原 告 唐 哲 耀 诉 被 告 北 海 青 盛 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 预 售 合 同 纠 纷 一 审 民 事 判 决 书
XX自治区合浦县人民法院
（2013）合民初字第1939号
【当事人信息】
原告：唐哲耀，男，汉族，住XX自治区合浦县。
委托代理人：吴文钦，广西先导联合律师事务所律师。
委托代理人：田永鲜，广西先导联合律师事务所律师。
被告：北海青盛
房地产开发有限公司，住所地：XX自治区合浦县。
法定代表人：栾世海，该公司总经理。
委托代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。
委托代理人：沈祖贤，广西珠浦律师事务所实习律师。
第三人：栾世海，男，汉族，住山东即墨市。
委托代理人：李艳秋，女，住吉林省桦甸市，北海青盛房地产开发有限公司员工。
第三人：廖伟，男，汉族，住广西合浦县。
原告唐哲耀诉被告北海青盛房地产开发有限公司（以下简称青盛公司）
商品房预售
合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理后，依法组成由审判员杨敏担任审判长，审判员罗远飞、代理审判员谢谦参加的合议庭。后经本院决定，追加栾世海作为本案第三人参加诉讼。在诉讼过程中，经被告青盛公司、第三人栾世海申请，追加廖伟作为本案第三人参加诉讼。本院分别于2014年3月3日、2014年9月17日公开开庭审理了本案。原告唐哲耀的委托代理人吴文钦、被告青盛公司的委托代理人庄礼国出庭参加了诉讼，第三人栾世海的委托代理人李艳秋于2014年3月3日出庭参加了诉讼，第三人栾世海经本院合法传唤未到庭参加2014年9月17日的诉讼，第三人廖伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告唐哲耀诉称：其与被告于2011年8月4日签订《商品房预售合同》，约定由被告将其开发的位于合浦县城内东环路的青合·怡景苑B1幢19、20、21、22层商品房出售给其，商品房建筑面积为1700平方米，单价为每平方米2000元，总价款为340万元，于2012年8月3日前分两期支付，首期房价款3000000元于2011年8月前支付。其于合同签订当天即支付了首期3000000元购房款给被告。合同签订后，被告瞒着其，私自将其购买的商品房出售或抵押给他人，造成其无法取得商品房。为此，其向法院提起诉讼，请求判令：1.解除其与被告于2011年8月4日签订的《商品房预售合同》；2.被告返还其购房款3000000元及利息405000元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年8月4日起计至2013年11月3日，以后另计至还清购房款之日止）。
原告唐哲耀对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
证据一：《商品房预售合同》，证明原、被告双方签订了商品房预售合同；
证据二：个人（电汇）回单，证明原告按合同约定向被告支付了3000000元的购房款。
被告青盛公司辩称：一、其不是本案适格的被告，原告诉请其返还购房款本金及利息没有事实依据。从本案原告提交证据“个人（电汇）回单”的内容来看，原告所付的3000000元收款人是第三人栾世海而非被告，因此，原告还没有履行买受人的付款义务，原告诉请要求其返还购房款3000000元及利息405000元没有事实依据。二、本案应当按借贷关系处理。第三人栾世海陈述称，原告支付给其的3000000元钱并非原告支付的购房款，而是原告的朋友廖伟以原告的名义出借给第三人栾世海的借款。原告提交的《商品房预售合同》中买受人项下原告的签名是第三人廖伟代签，可以证明以上事实。三、原告所支付的3000000元，第三人栾世海已经通过其本人及其妻徐振慧的银行账号转账还给了第三人廖伟共计2400000元，该还款应予扣减。其请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告青盛公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：
证据一：《中国工商银行
股份有限公司合浦县支行牡丹灵通卡账户明细清单》、《中国建设银行活期个人交易明细查询》，证明第三人栾世海已按借款约定还款2400000元给廖伟。其中两笔还款由第三人栾世海转给廖伟，其余还款由第三人栾世海的妻子徐振慧转给廖伟。
