XX自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北民提字第27号
【当事人信息】
抗诉机关：XX自治区北海市人民检察院。
申诉人（一审被告）：冯剑秋
申诉人（一审被告）：韦付统
委托代理人：赵忠芹，广西盛力律师事务所律师。
诉讼代表人：苏建华。
委托代理人：苏珊珊。
被申诉人（一审被告）：北海实业开发有限公司
法定代表人：张一明
申诉人冯剑秋、韦付统因与被申诉人中国银行股份有限公司北海分行（简称北海中行）、北海实业开发有限公司（简称北海实业公司）借款
合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2007）银民初字第179号民事判决，向检察机关申诉。北海市人民检察院于2011年12月16日作出北检民抗（2011）22号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年1月5日作出（2012）北民抗字第1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。北海市人民检察院指派检察员叶艳、苏金锋出庭。冯剑秋、韦付统的委托代理人赵忠芹、北海中行委托代理人苏珊珊到庭参加诉讼、北海实业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
2007年2月13日，一审原告北海中行起诉至北海市银海区人民法院称，北海中行与北海实业公司于2001年11月23日签订《销售商业用房合作协议》和《保证合同》各一份，其中合作协议约定北海中行向北海实业公司发放的“北海外沙海鲜岛”项目个人商业用房提供贷款业务，保证合同约定由北海实业公司对北海中行发放的该项目的所有单笔贷款承担连带保证责任。2003年4月25日，北海中行与冯剑秋、韦付统签订
借款合同及抵押合同各一份，合同约定由北海中行向冯剑秋发放贷款人民币75000元，期限为120个月，还款方式为月均等额还款，以冯剑秋、韦付统购买的
房地产作为抵押并办理了抵押登记。贷款发放后，冯剑秋、韦付统没有按时还款，截止2007年1月10日，已经拖欠l7期贷款本息未还，欠贷款本息合计67494.74元，保证人亦未进行垫付，导致该笔贷款形成不良贷款，影响了北海中行的信贷资产质量，造成较大信贷风险，请求判令：1、解除与冯剑秋、韦付统签订的编号为（2003）北中银零商贷字第086号《中国银行个人商业用房借款合同》；2、冯剑秋、韦付统归还贷款本金61726.82元，支付逾期利息4969.06元，罚息798.86元，合计67494.74元（利息暂计至2007年1月10日，以后另计）；3、北海实业公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、确认北海中行对冯剑秋、韦付统的贷款抵押物享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由被告承担。冯剑秋、韦付统辩称：同意北海中行的第一、第三、第四项诉讼请求，但不同意北海中行第二、第五项请求，北海实业公司至今仍未能为其办理房屋所有权证，故其尚未偿还的按揭贷款应由北海实业公司负责偿还。此外，北海中行对贷款未尽监管使用等职责，存在有过错，在实现抵押物的优先受偿权后未能清偿的债务，可向北海实业公司追偿，对仍不能清偿的部分债务，则应由北海中行自己承担损失。北海实业公司不作答辩。
北海市银海区人民法院一审查明，2001年11月23日，北海中行与北海实业公司签订了（2001）北中银零（商）合字第002号《销售商业用房合作协议》，协议约定北海中行向北海实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房的买方提供个人商业用房贷款，北海实业公司则为所有单笔贷款的担保人，担保范围为所有单笔借款合同项下的所有贷款本金、利息、
违约金、
罚金，以及实现贷款债权的费用等。同日，双方就以上协议又签订了《保证合同》，合同约定：北海实业公司为合作协议项下所有借款人的借款向北海中行提供担保，担保的范围为：依合作协议，北海中行与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签定的借款合同项下的贷款金额及利息，借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等。保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部偿清其债务，北海中行有权直接要求北海实业公司履行还款责任。保证期限为：自北海中行根据《销售商业用房合作协议》而向买方发放的第一笔贷款的主合同所约定的每一期还款期限之日两年内。借款
