山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第221号
【当事人信息】
上诉人（原审被告）：山东省
房地产开发集团青岛公司。住所地：青岛市市南区东海路49号。
法定代表人：张森，总经理。
委托代理人：贾晓钧，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人：戴燕，山东德衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛华业联合投资有限公司。住所地：青岛市市南区闽江路2号国华大厦A座802户。
法定代表人：蒋萍，总经理。
委托代理人：张滔，北京市中瑞律师事务所律师。
委托代理人：张秀媛，北京市中瑞律师事务所律师。
上诉人山东省房地产开发集团青岛公司（以下简称青岛公司）因与被上诉人青岛华业联合投资有限公司（以下简称华业公司）
商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2013）青民一初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人青岛公司的委托代理人贾晓钧、戴燕，被上诉人华业公司的委托代理人张滔、张秀媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，华业公司购买青岛公司位于香港中路71号2-1、2-2房屋，建筑面积4883.1平方米，总价款107428200元。华业公司应于签合同时支付1000万元，2012年4月18日支付2000万元。于出卖人通知办理产权证之日起10日内支付剩余房款。出卖人应当在按约定付清总房款30%后30日内交付房屋。
合同签订后，华业公司分别于2012年4月9日付款1000万元，2012年5月31日付款1250万元，2012年6月1日付款50万元，2012年7月4日付款1000万元，2012年7月25日付款500万元。青岛公司于2012年8月将房屋交付给华业公司。
涉案房屋曾于2003年，由青岛公司出卖给案外人周新萍，周新萍支付了部分房款。2010年8月30日，青岛市公安局市南分局向青岛公司发出“关于限制相关房产交易的函”：要求青岛公司与周新萍签订的香港仔区C栋（本案涉案房产）商品房买卖合同，因
犯罪嫌疑人周新萍涉嫌犯罪，其购买的上述房产，市南公安分局侦办案件期间，不得进行买卖、转让、退还。
青岛公司曾于2010年7月2日，2012年2月6日，分别向青岛市公安局市南分局和原审法院发函，要求与周新萍
解除合同并收回房屋。山东省住房和城乡建设厅于2011年7月21日向青岛市政法委发函，要求妥善解决涉案房产限制交易的问题。上述相关部门未予书面答复。
青岛公司至今未为华业公司办理涉案房屋的房产证。
上述事实，有双方当事人提交的证据以及当庭陈述在案为凭，已经庭审质证、认证，可以认定。
在本案审理中，华业公司申请对其装修装饰工程造价进行司法鉴定，但未在原审法院规定的期限内提交相关鉴定所需资料。
原审法院认为，本案争议焦点是：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力如何认定；二、青岛公司应否双倍返还华业公司已付购房款；三、华业公司主张的借款利息及装修工程款损失应否支持。
关于焦点一，《
中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让。本案中，青岛公司在涉案房产被公安机关限制交易的情形下，仍然出卖给华业公司，违反了上述
法律的强制性规定。根据我国《合同法》第五十二条的规定，双方签订的《商品房买卖合同》违反了法律的强制性规定，应为
无效合同。
关于焦点二，青岛公司已于2003年将涉案房屋出卖给案外人周新萍，并收取了部分购房款。之后，青岛公司在未与周新萍解除合同且被公安机关限制交易的情形下将涉案房屋卖给本案华业公司，没有证据证明青岛公司对华业公司履行了上述事实的告知义务。因此，应认定青岛公司存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，华业公司有权要求青岛公司双倍返还购房款及已付购房款的利息。
关于焦点三，华业公司主张的损失包括因购买涉案房屋而借款所支付的利息和装修工程款两部分。其中，借款利息为月息2%，该利息明显高于法定利息标准，且华业公司未提交已支付利息的证据。因此，对华业公司的该项主张不予支持。关于装修工程款的损失，华业公司提出鉴定申请后，未在原审法院规定的期限内提交鉴定所需的相关资料，应视为自动放弃鉴定申请，因此，华业公司的该项主张没有证据证明，原审法院亦不予支持。
