XX省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法三民一初字第926号
【当事人信息】
原告：郑建强，男，1952年12月21日出生，汉族，住址XX省中山市。
委托代理人：郑健伟，系广东弘力律师事务所律师。
被告：中山市吉雅
房地产开发有限公司，住所地中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，系张其女儿。
第三人：陈秀娴，女，1956年7月16日出生，香港居民，住址香港九龙区。
负责人：韩玉明，该分行行长。
委托代理人：蔡剑坤、吴婕妮，均系该分行职员。
原告郑建强诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）
商品房预售
合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能与陈秀娴、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有
法律上的利害关系，依法追加陈秀娴、交行中山分行作为无独立请求权第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑建强委托代理人郑健伟，第三人交行中山分行委托代理人吴婕妮到庭参加诉讼；被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院依法传唤没有到庭参加诉讼；第三人陈秀娴下落不明，经公告送达期满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告郑建强诉称：原、被告双方于2007年2月6日签订了《中山市商品房
买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市三乡中心区综合市场的商铺，总价572400元，原告缴纳了楼款40万元，同年4月18日，原告与被告吉雅公司办理了正式的商铺交付使用手续。后因2008年被告公司及法定代表人张其涉嫌合同诈骗等
刑事犯罪，原告经向办案部门查询才得知自己所购商铺已于2005年4月27日由被告“销售”给第三人陈秀娴并办理了合同备案登记，付款方式是银行按揭。但该“销售”及备案经所涉刑事案件生效判决认定为虚假买卖和按揭，双方串通套取银行按揭借款。原告是真实的商品房买卖，交清了大部分房款，为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、第三人陈秀娴与被告吉雅公司于2005年4月27日签订的《商品房买卖合同》无效；2、第三人陈秀娴与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效，第三人交行中山分行协助办理案涉商铺的抵押权注销登记手续；3、被告吉雅公司继续履行与原告2007年2月6日签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺的房地产权属证书；4、被告吉雅公司承担本案全部诉讼费。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.《认购书》、《中山市商品房买卖合同》；2.收款收据；3.物业交接书、物业管理服务协议、业主公约、消防安全
责任书各一份4.报案回执；5.商品房销售合同登记备案证明表；6.商铺
租赁合同；
被告吉雅公司在答辩期内未提交书面的答辩意见及证据。但庭后向法庭陈述，确认原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同系真实的买卖关系，并提交了以第三人陈秀娴名义开户于交通银行的按揭楼款扣划存折，证明与第三人之间的买卖合同及按揭合同系虚假，供楼款由吉雅公司缴存直至吉雅系列案件事发。
第三人陈秀娴在答辩期内未提交书面答辩意见及证据。
第三人交行中山分行辩称：一、吉雅公司与第三人陈秀娴签订的商品房买卖合同的效力不影响交行与吉雅公司、陈秀娴签订的《个人住房抵押贷款合同》的效力，即使吉雅公司与陈秀娴签订的商品房买卖
合同无效也不影响贷款合同的效力。两份合同是独立的，没有主从关系，购房合同无效或被撤销、解除时，借贷关系还存在。这在最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条有明确规定。二、吉雅公司与原告签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人的交行的同意或原告清偿交行债权以使抵押权消灭，否则原告无权要求将商铺归其所有。因根据《物权法》第191条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。且最高院《关于适用〈
中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条也有规定，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权......三、交行的抵押权已经物权登记，具有公示公信，依法享有抵押权。《物权法》第6条至第20条对不动产物权变动作了明确规定，不动产物权以登记为物权变动的生效要件。同时还规定了统一登记制度、预告登记制度。根据公示公信原则，登记在先的不动产物权具有排它效力，权利在先，保护在先。原告与吉雅公司签订买卖合同迟于第三人与吉雅公司签订合同半年多。同时物权优先于债权，交行已经依法登记的抵押权属于物权，而原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同属于债权。四、从保护交易安全角度，交行作为善意第三人应当依法取得抵押权。本案即使吉雅公司存在虚假按揭、规避国家金融
法规、套取银行资金，但在贷款过程中，办理了真实的抵押物登记，且套取的资金也未用于非法目的，借款人、抵押人、保证人的身份证明及签字、盖章都是真实的，符合放贷政策，交行作为善意第三人依法享有抵押权。五、原告对本案发生的一房两卖具有重大过错，依法应承担相应的法律后果。因为原告在签订商品房买卖合同时，完全可以知悉抵押登记备案情况，但其疏于调查，具有重大过错。六、原告与交行同为商事主体，双方利益应得到同等保护，并考虑当事人的过错程度。原告购买商铺属于投资经营行为，交行发放贷款也是经营行为，双方利益应同等保护。交行在案件中无任何过错，而原告有重大过错，故应保护交行利益，判决驳回原告的诉讼请求。
第三人交行中山分行对其述辩提交以下证据：1.商品房合同抵押登记备案权属证书；2.借款凭证（放款记录）；3.个人
借款合同、抵押合同；4.抵押物清单；5.贷款及明细（庭后补交）。
经审理查明：2007年2月6日日，原告与吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定向被告吉雅公司购买由其开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺，建筑面积108平方米，总价优惠为572400元，约定付款方式分期，在签署合同时已付人民币350000元，次期楼款222400元于同年6月30日前付清。房屋交付日期为同年3月30日前。第十四条关于
