XX市XX区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新都民初字第3598号
【当事人信息】
原告王昳。
原告叶勇。
二原告委托代理人马健，四川中研律师事务所律师。（特别授权）
被告四川隆康置业有限公司，住所地XX市金牛区九里堤中路161号。
法定代表人郝刚，总经理。
委托代理人喻开富，四川信诺达律师事务所律师。（特别授权）
被告四川兴茂（集团）有限公司，住所地四川省XX市XX区斑竹园镇柏水社区。
法定代表人蒋文晓，总经理。
委托代理人喻开富，四川信诺达律师事务所律师。（特别授权）
原告王昳、叶勇与被告四川隆康置业有限公司、四川兴茂（集团）有限公司房屋
买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月25日受理后，依法由审判员胡辟江独任审判，于2013年11月20日在第四审判法庭公开开庭进行了审理，二原告委托代理人马健到庭参加诉讼，二被告委托代理人喻开富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王昳、叶勇诉称，原告与第一被告于2009年11月1日签订《
商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的位于XX市XX区“交大云堤”65幢1号别墅一套，单价每平方米11884元，总价款4441301元。根据协议第十条的约定，第一被告应该在2010年5月30日前交付房屋，并根据协议第十九条约定，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，即原告未能在2011年5月30日前取得房屋所有权证书的，则出卖人应按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的
违约金。但原告迟至2011年12月9日才取得房产证，逾期天数192天，因此被告应支付原告违约金170545.96元。另外，被告在交付房屋后改变了合同约定的小区环境，导致居住的舒适性和安全性都受到重大影响，降低了别墅的价值。原告在2011年5月由邻居电话通知被告不能如期办理房屋所有权证书及小区环境发生重大变化后，即联系被告当初的销售人员及项目管理人员，并在2011年6月去楼盘现场找售楼部交涉。但第一被告在楼盘现场的办公地点已关闭，项目管理人员电话告知“交大云堤”已由四川兴茂公司接盘，相关事项由该公司处理。原告共三次要求第二被告承担违约责任，但至今协商无果。故诉至法院，原告请求判令第一被告向原告支付逾期办证的违约金170545.96元；判令第二被告承担连带赔偿责任；本案的全部诉讼费用由二被告承担。
被告四川隆康置业有限公司、四川兴茂（集团）有限公司当庭答辩称，被告迟延办证并未给原告造成损失，如果按合同约定承担责任将显失公平，即使要承担违约责任，因约定的违约金过高，应当减少。
原告王昳、叶勇为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1．商品房买卖合同及补充协议，证明存在商品房买卖关系，交款总额是4441301元；
2．房屋所有权证书，证明实际取得房产证时间是2011年12月9日；
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议。本院认为，原告提供的证据1、2符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信；原告提供的证据3与本案不具有关联性，本院不予采信。
被告四川隆康置业有限公司、四川兴茂（集团）有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：
两份证明，证明涉案房屋在当地的房屋租金是每月2000元。
经庭审质证，原告认为被告提供的证据与本案无关。本院认为，被告提供的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
经审理查明：原告王昳与原告叶勇系夫妻关系。2009年11月1日，原告（买受人）王昳、叶勇与被告四川隆康置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于XX市XX区“交大云堤”65幢1号房，房屋建筑面积385.29平方米，套内建筑面积370.4平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.89平方米。价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米11884元，总价款4402082元。《商品房买卖合同》第十条规定：“出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。”《商品房买卖合同》第十九条规定：“出卖人应当在2011年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”合同中，双方当事人并就其他事项作了具体约定。《商品房买卖合同》签订后，原告（买受人）王昳、叶勇与被告四川隆康置业有限公司（出卖人）签订了《“交大·云堤”商品房买卖合同补充协议（二）》，该补充协议第一条规定：“买受人所购商品房按套内建筑面积计价，主合同中建筑面积为385.29平方米，其中套内建筑面积370.4平方米，公摊建筑面积14.89平方米；经XX市XX区兴房测绘有限公司实际测量，
产权登记建筑面积为388.59平方米，其中套内建筑面积373.7平方米，公摊建筑面积14.89平方米，套内建筑面积差为3.3平方米，此套内建筑面积误差比绝对值为0.89%。”补充协议第二条规定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。按原套内面积单价11884.67元／平方米，买受人应向出卖人补交房款，总价为39219元。该笔房款买受人应于本协议签订后当日内一次付清，结算后的实际总房款为4441301元。”本案中，《商品房买卖合同》及《补充协议》合同双方均系原告王昳、叶勇与被告四川隆康置业有限公司，原告王昳、叶勇与被告四川兴茂（集团）有限公司不存在任何权利义务关系。
《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告方付清了购房款4441301元。按合同约定原告应在商品房交付之日起365日内（即2011年5月30日前）取得房屋所有权证书，但原告于2011年12月9日才取得该商品房的房屋所有权证书。原告认为未按期取得房屋权属证书的责任在被告，被告的行为已构成违约，依约应承担逾期办证的违约责任。被告认为约定的违约金过高，要求调整。经调解未果。
本院认为，原告王昳、叶勇与被告四川隆康置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反相关
法律的规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护。案件审理中，双方当事人对原告应交付的购房款4441301元及其他费用已付清的事实无异议。
双方当事人所争议的焦点是被告在合同约定的期限内未为原告办理房屋所有权证书，其行为是否构成违约以及如何承担违约金的问题。原告作为买受人已按合同约定履行完相关的付款义务，被告四川隆康置业有限公司作为出卖人，应当按照合同约定的期限即在2011年5月30日前为原告办理房产证，但事实是原告于2011年12月9日才取得该商品房的房屋所有权证书。本案中，被告四川隆康置业有限公司逾期办证是客观事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，被告四川隆康置业有限公司应对其逾期办证的违约行为承担责任。虽然原、被告双方在协议第十九条约定为：“自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。但在案件审理中，被告提出原告主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈
中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。因在合同的实际履行中，被告四川隆康置业有限公司对逾期办证也采取了积极的补救措施，使诉争房屋在短期内办理了房屋产权证书，本院在综合考虑被告对
合同履行采取的积极态度和其履约过程中存在的过错程度，依法对违约金数额予以调整。本案中因原告未举证证明因被告迟延办证造成其损失的数额。故将逾期办证的违约金酌情调整为9650元，足以弥补逾期办理房屋所有权证给原告造成的实际损失。综上，被告四川隆康置业有限公司应承担逾期办证的违约责任。据此，依照《
中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈
中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告四川隆康置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王昳、叶勇支付逾期办理房产证的违约金9650元（2011年5月31日起至2011年12月9日止，按每日50元计算）；
二、驳回原告王昳、叶勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1849元（已减半收取），由被告四川隆康置业有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述付款义务时一并结清）。
如不服本判决，可在
判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省XX市中级人民法院。
审判员胡辟江
二〇一三年十二月二日
书记员王 萍