综上，依照《
中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《
中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条以及《
中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，第一百五十二条之规定，判决如下：一、山东省房地产开发集团青岛公司于本判决生效后十日内给付青岛华业联合投资有限公司7600万元；二、山东省房地产开发集团青岛公司于本判决生效后十日内给付青岛华业联合投资有限公司3800万元的利息（其中1000万元的利息自2012年4月10日起计算，1250万元的利息自2012年6月1日起计算，50万元的利息自2012年6月2日起计算，1000万元的利息自2012年7月5日起计算，500万元的利息自2012年7月26日起计算，以上均计算至本判决生效之日，按中国人民银行规定的同期贷款逾期罚息计算标准计付）；三、驳回青岛华业联合投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费471800元，由青岛华业联合投资有限公司负担54728.8元，山东省房地产开发集团青岛公司负担417071.2元；保全费5000元，由山东省房地产开发集团青岛公司负担。
上诉人青岛公司不服原审判决上诉称，一、涉案房屋系青岛公司开发建设，2010年8月30日，青岛公司收到青岛市公安局市南分局“关于限制相关房产交易的函”，该函限制的时效应仅限于公安“侦办案件期间。”但周新萍（聂磊之妇）涉嫌犯罪案，公安机关在2011年底前就早已侦查终结，青岛公司于2012年4月出售涉案房屋时，法院对周新萍案早已审判结束。因此，公安机关侦办案件终结后，青岛公司出售涉案房屋的行为，不属于违反
法律法规有关
合同效力强制性规定的情形，双方当事人签订购房合同是真实意思表示，合同应为有效；二、青岛公司出售房屋时完全履行了房屋现状告知义务，已将涉案房屋曾出售给周新萍和聂磊涉黑案房屋被公安查封的事实均已告知了华业公司，同时将青岛公司分别向青岛市公安局市南分局、青岛中院及青岛市委政法委发函，要求解除与周新萍所签购房合同并收回房屋，上述部门均不予答复的事实也告知了华业公司；众所周知，聂磊夫妇涉黑案系青岛市乃至全国均普遍知晓的重大刑事案件，涉案房屋取名“新艺城”经营夜总会，华业公司及其法定代表人作为青岛当地企业和具有完全民事行为能力的青岛市民，理应知道涉案房屋曾被聂磊公司使用及房屋现状；华业公司接收房屋时有公安机关的封条张贴，其自行启封撕毁，充分说明其对涉案房屋涉黑是明知的。故原审判决认定，青岛公司“一房二卖”被限制交易房产，且没有将此情告知华业公司，存在欺诈行为，判决青岛公司双倍返还购房款及利息，属认定主要事实错误，适用法律明显不当；三、华业公司擅自将合同第15条原约定逾期办证承担已付房款1%赔偿责任条款，篡改为承担100%赔偿责任，经青岛公司当庭出示己方持有合同文本予以反驳，其不得不当庭承认该条款系事后添写。因此，华业公司追求不当利益的主观恶意明显，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或改判青岛公司返还华业公司购房款3800万元。
被上诉人华业公司答辩认为，一、一审认定双方
房屋买卖合同无效是正确的，当事人双方签订房屋买卖合同时，该房屋已因周新萍案被公安机关限制交易。2013年7月22日，青岛中院以（2011）青刑一初字第48-2号查封令，对本案标的房屋予以查封，并张贴了封条，说明青岛公司所述聂磊涉黑案件并未审查终结，涉案房屋自始至终均处于被查封状态，青岛公司依法不具有该房屋的处置权；2003年涉案房屋即由青岛公司出售给了周新萍，收取了购房款2500万元并已经实际交付。司法机关在刑事案件中将涉案房屋作为涉案资产予以查封，也正是基于青岛公司与周新萍存在购房法律关系，故青岛公司一房二卖的事实非常清楚。二、青岛公司没有依法履行告知义务，青岛公司自认为大产权证仍在其名下，其仍有权予以销售，且司法机关限制交易的行为效力已经消失，故其才将房屋出售给华业公司；诉讼中，青岛公司也未就其履行了告知义务进行任何举证，华业公司同时也不存在应当知道的法定情形，华业公司没有义务一定关注聂磊案件，也不可能在该案发生两年后见到“新艺城”的字号，就自然联系聂磊涉黑案件与涉案房屋有关，这是青岛公司的主观想象既推定华业公司知道或应当知道，与法不符。三、华业公司在签订合同时已经尽到了合理的注意义务，涉案房屋大产权至今尚在青岛公司名下，房屋销售手续齐备且是现房。