XX省梅州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）梅中法民二终字第32号
【当事人信息】
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟朋，又名陈伟鹏。
委托代理人：陈利均，广东广兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈维金。
委托代理人：陈欣怀。
委托代理人：陈梅芳。
【审理经过】上诉人陈伟朋因与被上诉人陈维金房屋买卖合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院于2014年11月25日作出的（2014）梅兴法龙民初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人陈伟朋及其委托代理人陈利均，被上诉人陈维金及其诉讼代理人陈欣怀、陈梅芳到庭参加诉讼。
当事人一审起诉和答辩意见
【原告诉称】陈维金诉称：1997年9月9日，经陈胜良介绍购买陈伟朋店产一间，面积120平方米，由陈伟朋亲笔立下字约，以43200元成交。在移交中，陈伟朋仅移交一个店面，后面厨房及空地约35平方米未移交；其亦仅付30000元，扣压13200元等待移交完后付足。十多年相安无事。2013年5月，陈伟朋看到房产升值，以13200元没有支付为由收回店产，蛮不讲理；称10000元抵作违约金，20000元抵作17年店租，强行撬锁，店面也遭多处破坏，使其失去应有产权。经司法所调解无效，请求责令陈伟朋停止侵害，返还其店产，赔偿损坏其财产所造成的损失。
【被告辩称】陈伟朋辩称：合同签订后，其即清空厨房，是陈维金到期后一直不支付购房余款13200元，其才搬回去使用一部分面积，至今陈维金仍占用该厨房的部分面积；其开锁进店是为了清理里面的竹叶等易燃物，消除安全隐患。反而是陈维金17年来非法占用该店时管理不善，导致瓦面、主梁倒塌，现成了危房无法使用。陈维金严重违约，请法院对其合法产权予以保护，对陈维金的无理要求予以驳回。
陈伟朋反诉称：1997年9月9日，其与陈维金达成以43200元成交争议店产的协议，其将店产交付给陈维金后，陈维金仅支付了30000元，其细想不对，于是要求陈维金写了欠13200元的
欠条，并约定于当年的12月20日付清余款，若不及时支付即需支付违约金及利息，同时约定其于当年12月20日搬好厨房给陈维金。其于1997年10月底即清空厨房给陈维金，但陈维金于12月20日到期后一直违约不支付购房余款，无奈其才搬回原厨房使用其中一部分面积。根据合同法相关规定，合同应为无效，但不影响原合同关于违约责任的约定，陈维金应支付违约金10000元。陈维金非法占有使用收益和处分其店铺长达17年，严重侵犯了其合法权益，陈维金应支付其店铺租金收益71000元。现该店铺已完全损毁不能使用，根据《民法通则》、《侵权责任法》的相关规定，请求：确认陈伟朋与陈维金签订的
合同无效；判决陈维金搬出非法侵占的店铺、部分厨房空间，并支付店租、重修费、违约金共计111000元。
陈维金辩称：陈伟朋所诉纯属谎言，陈伟朋亲笔立下“永不反悔”的《卖店字据》是依法成立的合同，理应受
法律保护。请求驳回陈伟朋的诉讼请求。
一审法院经审理查明：被告陈伟朋与陈国珍（又名陈洁贞）是夫妻。1997年9月9日，在案外人陈胜良的撮合下，由原告陈维金购买被告的一间店产及店后的厨房和一小部分土地，被告亲笔立下《卖店字据》，内容是：“卖店字据兹有我的公路边的壹间壹倒水的平房店壹间及店背厨房壹间及厨房背壹小部分土地，经全家商议同意卖给老城陈维金永远所有。当日双方丈量面积宽6.14米、长19.48米，连地皮和瓦面都属陈维金永远所有。四至方面：东靠公路、南面与陈新良土地相连、西面与陈伟鹏土地相连、北面与陈伟鹏的店及土地相连。永不反悔。此据1997年9月9日卖店人：陈伟鹏陈洁贞中间人：陈胜良买店人：陈维金在场人：陈维福”。双方口头约定价款为人民币4.32万元。因被告未能将厨房与店铺一起移交给原告，原告便只付了3万元给被告，并接管了店铺。次日，原告写下《欠条》，言明欠被告壹万叁仟弍佰元，约定到当年12月20日付清。被告也在该《欠条》上注明“厨房到12月20日搬完陈伟鹏”。