证据二：《补充协议》，证明：一、原告唐哲耀的签字不是其本人签字，而是第三人廖伟的签字；二、本案涉案的3000000元实际上是借款，该协议所附的条件、还款期限可以证明本案是借贷关系，原告向第三人栾世海支付的不是购房款。
第三人栾世海述称：原、被告双方于2011年8月4日签订的《商品房预售合同》上原告的签名不是原告本人所签，而是第三人廖伟签的，所有手续都是第三人廖伟办理的，该合同实际上是
借款合同。其请求驳回原告的诉讼请求。
第三人栾世海对其陈述事实在举证期限内未向本院提交有证据。
第三人廖伟未到庭，但在举证期限内向本院提供
借据一份。
经开庭质证，被告对原告提供的证据一的真实性、合法性以及与本案的关联性均有异议，认为该《商品房预售合同》上原告唐哲耀的签名为廖伟代签，该合同是以签订购房合同的形式为借款做担保；被告对原告提供的证据二的真实性无异议，但认为该笔钱是廖伟借给第三人栾世海用于楼盘开发的钱，并非购房款。
第三人栾世海对原告提供的证据一有异议，认为《商品房预售合同》上原告唐哲耀的签名为第三人廖伟代签；对原告提供的证据二有异议，认为虽然第三人栾世海确实收到了唐哲耀转账的3000000元，但钱是被告公司向第三人廖伟借的，并非购房款。
原告对被告提供的证据一有异议，认为该证据与本案无关联性，证明不了被告的主张，第三人栾世海及妻子徐振慧支付给第三人廖伟2400000元是另一层
法律关系。对被告提供的证据二的真实性有异议，原、被告没有签订过这份《补充协议》。
第三人栾世海对被告提供的证据均无异议。
原告对第三人廖伟提交的证据无异议。
被告对第三人廖伟提交的证据的真实性有异议，且认为第三人廖伟不到庭参加诉讼应视为放弃举证、质证的权利。
因第三人栾世海未到庭参加诉讼，视为其放弃对第三人廖伟提交证据的质证权利。
本院对原告唐哲耀提交的证据认定如下：虽然被告及第三人栾世海对证据一中唐哲耀签名的真实性有异议，但对于该证据中被告青盛公司加盖的公章以及栾世海作为法定代表人在该证据上的签字均无异议，因此本院对证据一的真实性、合法性以及与本案的关联性予以认定，该证据可以证明原、被告双方之间订立了有效的商品房预售合同，被告及第三人栾世海对原告签名的异议并不影响合同的效力；本院对证据二的真实性、合法性以及与本案的关联性予以认定，该证据可以证明原告已经支付了3000000元购房款。
本院对被告青盛公司提交的证据认定如下：证据一与本案没有直接关联，不能单独证明第三人廖伟与本案存在法律上的关联性，本院对该证据不予认定；证据二由于被告未能提供原件比对，本院对该证据不予认定。
本院对第三人廖伟提交的证据认定如下：由于第三人廖伟未向本院提交该证据的原件，本院对该证据不予认定。
经原告唐哲耀申请，本院向合浦县房产交易所调取北海青盛房地产开发有限公司商品房
买卖合同备案表一份，证实原、被告签订的《商品房预售合同》中，原告向被告出售的B1幢19、20、21、22层房屋的产权已经被预登记在他人名下。
原告对本院调取的证据无异议，认为该证据证实被告将已卖给原告的房屋又转卖给他人。
被告对本院所调取证据的真实性、合法性无异议，但认为原、被告签订的《商品房预售合同》是以购房为名来对借款进行担保，是
无效合同，因此不影响被告销售房屋。
第三人栾世海对本院所调取的证据无异议，认为原、被告签订的《商品房预售合同》是借款担保的性质，是无效合同，因此不影响被告销售房屋。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2011年8月4日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定：将被告开发建设的青合·怡景苑B1幢第19、20、21、22层房屋出售给原告，预测建筑面积共1700平方米，其中套内建筑面积1411平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积289平方米；房价按照房屋建筑面积计算，单价为每平方米人民币2000元，总价款为3400000元；还约定付款方式为分期付款，原告应当在2012年8月3日前分两期支付全部房价款，首期房价款金额3000000元，应当于2011年8月前支付。合同还约定被告出售的商品房应当没有权属纠纷和债权债务纠纷，没有销售给除原告以外的其他人，没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如房屋权利状况与上述情况不符，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权
