XX市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第1624号
【当事人信息】
原告上海真贤物业管理有限公司。
法定代表人吉建平，该公司董事长。
委托代理人张启明，XX市一之律师事务所律师。
被告上海泰鸿实业有限公司。
法定代表人晁坚，该公司董事长。
委托代理人周韧捷，XX市光明律师事务所律师。
委托代理人李金元，该公司职工。
原告上海真贤物业管理有限公司（以下简称真贤公司）诉被告上海泰鸿实业有限公司（以下简称泰鸿公司）物业
服务合同纠纷一案，本院于2014年6月12日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，并分别于2014年7月9日、2014年8月12日公开开庭进行了审理。后该案适用普通程序，依法组成合议庭，并于2014年9月12日再次公开开庭进行了审理。原告真贤公司的委托代理人张启明，被告泰鸿公司的委托代理人周韧捷、李金元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告真贤公司诉称，被告是上海杨浦区延吉中路11_19号房屋（以下简称系争房屋）产权人，上述房屋隶属泰鸿新苑小区，原告系上述小区的物业管理企业。2012年12月26日，XX市杨浦区泰鸿新苑业主委员会（以下简称泰鸿新苑业委会）与原告签订《泰鸿新苑物业
试用期合同》，泰鸿新苑业委会委托原告管理泰鸿新苑小区，试用期从2013年1月1日至2013年3月31日止。2013年4月1日，泰鸿新苑业委会与原告签订《物业服务合同》，并委托原告管理泰鸿新苑小区，期限从2013年4月1日至2015年3月31日，上述《泰鸿新苑物业试用期合同》、《物业服务合同》均约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，系争房屋属于商业用房，应按照每月每平方米人民币2.00元（本案所涉币种均为人民币）按季向原告缴纳物业服务费，逾期未交的，每日加收千分之一的
违约金。原告一直按约履行
合同义务，但被告却以系争房屋是被告自行管理为由，拒绝支付物业服务费。原告管理的范围系包括系争房屋在内的泰鸿新苑小区，招投标文件及相应合同中涵盖的总建筑面积均包含系争房屋及地下车库，被告仅是该房屋的业主，只是对该房屋实施日常维护和维修，既无资质也实际未对系争房屋进行管理。泰鸿新苑原物业管理公司上海仁德物业管理有限公司（以下简称仁德公司）已经于2010年6月30日退出泰鸿新苑小区，并与业委会办妥移交手续。原告是泰鸿新苑业主大会、业主委员会合法授权的物业管理企业。此外，原告提供的2013年2月1日至2014年3月31日的的保安值班
登记表、水电巡视表、2013年1月至2014年3月的绿化、保洁费用
评定表均显示，原告为包括系争房屋在内的商铺提供了保安巡逻、保洁、绿化服务及其他综合服务。现原告诉请要求：1、被告支付原告系争房屋自2013年1月至2014年3月的物业服务费30，184.2元；2、被告支付原告逾期付款违约金（以每季6036.84元为本金，按每日0.1%为标准，自2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日起计算至实际付清之日止，现暂时计算至2014年6月10日共计7642元）。
被告泰鸿公司辩称，被告是泰鸿新苑小区的开发商，仁德公司系该小区的前期物业服务企业，并于2010年6月18日与泰鸿新苑业委会办理交接手续。泰鸿公司与泰鸿新苑业委会原本就有维修基金的纠纷，有关部门至今仍在进行协调。对于包括系争房屋在内的被告名下的所有商铺、地下车位的物业管理权限，被告始终未移交给小区业委会，故上述房屋及车位一直由被告自行管理，该小区的管理处于分裂的状况。泰鸿新苑业委会在对小区物业进行招投标时，其中项目构成中并不包含系争房屋在内的商铺，此前与兴桥盛物业公司签订的合同中也明确地下车库及商铺应在规定时间内交由业委会管理，但上述车库及商铺始终未交由业委会管理。根据（2011）杨民四（民）初字第881号生效民事
判决书反映的内容，泰鸿新苑业委会撤回了要求仁德公司向其移交包括系争房屋在内的商铺、地下车库、储藏室等诉请，且至今业委会仍未通过
法律途径要求被告将上述商铺及车库的管理权限移交给业委会。此外，因系争房屋在地理结构上与泰鸿新苑小区互相独立，分门进出，虽然双方在水、电管理上并非各自独立，但系争房屋的绿化养护、清洁卫生、保安巡逻等均由被告自行实施，被告对系争房屋进行自行管理，并将该房对外出租，在此过程中，系争房屋的物业维修及物业费收取均由被告自行进行，原告并未对上述房屋提供任何物业服务。至于原告提供的保安巡视记录等材料，巡视商铺的部分系手写，而其余部分为打印内容，不排除原告事后补做相关记录的可能。水电巡视、绿化、保洁费用评定表均系原告自行制作，制作表格的人员被告也不认识，亦没有相应的支付费用的凭证，被告不予认可，且原告提供的材料与业委会向有关部门反映的内容相矛盾。此外，原告诉请主张的违约金标准过高，要求法院酌情调整。综上，不同意原告的诉请。
经审理查明，XX市杨浦区延吉中路11_19号房屋即本案系争房屋登记产权人为被告，建筑面积为1006.14平方米。
