福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第155号
【当事人信息】
上诉人（一审被告）方木齐，男，汉族，1975年9月23日出生，住福建省云霄县。
被上诉人（一审原告）陈敏华，女，汉族，1950年2月12日出生，住福建省厦门市思明区。
委托代理人朱柏涛、吴惠贞，福建谨而信律师事务所律师。
上诉人方木齐因与被上诉人陈敏华
租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第2248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
一审原告陈敏华请求：1、方木齐立即腾空搬离福州市晋安区茶园街道茶园小区北环三村14号楼1层01店面、02店面，并交还陈敏华；2、方木齐按每月11000元（现在市场价格）的标准向陈敏华支付自2013年5月7日起至实际交还店面之日止的房屋使用费；3、本案诉讼费由方木齐承担。
一审法院认定，2010年8月26日，陈敏华（合同甲方）与方木齐（合同乙方）订立一份《房产租赁经纪契约》，约定甲方将位于福州市晋安区茶园街道茶园小区环北三村14#楼1层01号店面中的50%场地面积和02号店面出租给乙方，作为餐饮业使用，面积共计66.25㎡；租期自2010年1月3日至2013年5月6日止；租金每月3200元，每月1日前由乙方存入甲方的银行账户（开户行：福州工商银行；户名：陈敏华；账号：14×××73）；甲方收取乙方3200元作为押金，待本契约期满或终止时，乙方结清一切费用后无息退还；租期届满时，立即将该房屋退还甲方。如因延误还房，给甲方造成损失，应负责赔偿；如需继续承租该房产，应提前一个月与甲方协商，双方重新订立契约等。合同签订后，陈敏华将讼争店面交付方木齐使用，双方一直履行至合同期满。后因双方对续租问题无法达成一致意见，陈敏华代理人于2013年4月7日亲自将
律师函送达给方木齐，告知不再续租的事实，但方木齐至今仍占用讼争店面，进行经营活动。另查明：《房产租赁经纪契约》签订后，双方以每月租金3300元标准履行至合同约定期限届满时止。讼争《契约》届满后，方木齐仍以每月3300元标准向陈敏华支付讼争店面占有使用费，直至2013年9月份止，共计13200元。
一审法院认为，双方签订的《房产租赁经纪契约》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反
法律、行政
法规的强制性规定，是为合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。讼争《契约》约定的租赁期间届满之次日起，在双方当事人未就续租问题形成合意的前提下，方木齐即无权再使用讼争店面，故陈敏华要求方木齐交还房屋以及房屋占有使用费的诉讼请求合法，予以支持。但陈敏华主张的月使用费11000元数额过高，且未提供任何证据予以证明，方木齐辩称讼争店面的附近店面的租金价格为每月5000元的抗辩主张合理，予以采信。根据上述认定，本案的房屋占有使用费应按每月5000元标准计算并扣除方木齐已支付的房屋占有使用费13200元。方木齐辩称讼争合同到期后已转为不定期租赁合同以及要求法庭给其两个月的腾房缓冲期的抗辩理由于法无据，不予采信。
一审法院判决：一、方木齐应于本判决生效之日起三十日内将位于福州市晋安区茶园街道茶园小区环北三村14#楼1层01号店面50%面积和02号店面腾空、交还陈敏华；二、方木齐应于本判决生效之日起十日内支付陈敏华自2013年5月7日起至方木齐实际交还讼争房屋之日止的占有使用费（按照每月5000元的标准计算），方木齐已支付的13200元从上述应支付的占有使用费中扣除；三、驳回陈敏华的其他诉讼请求。一审案件受理费900元，适用简易程序减半收取450元，由陈敏华负担380元，方木齐负担70元。
上诉人方木齐诉称：一、一审法院未查清事实。上诉人系在被上诉人威逼利诱下才于2010年8月26日与其签订至2013年5月6日的《
