XX市XX区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新都民初字第1674号
【当事人信息】
原告彭福建。
委托代理人雷霆，四川舟楫律师事务所律师。
委托代理人宋成均，四川舟楫律师事务所律师。（未到庭）
被告四川隆康置业有限公司，住所地XX市金牛区九里堤中路161号。
法定代表人蒋文晓，总经理。
委托代理人喻开富，四川信诺达律师事务所律师。
原告彭福建与被告四川隆康置业有限公司房屋
买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月2日受理后，本案依法由审判员胡辟江独任审判，于2013年7月25日在第四审判法庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人雷霆到庭参加诉讼，被告委托代理人喻开富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭福建诉称，原告与被告于2010年2月2日签订《
商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于XX市XX区“交大云堤”61幢01号别墅一套，原告累计共支付购房款5283536元。根据协议第十九条约定，被告应当在2011年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明及办理好原告的房屋所有权证书，否则被告应当按日计算向原告支付已付房价款万分之二的
违约金。但原告于2011年11月30日才取得该房屋的房屋所有权证书。另该房屋地下室从2011年起开始下沉，目前已下沉达5厘米，就地下室下沉这种严重房屋质量问题，原告多次通过物业管理公司向被告反映，但被告至今不予积极解决，该问题已经影响了原告的正常生活。原告请求判令被告向原告支付违约金194434元；请求判令被告对原告房屋地下室下沉问题立即进行整改并恢复室内装修；本案的诉讼费用及实现权利的全部费用由被告承担。
被告四川隆康置业有限公司当庭答辩称，原告迟延交付办证税金及相关费用有过错，被告迟延办证并未给原告造成损失，如果按合同约定承担责任将显失公平，即使要承担违约责任，因约定的违约金过高，应当减少。关于原告房屋地下室下沉的问题，原告可以向相关部门反映，被告也可以现场勘验，再行解决。
原告彭福建为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，证明原、被告签订
房屋买卖合同后，被告未按协议约定办理权属证书；
2、工作衔接函，证明入住后，原告向被告反映过房屋地下室下沉这一问题。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对其关联性有异议。本院认为，原告提供的证据1符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信，原告提供的证据2不具有关联性，本院不予采信。
被告四川隆康置业有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、两份证明，证明涉案房屋在当地的房屋租金是每月2000元；
2、契税完税证，证明交税的时间。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1的真实性有异议，认为租金金额不符合市场行情。证据2系复印件，不予质证。本院认为，被告提供的证据1符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。证据2系复印件，真实性无法确定，本院不予采信。
经审理查明：2010年2月2日，原告（买受人）彭福建与被告四川隆康置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于XX市XX区“交大云堤”61幢01号房，房屋建筑面积478.07平方米，套内建筑面积458.84平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.23平方米。价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米11514.99元，总价款5283536元。《商品房买卖合同》第十条规定：“出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。”《商品房买卖合同》第十九条规定：“出卖人应当在2011年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”合同中，双方当事人并就其他事项作了具体约定。
《商品房买卖合同》签订后，原告方付清了购房款5283536元，并在合同约定的时间内（即2010年5月30日前）已收房入住。按合同约定原告应在商品房交付之日起365日内（即2011年5月30日前）取得房屋所有权证书，但期限届满，原告未能取得所购商品房的房屋权属证书。原告认为未取得房屋权属证书的责任在被告，被告的行为已构成违约，依约应承担逾期办证的违约责任。被告认为约定的违约金过高，要求调整，未按协议办理房产证不全是其责任。经调解未果。
本院认为，原告彭福建与被告四川隆康置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反相关
法律的规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护。案件审理中，双方当事人对原告应交付的购房款5283536元及其他费用已付清，并在合同约定的时间内已收房入住的事实无异议。原告请求判令被告对原告房屋地下室下沉问题立即进行整改并恢复室内装修，证据不充分，无有关检测机构的证据证明，不予支持。
双方当事人所争议的焦点是被告在合同约定的期限内未为原告办理房屋所有权证书，其行为是否构成违约以及如何承担违约金的问题。原告作为买受人已按合同约定履行完相关的付款义务，被告作为出卖人，应当按照合同约定的期限即在2011年5月30日前为原告办理房产证，但事实是原告于2011年11月30日才取得该商品房的房屋所有权证书。本案中，被告逾期办证是客观事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，被告应对其逾期办证的违约行为承担责任。关于被告承担违约责任的方式及如何承担违约金的问题，根据《
中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行
合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告作为违约方，应对作为守约方的原告的损失进行补偿。虽然原、被告双方在协议第十九条约定为，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付已付房价款万分之二的违约金。但在案件审理中，被告提出原告主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈
中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。因在合同的实际履行中，被告对逾期办证也采取了积极的补救措施，使诉争房屋在短期内办理了房屋产权证书，本院在综合考虑被告对
合同履行采取的积极态度和其履约过程中存在的过错程度，依法对违约金数额予以调整。本案中因原告未举证证明因被告迟延办证造成其损失的数额。故将违约金酌情调整为11040元，足以弥补逾期办理房屋所有权证给原告造成的实际损失。综上，被告应承担逾期办证的违约责任。据此，依照《
中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈
中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《
中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川隆康置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭福建支付逾期办理房产证的违约金11040元（自2011年5月31日起至2011年11月30日止，按每日60元计算）；
二、驳回原告彭福建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2094元（已减半收取），由被告四川隆康置业有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述付款义务时一并结清）。
如不服本判决，可在
判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省XX市中级人民法院。
审判员胡辟江
二〇一三年七月二十六日
书记员王 萍