解除合同，出卖人应当自书面解除合同通知送达之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。被告在该《商品房预售合同》出卖人处盖有公章，并由第三人栾世海作为被告的法定代表人签字确认。原、被告签订的《商品房预售合同》中并没有明确约定原告如何向被告支付购房款。合同签订当日，原告通过银行转账的方式向被告的法定代表人栾世海即本案第三人支付了3000000元，转账单据上注明该款为购房款。原告支付首期购房款之后，被告未将涉讼房屋进行商品房预售合同登记备案至原告名下，原告也未将第二期400000元购房款支付给被告。2012年4月6日，被告将已售给原告的青合·怡景苑B1幢2202号房办理商品房买卖合同备案，登记在案外人彭克模名下。2012年8月17日，被告将已售给原告的青合·怡景苑B1幢第19、20层1901-1904号、2001-2004号房，第22层2201、2203、2204号房办理商品房买卖合同备案，登记在案外人合浦县生态房地产有限公司名下。2013年7月24日，被告将已售给原告的青合·怡景苑B1幢2101号房办理商品房买卖合同备案，登记在案外人马海忠名下。2013年8月2日，被告将已售给原告的青合·怡景苑B1幢2102、2104号房办理商品房买卖合同备案，登记在案外人黄立名下。2013年8月2日，被告将已售给原告的青合怡景苑B1幢2103号房办理商品房买卖合同备案，登记在案外人龙光荣、姚燕名下。原告认为被告已将原告购买的青合怡景苑B1幢第19、20、21、22层商品房全部办理买卖合同备案登记至他人名下，为此，原告诉至本院，请求判令：1.解除原告与被告于2011年8月4日签订的《商品房预售合同》；2.判令被告返还原告购房款3000000元及利息405000元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年8月4日起计至2013年11月3日，以后另计至还清购房款之日止）。在诉讼过程中，被告青盛公司与第三人栾世海向本院提出对原、被告双方于2011年8月4日签订的《商品房预售合同》上原告的签名做笔迹鉴定。原告针对被告与第三人的鉴定申请辩称《商品房预售合同》上的签名为其所签，即使不是其签名也已经过其授权确认。本院认定被告与第三人栾世海申请鉴定的事项与本案待查清事实无直接关联性，不能作为定案依据证明与本案有关的法律事实，因此本院不予准许该笔迹鉴定申请。
2014年8月13日，第三人廖伟到本院接受询问，其陈述称认识原告唐哲耀，但已经很少来往，原、被告之间签订购房合同其并未参与到其中，也没有代原告在合同上签字。其还称第三人栾世海及妻子徐振慧并没有向其偿还过原告唐哲耀支付的3000000元购房款，栾世海及徐振慧另外向其借过三笔钱，其中还有一笔未归还。原告唐哲耀对第三人廖伟陈述的事实无异议。被告青盛公司认为第三人廖伟的陈述不是事实。
另查明，在原、被告签订合同时，被告尚未取得商品房预售许可证，但是在本案起诉之前被告已经取得了商品房预售许可证。原告唐哲耀支付到第三人栾世海账号上的3000000元，被告在庭审中认可该款用于被告青盛公司的楼盘开发建设。
本院认为，原告唐哲耀与被告青盛公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，原、被告双方均具备订立合同的民事权利能力及民事行为能力，该合同主体合格，内容合法，虽然在合同签订时被告尚未取得预售许可证，但是在原告起诉之前已经取得，因此可以认定该合同为有效合同，应受法律保护。在合同签订的当天，原告依照合同约定向第三人栾世海的个人账户内转账3000000元，并在转账单据上注明该款为购房款。虽然被告与第三人栾世海以原告未将钱打入被告账户而打入第三人栾世海账户为由，辩称3000000元不是购房款而是原告提供给第三人栾世海的借款，但是综合考量原告是在与被告签订《商品房预售合同》的同一天向第三人栾世海的账户转入了与购房款相同数额的钱款、该钱款在转账单据上注明为购房款、以及第三人栾世海作为被告的法定代表人在《商品房预售合同》上签字，被告也承认该款用于被告的楼盘开发建设等因素，足以认定原告向第三人栾世海账户转款的行为与原告与被告签订《商品房预售合同》的行为有因果关系，而且原、被告的购房合同中也并没有明确约定原告付款的对象及支付方式，根据《
