XX市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3116号
【当事人信息】
上诉人（原审被告）王正萍，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人李志坤，上海泓盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海嘉兆
房地产开发经营有限公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，职务董事长。
委托代理人潘轶，XX市广庭律师事务所律师。
委托代理人程安卿，XX市广庭律师事务所律师。
上诉人王正萍因房屋
买卖合同纠纷一案，不服XX市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2011年12月8日上海嘉兆房地产开发经营有限公司（以下简称嘉兆公司，甲方）与王正萍（乙方）签署《XX市
商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买XX市＊＊＊《＊＊＊》＊＊＊房屋（以下简称系争房屋），建筑面积179.07平方米，每平方米单价人民币68，409元，总价款12，250，000元。交房日为2013年3月31日前。付款方式为分期付款，商业贷款：乙方于2011年12月8日签约并支付首付房款3，680，000元；2012年3月7日前支付房款8，570，000元。合同补充条款第五条约定：如乙方委托甲方代为向甲方推荐的银行申请贷款的，则乙方应在签署本合同之前与贷款银行签署有关该房屋的按揭贷款合同，并必须按照相关银行的要求在银行指定时间内办理有关按揭贷款的所有手续。甲方无义务保证乙方一定能够获得甲方推荐银行的贷款的部分或全部。乙方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素。不论任何原因致使甲方未能按约定的期限收到乙方本拟通过银行贷款支付的款项的，乙方同意继续履行本合同而不以任何理由要求解除本合同，并有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款，否则甲方有权根据本补充条款第七条之相关规定追究乙方的违约责任。若因国家有关住房按揭贷款政策发生变化，要求乙方增加首付款比例及／或递交有关的个人资料，乙方应按甲方或贷款银行书面通知规定的期限与要求增加支付首付款及／或递交有关个人资料以满足按揭贷款申请要求，使得房价款按本合同约定期限支付至甲方账户，否则仍应视为乙方逾期付款，乙方应按照本补充条款第七条之相关规定承担违约责任。如乙方自行办理贷款及相关手续的，按揭担保由乙方自行解决。乙方应按本合同附件一约定的期限向甲方足额支付房价款，否则，乙方应按照本补充条款第七条之相关规定承担违约责任。第七条约定关于付款及违约责任：乙方如未按本合同约定的时间支付相应房价款的，均视为乙方逾期付款，应按下列方式处理：（1）乙方逾期付款累计在60日之内的，则自本合同约定的应付款期限届满后的第一天起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的万分之三的
违约金，本合同继续履行；（2）乙方逾期付款累计超逾60日的，则甲方有权选择：（a）继续履行本合同（无须书面通知乙方），则自第61日起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方须按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金；或（b）解除本合同，……。签订合同当日，王正萍向嘉兆公司支付3，680，000元房款。
后因银行按揭贷款审批、发放等原因，王正萍未能按合同约定支付第二笔房款。2012年8月23日嘉兆公司用挂号信向王正萍邮寄《催款
通知书》，内容为：“王正萍小姐：您于2011年12月8日签署了《＊＊＊》2号501室的《预售合同》并支付了首期房款。按《预售合同》约定，您应于2012年3月7日前支付余下房款共计人民币捌佰伍拾柒万元整，截止至2012年8月21日未按合同约定前来付款。特此发函，请您务必尽速至＊＊＊《＊＊＊》售楼中心支付上述房款，同时我司将根据《XX市商品房预售合同》中第七条的约定，保留对您逾期房款违约金的处理权在六十日之内的乙方应按日向甲方支付逾期应付款的万分之三的违约金，逾期付款累计超逾六十日的则自61日起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的千分之一的违约金；截止到2012年8月21日您产生的违约金为肆拾贰万玖仟叁佰伍拾柒元整。”
王正萍于同年10月8日向嘉兆公司支付1，000，000元房款，11月14日支付570，000元房款，2013年1月27日支付1，000，000元房款。2013年2月1日王正萍申请贷款的华夏银行放款6，000，000元。
同年3月8日嘉兆公司向王正萍寄发《＊＊＊项目交付通知书》，通知王正萍系争房屋现已具备交付条件，要求王正萍于3月31日前来办理房屋验收交接手续。
同年4月7日嘉兆公司与王正萍签订房屋交接书。后系争房屋产权核准登记至王正萍名下。
2014年6月嘉兆公司诉至原审法院，请求判令：王正萍支付嘉兆公司违约金2，310，700元。王正萍不同意嘉兆公司的诉讼请求。