产权登记，约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商一致解决。原告依约于合同签订后次日支付的购房款400000元，被告开具了相应的收款收据。2007年2月13日，原告又与被告吉雅公司签订了《商铺租赁合同》（以同时购买相邻商铺的原告亲属林英群的名义签订，面积相同，租金相同），约定将原告所购上述商铺返租给吉雅公司作商业用途使用，租赁期为2年，自2007年3月1日起至2009年2月28日，每月租金2376元。同年4月18日被告将商铺交付给原告，双方办理了正式的交接手续。此后，原告每月从被告吉雅公司下属物业公司收取租金，直至2008年4月吉雅公司及其法定代表人张其涉嫌合同诈骗等刑事犯罪事发，原告未再收到商铺租金。并认为，其已依约向被告付清了全部购房款，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2013年9月25日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场的商铺买方姓名为第三人陈秀娴，建筑面积为216.56方米，购房总价为974520元，签约日期为2005年4月27日，备案登记日期为2005年5月18日。中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案房屋抵押人为陈秀娴，抵押权人为交通银行中山分行，贷款金额487000元，抵押登记日期为2005年7月1日。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。XX省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。XX省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，被告吉雅公司多次借用他人身份资料，利用虚构商品房买卖关系，签订商品房买卖合同向银行办理抵押按揭，即以虚假按揭方式骗取银行的贷款，套取资金。该
判决书所附的虚假按揭物业明细表涉及到本案中山市三乡中心区综合市场的商铺，贷款银行为第三人交行中山分行，贷款金额为487000元（含23号商铺）。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案房屋进行了查封。另查，原告郑建强涉及前述生效刑事判决书所附非法吸收公共存款名单，位列169，借款金额58万。
再查：被告吉雅公司所涉刑事犯罪案件于2008年3月事发后，前述第三人陈秀娴所涉银行按揭贷款2008年4月应还部分自同年10月29日结清，2008年5月及6月应还贷款于同年12月18日结清，其后，未再返还过供楼贷款。被告吉雅公司庭后提交的以陈秀娴名义开户于交行的供楼存折中的供楼划款日期与第三人交行庭后提交的贷款明细中供楼款结清日期完全对应。第三人交行中山分行亦于2009年另案诉至法院，要求陈秀娴返还按揭贷款，并由吉雅公司承担连带还款责任，案号为（2009）中一法民四初字第45号。该案经审理，以涉及刑事案件尚未处理为由，裁定驳回了交行中山分行的起诉，并已生效。
本案审理过程中，本院到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场的商铺核查使用情况并张贴通知。通知内容为告知该房业主或住户本院正在处理该房有关权属纠纷，如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出书面异议。期满后有案外人吴亚广向本院提交证据，证明于2007年9月1日与吉雅公司签订“中心市场商铺租赁合同”，即向该公司租赁案涉商铺，租赁期为两年，自2007年8月20日至2009年8月13日止，期内租金全免，期满后第一年租金暂定1800元／月，并缴交了租赁保证金30000元。但该案外人未向本院主张该商铺的所有权权属或对本案提出异议。经查，该商铺由案外人吴亚广占有使用至今。
本院认为：虽然涉案房屋于2005年5月18日登记备案在第三人陈秀娴名下，且陈秀娴与交行中山分行签订了抵押贷款合同，并将房屋抵押登记在交行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人陈秀娴与被告吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。陈秀娴与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，陈秀娴、吉雅公司与交行中山分行签订的抵押贷款合同也应认定无效。
原告虽与被告吉雅公司存在非法吸收公众存款的违法行为，且因出借行为存在较为频繁的经济往来关系，但根据本院调取所涉刑事案件卷宗相关笔录及被告吉雅公司庭后的供述、原告本人向办案机关的陈述，可以综合认定原告在本案中所购商铺的款项与出借给吉雅公司的高利息借款并非同一款项。且从交付收益、非借款初期所购、非以楼款收据对应借款金额等通常做法分析，也非借款金额的担保。因此，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告吉雅公司于2007年2月6日签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告吉雅公司收取了原告郑建强交付的大部分购房款，并已将房屋以返租形式交付给原告多年，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺权属证书的诉讼请求，理据充分，应予支持。同时，根据合同权利义务的对等性，原告亦应一并支付尚欠被告吉雅公司的购房余款172400元。被告吉雅公司、第三人陈秀娴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担，不影响本院对本案的审理。第三人交行中山分行的陈述理据不足，本院不予采信。
一、确认第三人陈秀娴与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年4月27日签订的关于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺的商品房买卖合同无效；
二、确认第三人陈秀娴与交通银行股份有限公司中山分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年6月22日签订的关于涉案商铺的《个人借款合同》及《抵押合同》无效，第三人交通银行股份有限公司中山分行应于本判决发生法律效力之日起二十日内协助原告郑建强办理所涉商铺的注销抵押权登记手续；
三、原告郑建强于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款172400元；
四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告郑建强办理位于中山市三乡镇中心区综合市场的商铺的房地产权属证书。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9524元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原、被告及第三人交行中山分行可在判决书送达之日十五日内，第三人陈秀娴可在判决书送达之日三十日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX省中山市中级人民法院。
审 判 长伍青花
审 判 员吴立和
代理审判员唐 群
二〇一四年三月六日
书 记 员王莉森
