天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民初字第5629号
【当事人信息】
原告张闻，女，汉族，静海县人。
委托代理人冯玉光，天津津盛律师事务所律师。
被告天津市绿园
房地产开发有限公司，地址天津市静海县人民政府院内。
组织机构代码：73847791-3。
法定代表人罗小飞，职务总经理。
委托代理人刘静安，天津金匙律师事务所律师。
原告张闻与被告天津市绿园房地产开发有限公司
商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理，依法由代理审判员赵德占适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张闻委托代理人冯玉光，被告委托代理人刘静安到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张闻诉称，2011年11月4日，原、被告双方签订一份天津市商品房买卖合同，合同编号为2011—0166798。约定由原告购买位于静海镇锦绣家园5号楼-2-202。建筑面积为93.70平方米，房屋总价款为860166元。依照合同约定，原告已全部履行了付款义务，交付被告购房款共计936378元（包括储藏间76212元）。被告应于2013年4月30日前将上述商品房交付原告。但被告承建的上述商品房至2014年1月3日才办理商品房
竣工验收登记。鉴于此，被告至2014年1月3日才具备交付商品房条件，被告已违反了双方签订的合同约定，构成违约。根据双方签订的合同第五条规定，被告应向原告支付商品房总价款（2013年5月1日至2014年1月3日期间）248天利息44663元；
违约金7397元。为维护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交付商品房利息44663元；2、支付违约金7397元；3、诉讼费由被告承担。
被告天津市绿园房地产开发有限公司辩称，被告实际交房日期是2013年10月5日。原告存在逾期付款的情况，其贷款部分实际为2012年2月23日才交付，逾期了81天，按照合同约定，原告应当承担相应的违约责任，被告要求原告给付违约金3483.67元及利息4666.5元，共计8150.17元，对此被告提出反诉。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一、2011年11月4日原、被告签订的编号为2011—0166798号商品房买卖合同，用以证明双方之间存在
房屋买卖合同关系，原告已经交付了全部房款，双方在合同中也约定了交付时间及逾期交房的违约责任。
证据二、2014年3月22日交付房款发票一份，及收据一份用以证明原告已经向被告交付全部房款及储藏间的款项。
被告的质证意见：对证据一、二的真实性没有异议。
被告就其主张向本院提交如下证据：
证据一、2013年10月5日原告本人签字的房屋入住交接单，用以证明当天经双方共同验收，原告接收了商品房。
证据二、2013年10月5日原告与天津市大安物业管理有限公司锦绣家园物业服务中心签订的装饰装修管理服务
协议书一份，用以证明原告在当日已经收取房屋。
证据三、2013年12月27日，静海县建设管理委员会出具的天津市建设工程竣工验收备案书一份，用以证明房屋已经竣工验收。
证据四、2014年1月3日，静海县建设管理委员会出具的天津市新建住宅商品房准许交付使用证一份，用以证明当天被告取得了该使用证。
证据五、2011年11月4日原、被告签订的编号为2011—0166798号商品房买卖合同一份，用以证明双方对交付房屋的时间约定应以实际通知的时间作为交付房屋的时间，被告已经在2013年10月5日通知原告入住。
证据六、中国工商银行出具的贷款支付凭证一份，用以证明贷款部分于2012年2月23日才交付，存在逾期付款的违约行为。
原告的质证意见：对证据的真实性没有异议，但商品房准许交付使用证是2014年1月3日，被告的交房时间应为2014年1月3日，不应是被告通知交房的日期；对贷款支付凭证的真实性没有异议，但时间不清楚。
综合原、被告的举证、质证及开庭审理情况，本院确认如下事实：
2011年11月4日，原告张闻与被告天津市绿园房地产开发有限公司签订了2011—0166798号天津市商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的坐落于原静海县委所在地锦绣家园5号楼-2-202房屋，房屋建筑面积为93.70平方米，价格为9180元／平方米，价款为860166元，房款单价不变，总价格根据房屋实际面积调整，多退少补；商品房竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，被告应于2013年4月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用；原告应于2011年11月5日前向被告交付首付款520166元，其余价款通过贷款方式给付；如被告未按本合同约定的日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.50?向原告支付违约金。合同签订后，经实地丈量，房屋面积为93.69平方米，总房款应为860074元。原告依约向被告支付了房款，被告于2014年3月22日向原告出具总房款发票。2013年10月5日原告在锦绣家园住宅小区入住房屋验收交接单上签字。2014年1月3日被告取得锦绣家园5号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。因被告逾期交房，双方协商未果，原告故诉至法院，要求被告支付逾期交房利息和违约金。
另查，2011年11月3日被告收取原告5—22储藏间款项，金额为76212元，但双方就储藏间并未签订书面合同。
本院认为，原、被告签订的天津市商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，依法应受
法律保护，双方均应按照合同约定履行。原告依约履行了付款义务，被告应按照约定的时间将商品房交付原告，但被告直至2014年1月3日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，该商品房方具备交付条件，被告虽主张原告在2013年10月5日在验收交接单上签字，但该主张并不能对抗双方对于交付房屋的书面约定，故原告要求被告给付逾期交房利息的诉讼请求，本院予以支持，被告应给付原告自应交付房屋之日次日即2013年5月1日起至2014年1月3日止（共248天）的逾期交房利息，因逾期交房已超过90天，按照合同约定除利息外，被告还应支付原告违约金。
关于违约责任计算基数，即房屋总价款问题，原告主张应包括储藏间的76212元，因房屋买卖是要式法律行为，应签订书面合同，而原、被告双方就储藏间未签订书面合同，对于交付时间和违约责任没有进行约定，故原告要求就储藏间价款计算利息和违约金的主张，本院不予支持。违约责任应以原告实际支付的商品房价款860074元为基数计算。
关于违约金计算一节，根据双方合同约定，违约金应从应交房之日90日之后起算，按日0.50?计算，共计6794.58元（860074元×（248-90）×0.50?］。
关于被告提出反诉的问题，根据相关法律规定，提出反诉应在举证期限届满前提出，而被告当庭提出已经超过法定期限，故本案对被告的反诉请求不予审理，被告可另案解决。
综上所述，被告应自2013年5月1日起至2014年1月3日止，以860074元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期交房利息，并支付违约金6794.58元。案经调解未果，依据《
中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下：
一、被告天津市绿园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张闻自2013年5月1日起至2014年1月3日止的逾期交房利息（以860074元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、被告天津市绿园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张闻逾期交房违约金6794.58元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费551元，由原告张闻承担46元，由被告天津市绿园房地产开发有限公司承担505元。
如不服本判决，可在
判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员赵德占
二〇一四年十二月十二日
书 记 员周丕岳