房屋交付后，华业公司即装修完毕，且一直催促青岛公司办理房屋产权证，并在青岛公司违约后及时主张了权利，青岛公司认为华业公司不是善意购买人，与事实不符。四、华业公司的装修损失等均是实际发生的，一审法院基于房款双倍返还的认定，没有进一步查明上述事实，若不判决双倍返还购房款，则华业公司的经济损失将无法弥补。综上，一审认定商品房买卖合同无效，判决青岛公司双倍赔偿华业公司已付购房款，完全正确。请求二审法院驳回青岛公司的上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题：一、双方当事人签订的商品房买卖合同是否有效；二、原审判决青岛公司给付华业公司7600万元是否正确。
关于双方当事人签订的商品房买卖合同是否有效的问题。原审判决认为青岛公司在涉案房产被公安机关限制交易的情形下，仍出卖给华业公司，违反了《
中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《合同法》第五十二条的规定，双方签订的《商品房买卖合同》无效，青岛公司对此提出了上诉。本院认为，虽然在2012年4月7日双方当事人签订《商品房买卖合同》之前，青岛公司曾与周新萍签订商品房买卖合同，将涉案房产出售给周新萍，但该房产的所有权并未发生转移，现仍登记于青岛公司名下。因周新萍涉嫌
刑事犯罪，2010年8月30日，青岛市公安局市南分局向青岛公司发出“关于限制相关房产交易的函”：要求青岛公司“不得进行买卖、转让、退还”涉案房产，但现在没有证据证明涉案房产当时在房产管理部门被有关单位查封，故如果青岛公司违反上述限制，出售涉案房产应受到相应的行政处罚，而不影响其行使民事权利。根据《
中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。而《
中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定系房产管理部门对于不符合房屋产权变更登记条件的，不予办理相关手续，应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。因此，2012年4月7日青岛公司与华业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原审中，华业公司即提出解除合同，青岛公司也表示同意，故本院准许双方当事人解除2012年4月7日签订的《商品房买卖合同》。
关于原审判决青岛公司给付华业公司7600万元是否正确的问题。本院认为，针对涉案房产，青岛公司曾与周新萍签订商品房买卖合同，收取了周新萍的部分购房款并已实际交付，现青岛公司没有证据证明其与周新萍签订的合同已经解除，却又将该房产出售给华业公司，其行为构成“一房二卖”，事实清楚；华业公司作为购房人，在签订购房合同时已尽到合理的注意义务，青岛公司也没有证据证明其在与华业公司签订《商品房买卖合同》时履行了相关的告知义务，其关于华业公司在购买涉案房产时知道或应当知道该房产与涉黑案件有关且华业公司存在恶意的上诉理由，均缺乏事实依据和法律依据，故原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决青岛公司给付华业公司7600万元，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律欠当，依据《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市中级人民法院（2013）青民一初字第77号民事判决的第一、二、三，即山东省房地产开发集团青岛公司于本判决生效后十日内给付青岛华业联合投资有限公司7600万元；山东省房地产开发集团青岛公司于本判决生效后十日内给付青岛华业联合投资有限公司3800万元的利息（其中1000万元的利息自2012年4月10日起计算，1250万元的利息自2012年6月1日起计算，50万元的利息自2012年6月2日起计算，1000万元的利息自2012年7月5日起计算，500万元的利息自2012年7月26日起计算，以上均计算至本判决生效之日，按中国人民银行规定的同期贷款逾期罚息计算标准计付）；驳回青岛华业联合投资有限公司其他诉讼请求；
二、解除山东省房地产开发集团青岛公司与青岛华业联合投资有限公司于2012年4月7日签订的《商品房买卖合同》。
二审案件受理费231800元，由山东省房地产开发集团青岛公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长岳彩林
审 判 员丁国红
代理审判员张 磊
二〇一四年十二月三日
书 记 员王晓燕