合同履行期间，借款人发生《借款合同》约定的违约情况的，北海中行有权要求北海实业公司提前承担保证责任。合同还对解除、变更的条件作了约定。2003年5月14日，北海中行与冯剑秋、韦付统签订合同编号为（2003）北中银零商贷字第086号《中国银行个人商业用房借款合同》及《抵押合同》，借款合同约定冯剑秋以其名义向北海中行贷款75000元，用于购买北海市外沙岛东7栋（干货市场D幢）GDll08号个人商业用房，贷款期限为l20个月，借款利率为月4.8‰，在合同履行期间，贷款期限在一年以内的，按合同利率计息，遇法定利率调整原定利率不变，贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始按相应利率档次执行新的利率水平，贷款利息自贷款发放之日起计算；还贷方式为按月等额归还贷款本息，每月还款日为l0日，每次还本付额为823.64元。逾期还贷的，北海中行有权对逾期贷款在逾期期间按日万分之二点一加收利息；抵押合同约定：以冯剑秋、韦付统共有的位于北海市外沙岛东7栋（干货市场D幢）GDll08号商业用房作抵押价值l25000元为冯剑秋向北海中行贷款75000元作抵押担保。若冯剑秋不能按合同约定履行还款义务的情况下，北海中行除继续向贷款人追索外，有权按合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用。抵押担保期限为本
合同生效之日至借款合同项下贷款本息及罚息、违约金、赔偿金等全部偿清完毕后止。双方签订合同后，2003年4月30日，冯剑秋、韦付统与北海中行在北海市房地产交易中心办理了抵押登记手续。同日，北海中行按合同约定将贷款75000元划拨到约定的账号上。2005年9月10日起，由于借款人未按合同约定还款付息，经催收后仍未还款，北海中行向本院提起诉讼。截止2007年1月10日，冯剑秋、韦付统已有17期贷款本息未归还，欠北海中行借款本金67494.74元及相应的利息未归还。
另查明“冯剑秋、韦付统借款时是夫妻关系。2004年8月22日，中国银行北海分行因改制名称变更为中国银行股份有限公司北海分行。北海实业公司是
中外合资经营企业，经营房地产开发，码头仓储建设及国家允许的工业开发性业务等。
北海市银海区人民法院一审认为，关于本案借款本息应由谁偿还的问题。北海中行与冯剑秋、韦付统签订的《中国银行个人商业用房借款合同》、《抵押合同》及北海中行与北海实业公司签订的《销售商业用房合作协议》《保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违反
法律、
法规的禁止性规定，抵押物已依法办理了抵押登记，上述合同均为有效合同。北海中行已依约履行了贷款义务，但冯剑秋未能按合同约定履行还本付息义务，北海实业公司作为保证人在冯剑秋17期未履行还本付息义务时亦未能按《保证合同》的约定履行代为还款义务，其行为均构成违约，依法应承担相应的违约责任。依据《
中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以
解除合同的规定，北海中行请求解除与冯剑秋签订的《中国银行个人商业用房借款合同》，理由正当，该院予以支持；但其同时请求解除与冯剑秋、韦付统签订的《中国银行个人商业用房借款合同》，因北海中行与韦付统从未签订该借款合同，该院只支持解除北海中行与冯剑秋签订的该合同。冯剑秋、韦付统是夫妻关系，其俩人在婚姻存续期间为购买商业用房而向北海中行借款而产生的债务，依法认定为共同债务，北海中行请求被告冯剑秋、韦付统共同偿还借款本息，有事实和法律依据，该院予以支持，即在
合同解除后，冯剑秋、韦付统应将借款本息偿还给北海中行。冯剑秋主张北海实业公司至今仍未能为其办理房屋所有权证，故所欠借款本息应由北海实业公司偿还，因冯剑秋、北海实业公司的
商品房买卖关系与本案是另一法律关系，且不能办证的义务也不在于北海中行，不能因此对抗北海中行分别与冯剑秋、韦付统签订的借款合同以及抵押合同，也不能因此免除冯剑秋、韦付统的还款责任，在借款人与银行签订的抵押借款合同中，双方没有约定银行对出借款的监管义务，而银行对借款也没有法定监管义务，对出借款项使用的监督于银行来说是一种权利，银行可以行使，也可以不行使，因此冯剑秋以出借人对出借款监督不力为由主张免除借款人的还款义务的辩解意见，本院不予采纳。北海中行与北海实业公司签订的《销售商业用房合作协议》和《保证合同》中约定的保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其债务，北海中行有权直接要求北海实业公司履行还款责任。北海中行请求北海实业公司对冯剑秋的贷款本息承担连带保证责任，与本案事实相符且于法有据，本院予以支持。北海中行与冯剑秋、韦付统就贷款的抵押物已办理了抵押登记，依据《