中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十条的规定，第三人栾世海作为公司的法定代表人，其可以代表公司进行经营行为，应当认定原告向第三人栾世海的账户转账3000000元是在履行购房合同中支付首期购房款的义务。虽然原、被告双方在《商品房预售合同》中并没有明确约定被告向原告交房的日期以及交房条件，但是被告仍应遵守该合同中关于房屋权利状况的约定，在原告履行支付首期购房款的义务后，被告应保证能将符合合同约定的房屋交付给原告，并保证原告能办理相关的预售合同登记备案、房屋产权变更登记手续。被告于2012年4月6日至2013年8月2日间，将原告所购买的涉讼房屋分批办理了商品房买卖合同备案，登记在他人名下，违反了原、被告双方在《商品房预售合同》中关于房屋权利状况的约定，因此，原告有权根据双方约定解除购房合同，请求被告向其返还3000000元购房款，并要求被告按银行同期贷款利率支付自2011年8月4日原告付款之日起至被告向原告返还购房款之日止的利息。
关于本案是商品房预售合同纠纷还是借款合同纠纷的问题。本案中被告及第三人栾世海抗辩称原告与被告签订的并非商品房预售合同，而是第三人栾世海向第三人廖伟订立了借款合同，通过原告唐哲耀与被告青盛公司订立《商品房预售合同》的方式为第三人廖伟对第三人栾世海的债权作担保，并申请本院追加廖伟作为本案第三人参加诉讼。但是被告及第三人栾世海并未提供任何有效证据证明其主张，被告提交的证据牡丹灵通卡账户明细清单、活期个人交易明细查询上的款项均与原、被告无关，开户人也并非是被告青盛公司，该交易明细查询上有第三人廖伟的名字也不能证明其与本案存在关联性，且原告唐哲耀与第三人廖伟均否认该《商品房预售合同》是第三人栾世海为向第三人廖伟借款而作的担保。因原告唐哲耀、第三人廖伟与被告青盛公司、第三人栾世海的陈述互相矛盾，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由被告青盛公司、第三人栾世海承担证据不足以证明事实主张的不利后果，本院不予认可其二人所主张的原、被告签订的《商品房预售合同》是对借款合同的担保。因此，本案属商品房预售合同纠纷，而不是借款合同纠纷。
本院是否准许被告与第三人栾世海对《商品房预售合同》上原告的签名做笔迹鉴定的申请，并不影响本案处理：一、即使原告的签名非其本人所签，原告也明确表示对该签名予以追认，签名出自谁手并不影响原、被告之间购房合同的效力；二、即使原告的签名非其本人所签而为第三人廖伟所签，也不能直接证明本案中的《商品房预售合同》是被告用以向第三人廖伟借款的担保。因此，本院不予准许被告与第三人栾世海的笔迹鉴定申请。
综合上述，依照《
中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条，《
中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告唐哲耀与被告北海青盛房地产开发有限公司于2011年8月4日签订的《商品房预售合同》；
二、被告北海青盛房地产开发有限公司向原告唐哲耀返还购房款3000000元并支付该款利息（利息计算：利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2011年8月4日起计至本判决确定的履行期限最后一日止）。
本案受理费34040元，由被告北海青盛房地产开发有限公司负担（受理费原告已预交，被告在清偿债务时一并支付给原告）。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或XX自治区北海市中级人民法院递交
上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于XX自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费34040元（收款单位：XX自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长杨 敏
审 判 员罗远飞
代理审判员谢 谦
二〇一四年十月三十一日
书 记 员陈远玉
本判决所依据法条：
第三十八条依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的
违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖
合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
