建中天成律师事务所律师。
被告陈玉英，女，住福州市仓山区。
原告钱晓丽与被告陈玉英房屋
买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭于2014年4月10日公开开庭进行了审理，原告钱晓丽的委托代理人陈冰剑及被告陈玉英均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告钱晓丽诉称，2013年7月24日原告通过中介公司向被告购买坐落于福州市晋安区岳峰镇三八路53号鹤林新城16#楼206单元的
安置房，并签订了《
房屋买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付了10万元购房款，履行了合同项下义务。但被告却未按合同约定的90日内提供被告
继承诉争房产的
公证书，构成严重违约。为此请求，1、判决解除原告与被告之间的《房屋买卖合同》；2、判决被告向原告支付
违约金20万元；3、判决被告向原告返还购房款10万元；4、判决被告向原告支付因主张违约责任所产生的律师代理费6000元；5、由被告承担本案诉讼费用。
被告陈玉英辩称，签订合同时，讼争房产是尚未取得房屋产权证的安置房，被
拆迁房屋的产权人系其已故丈夫林长铨的。原告要求在签约后三个月内办理该安置房的继承公证，当时在中介的误导下，才签订了买卖合同并出具了承若书。签约后才发现，实际无法在三个月内办理继承公证，这些情况原告也是清楚的，因此其并未违约。目前讼争房虽然可以办理产权证了，但其也愿意
解除合同，并愿将收取的10万元购房款退还原告。合同约定的违约金约定太高，不同意支付。
经审理查明，2013年7月24日原告通过居间方福州市晋安区庆华麦田房产中介所以及交易服务方福建麦田担保有限公司向被告购买尚未取得房屋所有权证的拆迁安置房一套，该房坐落于福州市晋安区岳峰镇三八路53号鹤林新城16#楼206单元的（被拆迁房的产权人为被告已故的丈夫林长铨），并签订了《房屋买卖合同》、《居间
服务合同》、《交易服务合同》。《房屋买卖合同》约定：房产成交价格为90万元；被告应在交易服务方、原告或开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋被告名下所有权证，并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取证件提交给交易服务方；原告应于合同签订后一日内向被告支付购房保证金5万元，定金存入福建麦田担保有限公司指定账户，由其无息监管；任何一方违未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证内容不属实的，视为该方违约；自违约行为发生之日起超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同；任何一方违约导致本
合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币20万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生律师代理费。合同签订当天，被告还向原告出具一份《继承声明》，保证被告系该房屋产权的合法继承人以及其他继承人均已同意放弃继承权，在合同签订后90日内向交易服务方福建麦田担保有限公司提供被告继承本案诉争房产产权的公证书，若未能提交继承本案诉争房产产权的公证书，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金20万元。此后，原告依约向福建麦田担保有限公司支付了5万元购房保证金，并向被告支付了10万元购房款。2013年11月1日和11月13日交易服务方以福建金诚丰担保有限公司的名义两次向被告发出《履约通知函》，而被告至今未向原告或交易服务方提供由其继承讼争房的继承公证书，也未办理任何一道房屋所有权证书。
上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《继承声明》、收款收据、收条、《履约通知函》、EMS特快专递邮件详情单及当事人陈述为凭，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反
法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应自觉履行
合同义务，否则应承担违约责任。被告出具的《继承声明》应属于讼争合同的有效组成部分。讼争房产系被告已故丈夫名下的拆迁安置房，在原、被告签订《房屋买卖合同》时尚未办理房屋所有权证书。只有在先取得讼争房第一道房屋所有权证（即登记到原产权人林长铨名下）后，才能变更登记到被告名下。而按照被告的声明，是通过继承公证的方式变更登记到被告名下，从而完成原、被告之间的交易。但因被告未能在签订房屋买卖合同后90日内办理继承公证等相关手续，构成违约，双方目前均表示愿意解除房屋买卖合同，本院予以准许。被告未能提供证据证明其具有可免责的事由，故被告抗辩其没有违约，本院不予采信。被告应当退还原告的购房款10万元，并承担相应的违约责任。虽然合同约定的违约责任为20万元违约金及赔偿律师代理费用，但因原告未能证明其实际损失情况，且约定的违约金偏高，故本院结合本案实际情况，依法调整为10万元。原告主张的超出10万元部分的违约金及律师代理费，本院不予支持。为此，依照《
中华人民共和国合同法》第九十七条、第第二款及《》第的规定，判决如下：
一、准予解除原告钱晓丽与被告陈玉英于2013年7月24日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告陈玉英应于本判决生效后十日内向原告钱晓丽退还购房款10万元。
三、被告陈玉英应于本判决生效后十日内向原告钱晓丽赔偿违约金10万元。
四、驳回原告钱晓丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12800元，由被告陈玉英承担。
如不服本判决，可在
判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长倪卫东
代理审判员江榕榕
人民陪审员薛锡榕
二〇一四年七月八日
书 记 员黄文钗
附：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
执行申请提示：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从
法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