中华人民共和国担保法》第三十三条关于“
债务人 不履行债务时，
债权人 以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，北海中行请求对冯剑秋、韦付统作贷款抵押的、位于北海市外沙岛东7栋（干货市场D幢）GDll08号房屋享有优先受偿权，理由正当，该院予以支持。综上所述，依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《
中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第二百零六条、第二百零七条、《
中华人民共和国担保法》第十八条．第二十一条、第三十三条、第四十六条、《高人民法院关于适用〈
中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、解除中国银行股份有限公司北海分行与冯剑秋签订的编号为（2003）北中银零商贷字第086号《中国银行个人商业用房借款合同》；二、冯剑秋、韦付统偿还给中国银行股份有限公司北海分行借款本金61726.82元及利息（利息计算，自欠款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付；上述利息均计至本生效判决确定的履行期限最后一日止）；三、北海实业开发有限公司对冯剑秋、韦付统的上述第二项债务承担连带保证责任；四、中国银行股份有限公司北海分行对冯剑秋、韦付统位于北海市外沙岛东7栋（干货市场D幢）GD1108号房屋在折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案受理费2540元、其他诉讼费610元，共计3150元，由冯剑秋、韦付统、北海实业开发有限公司共同负担。
北海市人民检察院抗诉认为，有新的证据，足以推翻银海区人民法院（2007）银民初宇第179号民事判决，该判决“冯剑秋、韦付统应偿还给北海中行借款本金61726.82元及利息”是错误的，这笔借款本金61726.82元及利息应当由北海实业公司归还北海中行。第一，本案判决生效后，2011年10月25日，经海城区人民法院判决，冯剑秋与北海实业公司于2003年3月16日签订《商品房
买卖合同》被解除。第二，本案中，北海中行与冯剑秋签订的编号为（2003）北中银零商贷字第086号《中国银行个人商品用房借款合同》已被解除。第三，北海中行向冯剑秋发放的贷款75000元，直接转入北海实业公司01333708091001账号，冯剑秋本人对该笔借款未直接使用，而由北海实业公司占有使用。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”这一规定，冯剑秋向北海中行贷款未还的本金61726.82元及利息，应当由出卖人北海实业公司归还担保权人北海中行。
本院再审过程中，冯剑秋、韦付统称，1、北海市银海区人民法院（2007）银民初字第179号民事判决存在错误，损害其合法权益，依法应予纠正。（1）、其与北海实业公司签订《商品房买卖合同》，由其购买实业公司开发的位于北海市外沙岛东7栋干货市场D栋GD1108号房屋，总价款125052元，首付40%计50052元，余款75000元由银行按揭贷款支付。合同签订后，其按照合同约定向北海实业公司支付了首付款，并办理了银行按揭手续，2003年4月30日，北海中行向北海实业公司发放贷款75000元。同时合同约定北海实业公司应于2003年4月20日交付房产，交付使用后365日内办理权属登记。但北海实业公司因拖欠工程款，导致施工人员罢工，从2005年底到目前为止，北海实业公司已处于停止经营状态，因此，北海实业公司不可能为其办理购买房产的权属证书，取得房产权属的合同目的已无法实现。其与北海中行签订的《房地产抵押借款合同》，是基于其购买北海实业公司开发的房地产而签订的按揭贷款协议，在因北海实业公司违约，导致其购买房产的合同目的无法实现的情况下，应由北海实业公司向中行北海分行承担还款责任。同时，因北海实业公司取得其支付的购房款及银行按揭贷款，但并没有向其交付购买的房产，更因公司停止经营而无法为其办理房产权属证书，其订立按揭贷款合同时所期望的利益已不复存在，不应由既没有取得贷款，也没有取得房产的其承担还款责任。（2）、北海中行在发放贷款过程中存在过错，不应由其承担全部还款责任。北海中行与北海实业公司于2001年12月23日签订的《销售商业用房合作协议》第十四条约定“甲方（北海实业公司）应在办妥预抵押登记手续后60个工作日内为取得贷款的小业主办妥《房屋所有权证》并直接交由乙方（北海中行）并负责协助乙方办理抵押登记。”事实上，北海实业公司取得贷款后，至今没有为其办理《房屋所有权证》，更不可能办理抵押登记。同时，该《销售商业用房合作协议》第四条第1款约定“乙方为每位小业主提供个人商业用房贷款的金额不超过乙方评估总价的60%，超过评估价时，按评估价计，达不到评估价时，按实际价计。”根据以上规定，北海中行在发放贷款时，应当对房产进行评估，按不超过评估价值的60%发放贷款，以保证无法收回贷款时，所抵押房产的价值足以充抵未予偿还的债权。但北海中行并没有对房产进行任何评估，发放贷款后不能以拍卖房产所得充抵未予偿还的债权部分应当由北海中行自行承担。但北海市银海区人民法院作出的（2007）银民初字第179号民事
