广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第618号
【当事人信息】
原告（反诉被告）袁军，男，1983年5月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人朱城，广东纬韬律师事务所律师。
委托代理人杨志诚，广东纬韬律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨娜，女，1979年5月28日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。
委托代理人李兴厚，广东经国律师事务所律师。
委托代理人肖姣，广东经国律师事务所律师。
法定代表人谢颖仪，行政总监。
委托代理人陈作霖，男，1990年2月8日出生，汉族，住XX省广宁县，系该公司职员。
原告袁军诉被告杨娜、第三人广州市祈安地产代理有限公司（下称祈安公司）房屋
买卖合同一案，本院于2013年4月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁军及其诉讼代理人杨志诚，被告杨娜及其诉讼代理人李兴厚、肖姣，第三人广州市祈安地产代理有限公司诉讼代理人陈作霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁军起诉并答辩称，我与被告于2013年1月29日在第三人祈安公司的撮合下签订《
房屋买卖合同》，合同约定被告将位于广州市白云区环河126号2303房（下称涉案房屋）以1400000元的价格出售给我，我在签订合同之日支付50000元作为部分定金，2013年2月5日支付剩余定金150000元。被告在收取定金后15日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请当日一次性还清所欠银行贷款及还贷产生的一切手续和费用，并须抵押银行出具还清贷款证明等资料后按约定支付方式履行合同。同日，我签订《支付中介服务费承诺书》，同意向经纪方支付中介服务费42000元。合同签订后，我分别于2013年1月30日、2月5日以转账的方式向被告支付定金50000元、150000元及向中介支付中介费42000元。2013年1月30日第三人通知被告下午两点到中国银行东山支行配合办理申请提前还贷手续，并通知我在当日下午三点半前到广医附近的农业银行办理按揭手续。但被告直到下午三点半才到中国银行东山支行，办理好提前还贷申请后，被告在银行出具的《申请提前还贷受理及指引书》中所提前还贷的扣款时间为2013年4月12日，办理涂销手续最早时间为2013年5月12日，被告认为这些时间比预想的要长，就走了。而我在当日准时到达农业银行并等候多时被告也未出现，当即致电第三人得知被告因认为办理提前还款的时间过长，直接回去了，以致被告没有到农业银行配合原告办理贷款手续。其后，我多次致电催促第三人办理相关手续，第三人回复多次联系被告均以各种理由予以推脱。2013年3月8日第三人向被告发出《催告函》，要求被告按照合同约定时间内办理银行按揭手续，但至今被告仍未配合我办理相关手续，且坚决要求退回20万元定金给我，拒绝出售。我认为，《房屋买卖合同》的签订系原、被告的真实意思表示，被告理应按照合同约定履行义务。根据合同第十二条约定及鉴于我及第三人多次催告，被告均怠于履行义务并表示拒绝出售，为保障我方的合法权益向法院提起诉讼。1、请求判令解除原、被告于2013年1月29日签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告支付
违约金140000元；3、判令被告向原告返还定金200000元及利息；4、判令被告向原告支付原告已付中介费42000元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。我不同意被告的反诉请求。我认为在本次购房中被告违反了三方的合同约定，经我及中介的多次催促要求办理银行按揭手续，被告予以拒绝及不配合我方办理银行按揭手续。在按揭的问题上，第三人多次与被告沟通，但被告明确表示房屋是指定不会卖给按揭客户的，但三方签订的合同中，合同已明确约定了我是按揭付款的，被告明知我是按揭付款，但又认为贷款时间过长，因此以该理由拒绝出售房屋给我。故我认为被告既不履行三方签订的合同，导致我错失了购买其他物业的机会及定金长时间押在被告处，请求法庭驳回被告的反诉请求。
被告杨娜反诉并答辩称，我同意
解除合同，但违约责任在原告，应由原告承担违约的后果，根据约定，原告应在签署合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款的资料，我方仅仅履行必要的配合义务，但原告至今没有向银行办理按揭手续，也从未告知何时办理按揭，因违约责任在原告，根据合同约定，我无需返还定金及支付中介服务费，且中介服务尚未完成，全额支付中介费没有依据，原告主张的违约金标准过高，原告的损失也就是利息，我已按双方约定全面履行义务，于2013年1月31日向中国银行
股份有限公司广州东山支行申请提前还贷，并于2013年3月19日经该行成功扣缴全部贷款本息。但原告却以各种借口拒不办理银行按揭贷款手续，原告的行为已严重违反双方的合同约定，依法应承担相应的
法律责任，故我反诉请求法院判令：1、原告支付的定金200000元不予返还，归被告所有；2、判令原告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
第三人广州市祈安地产代理有限公司述称，被告主张我司没有履行中介义务及未叫其办理按揭，是因为被告直接拒绝到银行办理按揭手续。事实上在2013年1月到中国银行申请提前还款及拿房产证，拿出房产证后应到农业银行办理按揭，被告当时也有去，后被告认为按揭手续时间过长，要求原告一次性付款，后被告直接拒绝办理按揭。另被告提供的办理按揭的材料根本不齐全，仅在签订合同时提供身份证复印件及房产证复印件，还需要提交户口本、
结婚证，且办理按揭手续必须被告本人签名。