2010年6月8日，甲方（泰鸿新苑业委会）、乙方（上海兴桥盛物业有限公司）签订《物业服务合同》，主要内容：泰鸿新苑总建筑面积为35，883.34平方米，东至隆昌路、西至永吉路、南至永吉路117弄、北至延吉中路；其中住宅28，118.06平方米，非居住7765.28平方米（包括商铺、地下车库等），由乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务事项，乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅1.55元／月／平方米、多层1.00元／月／平方米、商业用房2.00元／月／平方米，业主拒不交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按欠缴费用每日加收千分之一的违约金；甲方应尽快与上海仁德物业管理有限公司就地下车库及商铺在规定时间内交予乙方管理。如甲方未按期限解决，乙方有权无条件解除本合同，并赔偿由此造成的乙方经济损失；2010年10月30日前进入相关司法程序，如法院判决地下车库及商铺不归乙方管理，乙方不追究甲方责任；合同期限从2010年6月5日至2012年6月4日。
2012年12月26日，甲方（泰鸿新苑业委会）、乙方（原告）签订《泰鸿新苑物业试用期合同》，主要内容：XX市杨浦区泰鸿新苑业主委员会与原物业公司（上海兴桥盛物业有限公司）签订的《物业服务合同》约定“原物业公司管理泰鸿新苑小区的期限为自2010年6月5日起至2012年6月4日止”。《物业服务合同》到期时，由于无新物业公司接手，经协商，原物业公司同意实际履行《物业服务合同》至2012年12月31日止，保证小区管理有序，经甲、乙双方友好协商，甲方委托乙方管理泰鸿新苑小区，并签订以下协议：试用期限暂定2013年1月1日至2013年3月31日止，试用期间乙方应严格按照泰鸿新苑业委会与原物业公司所签订的《物业服务合同》规定事宜，提供物业管理服务。试用期间收费标准不变，服务质量不得降低，并且乙方应尽力提高服务质量，给广大业主留下良好印象；乙方应向甲方提供营业执照及有效证件复印件，并由乙方公司法定代表人或其公司的代理人签订合同；乙方试用期间，应做到平稳过渡，顺利交接，原小区保安人员、保洁人员、维修人员中工作责任心强、认真负责且愿意继续为小区服务的，乙方应予优先录用；试用期满后，如乙方认真履行本合同，严格遵守《XX市住宅物业管理条例》，且给广大业主留下良好印象的，甲方应考虑聘用乙方并签订《物业服务合同》；本合同未尽事宜，应由甲乙双方友好协商后达成共识。
2013年4月1日，甲方（泰鸿新苑业主大会）、乙方（原告）签订《物业服务合同》，主要内容：本合同所涉物业座落位置为杨浦区延吉中路25弄，总建筑面积35，883.34平方米，其中住宅28，118.06平方米，非居住面积7765.28平方米（包括商铺、地下车库等），乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务事项，并按高层住宅1.55元／月／平方米、多层1.00元／月／平方米、商业用房2.00元／月／平方米的标准向业主收取物业服务费，业主拒不交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按欠缴费用每日加收千分之一的违约金；其中商业用房2.00元／月／平方米主要包括：1、综合管理服务费：0.40元／月／平方米；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.365元／月／平方米；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.40元／月／平方米；4、公共区域绿化养护费用：0.035元／月／平方米；5、公共区域秩序维护服务费用：0.8元／月／平方米；合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日。
2014年3月24日，XX市杨浦区住房保障和房屋管理局延吉办事处出具《证明》，主要内容：XX市杨浦区泰鸿新苑小区居住房屋和非居住房屋由以下三部分构成：XX市延吉中路25弄房屋、XX市延吉中路1_7号、11_19号、31_35号、37号、39_41号、43_45号、47号、49_51号、53号、55号房屋、XX市隆昌路801_809号房屋。
2014年4月28日，原告
委托律师向被告发送《
律师函》，主要内容：原告严格遵守合同约定，为系争房屋所在的小区提供服务，但被告经原告工作人员多次催讨后仍然拒绝支付物业服务费，严重损害原告的利益。希望被告在收到该律师函后十日内立即向原告支付相应费用，否则原告将通过法律途径解决此事。
2014年5月15日，泰鸿新苑业委会出具《证明》，主要内容：2012年12月26日，泰鸿新苑业委会与原告签订《泰鸿新苑物业试用期合同》；2013年4月1日，业委会与原告签订《物业服务合同》；2013年1月1日至今，原告认真履行了上述《合同》约定的义务。
另查明，泰鸿新苑业委会曾于2010年12月28日向本院提起诉讼，要求仁德公司向该业委会移交商铺、地下车库、地下储藏室等设施、向该业委会移交物业构成、物业规划平面图资料、返还该业委会停车费147，097.45元及逾期利息、返还该业委会广告费收入29，350元及逾期利息，后泰鸿新苑业委会变更诉请为要求仁德公司返还临时停车收入147，097.45元及广告收益29，350元，仁德公司辩称双方已办理了交接手续。后本院于2011年6月17日作出（2011）杨民四（民）初字第881号民事判决书，确认仁德公司应于判决生效之日起十日内返还泰鸿新苑业委会临时停车费、广告收入等费用143，487.28元及上述费用自2010年7月1日至实际支付之日止的相应利息。后仁德公司提起上诉，XX市第二中级人民法院于2011年8月30日作出（2011）沪二中民二（民）终字第1775号民事