判决书判决其承担全部还款责任存在错误，明显违背《销售商业用房合作协议》中的约定，不公正性十分彰显，损害了其合法权益，依法应予纠正。2、其已向北海市海城区人民法院提起诉讼，请求解除其与北海实业公司签订的商品房买卖合同，北海中行发放的贷款应由北海实业公司承担偿还责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖
合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理……担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
北海中行辩称，1、借款合同是合法有效的，在依法解除后，需继续承担合同约定的还款责任。北海中行与冯剑秋签订的借款合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，且用于借款的抵押房屋亦依法办理了抵押登记手续，为有效合同。北海中行已依约定履行了贷款义务，但冯剑秋、韦付统未能按合同的约定履行还本付息义务的行为已构成违约。依照《
中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”，以及合同法第九十七条关于“合同解除后，当事人应该恢复原状，赔偿损失。”的规定，对北海中行未能受偿的部分，冯剑秋、韦付统应继续履行相应的法律责任。2、冯剑秋、韦付统申诉的理由没有事实和法律依据。（1）、北海中行在发放按揭贷款中没有任何违规。冯剑秋、韦付统主张北海中行与北海实业开发有限公司签订的《销售商业用房合作协议》侵害了其权利。根据合同相对性原理，该协议只约束北海中行与北海实业公司之间权利和义务，冯剑秋、韦付统并不是该合作协议的当事人，该协议对其无约束力，其亦不能从该协议中得出对其负有任何义务的结论。北海中行在发放按揭贷款中没有任何违规之处。况且，北海中行在发放按揭贷款中有否违规之处并不是能免除冯剑秋、韦付统的还款责任的依据。北海中行对发放的贷款直接转入北海实业公司账号并没有违反法律规定。根据中国银监会发放的《关于商业银行发放贷款的三个办法一个指引》以及《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款业务管理办法》中明确规定“贷款人应按合同约定将贷款资金直接划至申诉人指定购买住房的开发商或者售房单位的专用账户”。并且，划转至开发商北海实业公司账户的借款
借据是经冯剑秋、韦付统签字确认的，证明是其知道并同意的，故冯剑秋、韦付统不能将没有将贷款划转至其名下作为免除还款抗辩其还款责任的理由。（2）、关于对适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的理解。“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金以及利息分别返还担保权人、买受人”。适用该
司法解释的前提是首先解除商品房买卖合同后再解除担保借款合同。而本案是北海中行先通过起诉解除了与冯剑秋、韦付统的
借款担保合同，冯剑秋、韦付统再提起解除其与开发商之间的购房合同。故在解除合同的先后顺序上，并不能直接适用上述的司法解释。（3）、冯剑秋、韦付统的申诉已超过申诉时效。民诉法规定：“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后二年内提出。”，最高人民检察院《关于规范省级人民检察院办理民事行政提请抗诉案件的意见》中规定：“申诉人在人民法院判决、裁定生效二年之内无正当理由，未向人民检察院提出申诉的案件，应不予受理。”最高人民法院也在《关于当前审判监督工作若干问题的纪要》14条规定：“原审案件当事人在原审裁判生效二年内无正当理由，未向人民法院或人民检察院提出申诉的案件，人民检察院提出抗诉的，人民法院不予受理。”当事人向人民检察院申请抗诉的时限和向人民法院申请再审的时限统一规定为两年。法律规定的当事人申诉时效两年是不变期限。就本案而言，人民法院判决生效已远远超过两年，并且抵押物已经处置完毕，因此，法院不应再把超过两年申诉时效的案件立案并提出抗诉，这既没有法律依据，又破坏了执法的统一性，同时也损害了北海中行的合法权益。3、提起抗诉对社会造成极大的负面影响。冯剑秋、韦付统在依法处置贷款抵押物并超过诉讼时效后而提起抗诉申请，是逃避还款责任的充分体现。倘若法院支持了抗诉请求并通过再审给予改判，必将会引起更大批数量的申诉人纷纷以此为由提起抗诉申请，要求法院按照同样的判决结果对原审判决给予改判。而通过审判监督程序对大批案件原审判决的改判严重影响司法审判的终局性、权威性和可信赖行为，也对社会的和谐及稳定带来严重的冲击。综上所述，为维护法律的尊严，节省司法资源，维护债权人的合法利益，保障国有资产不流失，依法进行审查，驳回冯剑秋、韦付统的申请，维持一审判决。