经审理查明，2013年1月29日，原告（买方）与被告（卖方）及第三人（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买广州市白云区环河路126号2303房（下称诉争房屋），建筑面积81.44平方米，双方同意成交价为1400000元；基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了居间服务，经纪方有权在签订本合同当天向买卖双方收取中介服务费，详见《支付中介服务费承诺书》；违约责任：卖方不按本合同约定将该房产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用，买方不按本合同约定购买该房地产的，须向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；基于经纪方已提供居间服务，因违约方原因导致合同无法继续履行，则视为经纪方已完成居间服务，违约方须向经纪方支付该房地产成交价的3%作为违约金，买卖双方未付之佣金仍应按照《支付中介服务费承诺书》约定支付，守约方有权向违约方追讨已向经纪方支付的佣金；经纪方负责协助办理及跟进该房地产的交易过户及按揭手续，买卖双方须无条件在规定的日期内配合经纪方提供办理交易手续所需的资料；付款方式：银行按揭付款，买方须在签订本合同之同时支付50000元作为部分定金，定金余款150000元于2013年2月5日或之前付清，首期房屋300000元，买卖双方须在银行审批出具同意贷款
通知书后五个工作天内协同经纪方到房地产交易中心办理相关交易递件手续，在成功受理后由买方支付给卖方，买方应在签署本合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，卖方必须按银行有关规定提供必须的资料及协助买方办理有关手续，房价余款900000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方等等。
上述合同签订后，原告分别于2013年1月30日及同年2月5日向被告付款5万元及15万元，原告签订的《支付中介服务费承诺书》显示其需就涉案房屋向第三人支付中介服务费42000元，该费用原告于2013年1月30日向第三人支付。
2013年1月31日下午16时，被告向中国银行东山支行递交《提前还款
申请书》，该行出具《申请提前还款受理及指引书》显示扣款日为2013年4月12日。后，该行于2013年5月30日出具《证明》，显示就诉争房屋，被告向该行申请的贷款已全部还清。
庭审中，三方当事人均确认在2013年1月31日下午被告办理提前还贷申请手续之后需配合原告在银行办理按揭贷款申请手续。对于当天原告未能办理银行按揭贷款手续的原因，被告称因银行已快到下班时间而未配合办理，原告及第三人均主张因被告称放款时间过长拒绝配合导致，第三人并提出若被告配合，当天下午也可办妥按揭贷款手续。
2013年4月3日，原告委托代理人朱城分别向被告及第三人邮寄发出
律师函，函件内容为原告可以同意解除与被告之间的房屋买卖合同关系，但被告须向原告退回定金及已支付的中介费并承担违约责任。被告于2013年4月7日拒收，并陈述拒收的原因是其并不认识朱城，第三人于2013年4月4日签收。在2013年4月7日，原告委托代理人朱城向第三人邮寄发出告知函，告知因被告拒收律师函，故要求第三人将律师函转发给被告。
以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、证明、《提前还款申请书》、《支付中介服务费承诺书》及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。原告依约向被告支付定金，被告却未在约定的时间及地点配合原告办理按揭贷款的手续导致交易未成，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请解除合同、被告支付违约金、返还定金200000元及支付中介服务费42000元合情合理，本院均予以支持，现被告提出违约金标准过高，根据《
中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第一百一十四条﹤javascript：SLC（21651，114）﹥的规定，如约定的违约金高于其造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，由于合同约定按照成交价10％计算所得的违约金数额明显高于被告违约行为给原告造成的实际损失，故本院依法酌情调整上述违约金按总楼价7％计，被告须向原告支付违约金98000元，被告主张定金200000元归其所有无据，本院不予支持。因原告已按合同主张违约金，其要求被告支付定金的利息属对损失的重复主张，原告的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。由于诉争合同还涉及第三人与原被告双方之间的居间合同关系，故本案予以解除的是诉争合同涉及原被告双方之间的买卖合同关系的相应条款。依照《
中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百一十四条﹤javascript：SLC（21651，114）﹥的规定，判决如下：
一、袁军与杨娜于2013年1月29日签订的《房屋买卖合同》涉及双方买卖合同关系的相关条款予以解除；
二、在本
判决书生效之日起10日内，杨娜向袁军返还定金200000元；
三、在本判决书生效之日起10日内，杨娜向袁军支付违约金98000元；
四、在本判决生效之日起10日内，杨娜向袁军支付中介服务费42000元；
五、驳回袁军的其他诉讼请求；
六、驳回杨娜的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7130元，由原告负担773元，被告负担6357元；财产保全费1520元由被告负担；反诉受理费2150元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长任坤灵
人民陪审员王雪萍
人民陪审员李丽梅
二〇一三年十月十五日
书 记 员盛燕冰