房屋租赁合同》。陈敏华曾承诺上诉人即使合同到期仍然会按原合同约定继续出租，现其违背承诺。另外，上诉人与房屋原房东何本妹妻子郭明珠于2010年6月10日订立合同将租期延长至2016年10月份。被上诉人陈敏华在2010年7月才取得讼争房屋。根据买卖不破租赁原则，陈敏华仍然需继续履行该合同；二、陈敏华购房时，业主未通知上诉人，侵犯上诉人的优先购买权；三、一审程序违法。2013年10月14日，一审法院同意给双方一个半月的协商期限并明确记录在案，但协商期限未到一审法院即直接作出判决，违反审判程序；四、上诉人依法在同等条件下享有优先承租权。被上诉人逼迫上诉人搬离目的是为了提高房租，其行为扰乱了市场的稳定，不应予以支持。
被上诉人陈敏华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。1、上诉人诉称讼争《房屋租赁合同》系答辩人威逼利诱下签订的，显属缺乏事实依据。2、答辩人购得讼争店面时，上诉人知情并未提出异议，且还与答辩人签订了讼争《房屋租赁合同》，显然上诉人已以实际行为放弃了其诉称的所谓优先购买权。3、一审时因双方差距太大未达成调解协议，一审法庭依法作出判决并无不当。4、《房屋租赁合同》期限届满后，在双方未能就续租达成新的合意的情形下，答辩人作为讼争店面产权人有权对讼争店面作出任何处分。
双方当事人在一审提交的证据已随卷移送至本院。
上诉人方木齐在二审审理中提交以下证明资料：1、上诉人与租赁屋原业主配偶签订的租赁合同，证明租期是到2016年；2、另一家店面承租人王榕建（男，汉族，1963年8月21日出生，住福建省福州市晋安区火车站新村49号304单元，身份证号码××）的证人证言，证明被上诉人在承租人均不知情的情况下购买了店面产权，且被上诉人曾承诺可以继续以大楼其他店面均价继续租赁。
被上诉人在二审审理中未提交新的证据。
经质证与审查，被上诉人对上诉人二审提交证明资料的真实性和证明对象均有异议。经查，上诉人方木齐二审提交的证明资料1系上诉人声称的原业主妻子“郭明珠”与上诉人签订的《房屋租赁合同》，合同约定诉争店面租赁期限为2013年10月7日至2016年10月7日，合同上记载的签订日期为2013年10月10日。因被上诉人陈敏华已于2010年7月取得诉争店面的所有权，上诉人所称的原业主或业主配偶在此后对诉争店面物权的处分均属无效行为，故无论该《房屋租赁合同》是否真实均没有法律效力。虽然上诉人主张该合同是补签且实际签订日是2010年6月但没有证据证明，且该诉讼理由与常理相悖，本院不予采信；王榕建证人证言并不足以证明其证明对象，故上诉人二审提交的证明资料均不能作为本案认定事实的证据。
根据本案现有证据，本院确认一审认定事实清楚。
本院认为：双方当事人于2010年8月26日就涉诉店面签订的租赁合同主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上诉人方木齐诉称其系被胁迫签订讼争租赁合同，但未提交证据证明，本院不予采信。上诉人既签订了该租赁合同，即是以实际行为认可了涉诉店面原业主与被上诉人之间的
房屋买卖交易，现其在合同签订三年后再主张优先购买权，与事实相悖且超过法定除斥期间。根据《
中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，被上诉人陈敏华作为涉诉店面的所有权人，对涉诉店面依法享有收益和处分的权利。讼争租赁合同约定的租赁期间既已届满，陈敏华有权不再续租并要求方木齐交还租赁房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《
中华人民共和国物权法》第三十九条、《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费900元由上诉人方木齐负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。
本判决为终审判决。
审 判 长薛闳引
代理审判员陈光卓
代理审判员段若诗
二〇一四年二月十四日
书 记 员鲍日香
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