北海实业公司未作答辩。
再审审理期间，庭审中冯剑秋、韦付统明确其再审请求为，由北海实业公司承担还款责任。并提交了如下证据：（2011）海民初字第873号民事判决，证明北海实业公司未能按时交房。
北海中行主张该证据与本案无关。
北海实业公司没有到庭，视为已放弃对上述证据进行质证的权利。
结合双方举证和质证，认证如下：上述证据具有真实性、合法性且与当事人诉辩事由有关联性，故作为定案的事实依据。
本院再审查明的事实与原审查明的事实相同外，另查明，北海市海城区人民法院以（2011）海民初字第873号民事判决书，判决：一、解除冯剑秋、韦付统与北海实业开发有限公司2003年3月16日签订《商品房买卖合同》；二、北海实业开发有限公司应返还购房款50052元给冯剑秋、韦付统。该判决已生效。
还查明，北海实业公司与北海中行签订的《销售商业用房合作协议》约定，北海实业公司协助北海中行办理按揭贷款手续、贷款比例不超过北海中行评估价的60﹪。北海中行与冯剑秋签订的《抵押合同》中确认抵押物北海市外沙岛东7栋（干货市场D幢）GD1108号商业用房评估价为125000元，按揭贷款75000元。
本院认为，关于冯剑秋、韦付统应否承担偿还贷款本息的责任，该款应由谁来返还的问题。
本案按揭贷款时，借款人冯剑秋、韦付统所购房屋（抵押物）尚在建设中，冯剑秋、韦付统并未占有、掌控其所购房屋，北海中行的贷款直接支付到北海实业公司帐户用于建设房屋（抵押物）。这虽经冯剑秋、韦付统确认，也是北海实业公司与北海中行之间签订合作售房协议的约定。按揭贷款的数额以及占所购房价值的比率，均由北海实业公司与北海中行商定，冯剑秋、韦付统无权参与决定。北海中行的贷款有冯剑秋、韦付统所购房屋抵押作保证，还有北海实业公司作担保等保障，对北海实业公司专用款约束，对抵押物评估及贷款额的限制、对抵押物的保值和灭失保险以及拍卖抵押物的优先受偿等，可以比较安全地获取稳定的贷款利息。冯剑秋、韦付统借款后，不但不能控制所借款项，还按约定支付首期购房款，承担按期还款等义务。北海实业公司在建房前，便获得售房全额款项。北海中行先与北海实业公司签订《销售商业用房合作协议》，后与冯剑秋、韦付统签订《中国银行个人商业用房借款合同》及《抵押合同》，且前一协议主导着后一合同的签订与履行，因此北海中行既是贷款人，也是北海实业公司的合作人，其应当承担考察北海实业公司履约的能力及监督北海实业公司专款专用的义务，保证贷款项用到约定的项目。
冯剑秋、韦付统与北海中行签订《中国银行个人商业用房借款合同》及《抵押合同》，依法办理相关手续，委托北海中行将所借款项汇入北海实业公司帐户，没有过错。北海中行在本案中：（一）未能严格按照有关规定的条件发放按揭贷款。中国人民银行银发（2001）195号通知要求“规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60﹪，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。”（2003）121号通知再次强调“借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60﹪，贷款期限最长不超过10年，所购商业用房为
竣工验收的房屋。”2001年3月14日建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条将现房界定为竣工验收合格的商品房。北海中行在北海实业公司所开发建设的商业用房尚未竣工验收的情况下，与北海实业公司签订《销售商业用房合作协议》，与冯剑秋、韦付统签订《中国银行个人商业用房借款合同》及《抵押合同》，并给购房者发放了按揭贷款，违反了中国人民银行和建设部的有关规定，属违规放贷。（二）对抵押物评估结果是银行放贷的重要依据，北海中行放弃对抵押物的评估权，由北海实业公司对抵押物进行评估。（三）北海中行对其贷款未尽到监管使用职责，银行有监督贷款使用的义务，其与北海实业公司签订的《销售商业用房合作协议》，以及银行管理法规中都明确了其对所贷资金进行监管的职责。本案中的贷款由北海中行直接打入北海实业公司在北海中行开立的专门帐户，北海实业公司在北海中行的监督下取走该款项（含约定存期为一年的20﹪保证金）未用于约定项目。以致开发商不能交房给购房者而引发购房合同履行不能被解除，对此，银行具有不可推缷的责任。