调解书，确认仁德公司应于2011年9月12日前向泰鸿新苑业委会返还临时停车费、广告收入等费用143，487.28元。
审理中，原、被告均确认系争房屋与泰鸿新苑小区分门进出，在地理结构上相互独立，独立进出，但供水、供电设备与该小区联网使用。
审理中，被告提供涉及系争房屋的四份《XX市房屋
租赁合同》、《房屋修理养护任务单》、XX市杨浦区延吉中路25弄1号消防控制室部分电费发票、房屋（商铺）消防设施安全责任
协议书、《XX市杨浦区公安消防支队责令限期改正
通知书》、《整改通知》、《改建建设工程消防备案确认单》、《消防安全管理协议》、《房屋修理养护任务单》等，证明被告系自行管理系争房屋，并收取物业服务费、支付电费，系争房屋的专有和公有部位均由被告自行管理，原告称其为系争房屋提供物业服务并非事实。原告对上述材料不予认可，认为小区的管理是一个整体，包括小区公共区域，共用部位、设施设备的维修和管理，被告无法进行自行管理，亦未提供证据证明被告自行管理系争房屋，消防控制室产权并非属于被告，而是被告长期强占该处房屋，给小区安全造成隐患。
审理中，原告提供泰鸿新苑小区2013年2月1日至2014年3月31日的保安值班登记表、水电巡视表、2013年1月至2014年3月的绿化供应商、保洁费用支付评定表等材料，证明原告对包括系争房屋在内的整个小区进行公共秩序维护、设备检查、水电管理、绿化保洁管理等，被告对上述材料的真实性与关联性均不予认可，认为上述材料系原告自行制作，且没有任何原告支付相应费用的凭证，系争房屋的绿化、保洁均由被告另行委托他人进行管理。
审理中，本院至系争房屋所在泰鸿新苑小区实地查看相关保安巡逻、保洁绿化等相关情况，自2014年10月22日上午九时十分至十时零五分，未见原告巡视记录中所述的九时二十分、九时三十分、九时三十五分、九时四十分、九时五十分、十时的保安巡视情况，亦未见有相关人员对系争房屋进行保洁、绿化工作。
以上事实，由XX市杨浦区延吉中路11_19号房屋
产权登记信息、《物业服务合同》两份、《泰鸿新苑物业试用期合同》、《证明》两份、《律师函》、（2011）杨民四（民）初字第881号民事判决书、（2011）沪二中民二（民）终字第1775号民事调解书、《XX市
房屋租赁合同》四份、《房屋修理养护任务单》、XX市杨浦区延吉中路25弄1号消防控制室部分电费发票、房屋（商铺）消防设施安全责任协议书、《XX市杨浦区公安消防支队责令限期改正通知书》、《整改通知》、《改建建设工程消防备案确认单》、《消防安全管理协议》、《房屋修理养护任务单》等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告依据《泰鸿新苑物业试用期合同》、《物业服务合同》等约定的内容向被告主张系争房屋2013年1月至2014年3月的物业服务费及滞纳金，其收费内容主要包括综合管理服务费、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费、公共区域的清洁卫生服务费、公共区域绿化养护费、公共区域秩序维护费等，被告则以原告未履行上述服务义务，系争房屋由被告自行管理等理由进行抗辩。
根据庭审查明的情况，原告提供了系争房屋所在小区业委会的证明、相关保安巡视记录、保洁绿化费用评定表，用以证明其已根据服务合同约定的相应收费项目对系争房屋进行物业服务，但根据本院至系争房屋实地查看的情况，原告并未按照其提供的保安巡视记录的相应时间对系争房屋进行巡查，并进行保洁及绿化养护，故本院对于其提供的相应保安巡视记录、保洁、绿化费用评定表等不予认可，原告提供的业委会证明、巡视记录等无法证明其已按合同约定的收费内容对系争房屋进行物业服务，上述内容应从物业服务费中予以扣除，被告应按照原告提供的综合管理服务、共用部位、设施设备日常运行、保养、维修的部分内容支付物业服务费，其仅能就物业服务企业未尽职责的部分行使抗辩权，而不能以拒交全部物业服务费的方式行使抗辩权。因原告并未向被告提供完整的物业服务，故其要求被告支付违约金的诉请，缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告上海泰鸿实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海真贤物业管理有限公司XX市杨浦区延吉中路11_19号房屋自2013年1月至2014年3月的物业服务费人民币9709.25元；
二、原告上海真贤物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币746元，由原告上海真贤物业管理有限公司负担人民币506元，被告上海泰鸿实业有限公司负担人民币240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 伟
代理审判员 吴 预
人民陪审员 陈铭浩
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 钟显庭
附：相关法律条文
一、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他
法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