原审庭审中，王正萍称嘉兆公司销售人员潘某承诺帮王正萍向＊＊银行办理贷款，后因政策原因没有成功，潘某又用王正萍提供的材料向华夏银行申请贷款。嘉兆公司则称，潘某并非嘉兆公司的销售人员，其推荐的银行亦非指定银行，故贷款风险应由购买人自行承担。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有
法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案商品房预售合同合法有效，嘉兆公司与王正萍均应恪守履行，合同对房款的支付时间及付款方式有明确约定，对于贷款银行的选择及贷款风险的承担亦有相关约定。王正萍违反合同约定，逾期支付第二期房款，已构成违约，理应承担违约责任。关于违约金计算方式，根据合同法及相关
司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而嘉兆公司未向法院提供证据证明其损失。因此，王正萍以嘉兆公司主张的违约金过分高于所造成的损失为由，请求法院调整违约金的辩称意见，予以采纳。违约金的数额应以嘉兆公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、王正萍的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定。
原审法院审理后，依据《
中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈
中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年10月13日作出判决：王正萍自判决生效之日起十日内向上海嘉兆房地产开发经营有限公司支付违约金801，192元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币减半收取计12，643元，由上海嘉兆房地产开发经营有限公司负担8，259元，王正萍负担4，384元。
原审法院判决后，上诉人王正萍不服，向本院提起上诉称：上诉人逾期支付第二笔房款的原因系放贷政策发生变化所致，根据公平原则、对等原则，该原因应属不可抗力，上诉人不应就此承担违约责任。潘某就是被上诉人的销售人员，有证词为证。整个房屋销售过程中，潘某均代表被上诉人和上诉人接洽，故上诉人有充分的理由相信其可代表被上诉人。综合本案实际情况，购房贷款应当由被上诉人承担办理责任才符合逻辑，上诉人不具备向被上诉人购房而自行办理按揭贷款手续的能力。若非被上诉人承诺代办银行贷款，上诉人作为购房者不可能签订预售合同。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人嘉兆公司辩称：预售合同已经就贷款可能存在的问题和风险负担进行了明确约定，上诉人作为购房者若无法贷款有义务以自有资金支付房屋，故贷款迟延的风险应由上诉人负担。潘某系被上诉人代理公司的员工，且其从未出庭，故不应采信其书面证词。原审认定的违约金数额并不足以弥补被上诉人的实际损失，故不同意上诉人的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，各方当事人均应全面依约履行各自的合同权利及义务。上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《XX市商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、
法规的禁止性规定，原审法院认定该合同有效当属正确，双方均应严格恪守。现本案争议焦点在于上诉人迟延支付预售合同约定的第二期房款，是否应就此向被上诉人承担相应的违约责任。根据本案所查明的事实，上诉人系因银行按揭贷款审批、发放迟延等原因，未能按期向被上诉人支付第二期房款。由于预售合同补充条款第五条中就按揭贷款政策及贷款审批、发放过程中可能存在各种不确定因素作了相应提示，并约定一旦发生贷款不能或贷款发放迟延，上诉人均有义务以自有资金履行按约支付第二期房款的义务。预售合同补充条款第七条亦就迟延付款所应承担的相应违约责任作了明确约定。现被上诉人据此起诉要求上诉人承担迟延支付第二期房款的相应违约责任，既符合合同约定，亦于法不悖。上诉人称按揭贷款系被上诉人代为办理，故其不应承担因贷款发放迟延所导致的迟延支付房款的违约责任。然即便系争房屋按揭贷款确系被上诉人代为办理，但亦无证据显示贷款迟延发放系因代办人员的过错所导致，且根据预售合同补充条款第五条之约定，即便贷款迟延发放，上诉人也有义务用自有资金履行按期支付房款的
合同义务。上诉人现以被上诉人代办贷款为由，拒绝承担迟延支付房款的违约责任，依据不足，本院不予采信。至于上诉人所应承担的违约金之数额，原审法院依据公平、诚实信用原则，在被上诉人实际损失的基础上，综合合同的履行情况、上诉人的过错程度、预期利益等本案实际情况，作出了酌情认定，并无不当。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11，811.90元，由上诉人王正萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长方方
代理审判员孙飞
代理审判员毛焱
二〇一四年十二月十九日
书 记 员曹靖
附：相关法律条文
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