北海中行与北海实业公司有合作售房协议，因其与北海实业公司的原因不能实现合作目的，责任不在冯剑秋、韦付统。抵押物始终在北海实业公司手上，其将贷款如数返还给北海中行其也无任何损失。北海中行已获得了借款人的前期还款，并通过对抵押物的优先受偿已实现大部分债权。冯剑秋、韦付统不能收回支付给北海实业公司的首期购房款，如还要继续承担拍卖抵押物不足以清偿北海中行债权部分，这对冯剑秋、韦付统来说是极为不公平的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中的《中国银行个人商业用房借款合同》和《商品房买卖合同》均已解除，因此，应由北海实业公司将收受的购房抵押贷款和首期购房款的本金及利息分别返还北海中行和冯剑秋、韦付统。冯剑秋、韦付统与北海实业公司的《商品房买卖合同》已另案处理。原审法院在解除《中国银行个人商业用房借款合同》的同时，要求冯剑秋、韦付统承担偿还贷款的责任，显然与最高法的司法解释相悖，也不符合公平和过错责任原则。冯剑秋、韦付统主张购买房产的合同目的无法实现，应由北海实业公司向北海中行承担还款责任的理由成立，应予以支持；北海中行主张借款合同合法有效，在依法解除后，需由冯剑秋、韦付统继续承担合同约定的还款责任理由不成立。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，并未规定商品房买卖合同与商品房担保贷款合同解除的先后顺序，只要该相关合同均已解除，出卖人就应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。北海中行主张适用上述司法解释的前提是首先解除商品房买卖合同后再解除担保借款合同，故在解除合同的先后顺序上，并不能直接适用上述的司法解释的理由不成立。
冯剑秋、韦付统以北海市海城区人民法院（2011）海民初字第873号民事判决生效后向检察机关提出申诉，与（2007）银民初字第179号民事判决具有关联性，即商品房担保贷款合同与商品房买卖合同均已解除，才具备适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的前提条件。检察机关抗诉法院应予受理。故此，冯剑秋、韦付统的申诉不存在超过申诉时效问题。北海中行主张冯剑秋、韦付统的申诉已超过申诉时效的理由不成立。
综上所述，冯剑秋、韦付统的申诉有理，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，部分实体处理有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持北海市银海区人民法院（2007）银民初字第179号民事判决第一项、第四项，即：“一、解除中国银行股份有限公司北海分行与冯剑秋签订的编号为（2003）北中银零商贷字第086号《中国银行个人商业用房借款合同》；四、中国银行股份有限公司北海分行对冯剑秋、韦付统位于北海市外沙岛东7栋（干货市场D幢）GD1108号房屋在折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”
二、撤销北海市银海区人民法院（2007）银民初字第179号民事判决第二、三项，即：“二、冯剑秋、韦付统偿还给中国银行股份有限公司北海分行借款本金61726．82元及利息（利息计算，自欠款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付；上述利息均计至本生效判决确定的履行期限最后一日止）；三、北海实业开发有限公司对冯剑秋、韦付统的上述第二项债务承担连带保证责任。”
三、北海实业开发有限公司偿还中国银行股份有限公司北海分行借款本金61726．82元及利息（利息自借款之日起计算，借款期内按双方约定的利息方法计付，逾期按中国人民银行规定的逾期贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以后另计）。
四、驳回中国银行股份有限公司北海分行对冯剑秋、韦付统的诉讼请求。
本案受理费2540元，其他诉讼费610元，两项合计人民币3150元，由北海实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈剑平
审判员王雅新
审判员周润生
二〇一三年十二月十九日
书记员薛清龙
附：本判决书引用的法律条文
第二百零七条第一款：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