到期时，双方都没有履行承诺。2014年2月，被告以原告未付清买店款为由，要求重新拥有上述店产，双方发生矛盾。原告要求龙田镇人民调解委员会处理，经龙田镇人民调解委员会调解，双方未达成调解协议，原告遂向本院提起诉讼，被告陈伟朋进行了答辩并提出反诉。审理中，被告提出其在约定时限内将厨房全部搬出，但余款1.32万元原告一直没有付；因其没有合适的厨房使用，两年后才搬回去使用该厨房的四分之三面积，四分之一的面积仍由原告占用，并自认于2013年5月至今一直由其锁住该店产。被告对原告递交的第1号证据即《卖店字据》表示没有异议；对第2号证据的合法性及合理性有异议。原告对被告递交的第1号、第2号、第3号证据表示没有异议；对第4号证据表示有异议；对第5号证据表示看不清。审理中，被告陈伟朋的妻子陈国珍表示不参加诉讼，由其丈夫全权处理。因原告陈维金本人未到庭，故本院未能组织调解。
一审法院认为：被告陈伟朋是完全民事行为能力人，被告于1997年9月9日亲笔所写的《卖店字据》将自己的房屋和一小块土地有偿转让给原告陈维金，是被告自愿、真实的意思表示。当原告自愿接受被告的转让时，双方之间的买卖关系成立，并不违反法律的禁止性规定。次日原告陈维金所写的《欠条》和被告陈伟朋的承诺，是
房屋买卖合同的组成部分，具有法律效力。双方应全面履行房屋买卖合同的义务。至于《卖店字据》中没有价款，那是被告的责任，但不影响合同的效力，因为原、被告双方对当初口头约定的转让价人民币43200.00元没有异议。在《欠条》规定的时间到期时，依照“验货付款”的交易习惯应各自履行自己的义务。如果被告在1997年10月就已清空厨房给原告，而原告无故不接收，且不支付合同余款13200元的话，被告应请求镇人民调解委员会处理，或者向人民法院起诉。因被告未向有关职能部门申请解决与原告之间的争议，又没有向原告收取卖店余款13200元，故对被告“在1997年10月就已清空厨房给原告”的抗辩不予确认。被告反诉要求确认《卖店字据》无效的请求，因被告没有递交符合《
中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的构成要件的证据，且违背了自己“永不反悔”的承诺，对被告的该项反诉请求不予支持。被告反诉要求原告支付其店租等111000元，因被告将卖给原告的店铺移交给原告时已向原告收取卖店铺、厨房等价款43200元中的30000元，所以原告管业使用店铺不存在还要支付租金的问题，且没有合同约定；被告的该项请求没有事实依据和法律依据，故不予准许。原告要求被告向其交付《卖店字据》中的店铺、厨房和一小块土地的请求，符合法律的规定，予以支持。原审法院依照《
中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第五条、《
中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条、《
中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、被告陈伟朋在1997年9月9日写给原告陈维金的《卖店字据》是有效字据；原告陈维金与被告陈伟朋、陈国珍之间的房屋（店产）买卖合同是有效合同；二、原告陈维金于1997年9月10日写给被告的《欠条》是有效字据；三、被告陈伟朋应在本判决生效后的十日内全面履行房屋买卖合同的义务，将《卖店字据》中载明的“东靠公路、南面与陈新良土地相连、西面与陈伟鹏土地相连、北面与陈伟鹏的店及土地相连”的长19.48米、宽6.14米的土地上的店铺、厨房及土地交付给原告陈维金所有和使用；四、原告陈维金在被告陈伟朋履行上述判决的同时，应支付购房欠款人民币13200元给被告陈伟朋；五、驳回原告陈维金的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告陈伟朋的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币525元、反诉费1260元，合计1785元由被告负担。
当事人二审诉辩意见
陈伟朋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律不正确。1、原审法院应首先要查明该店产是谁的，在庭审时，被上诉人无法向法院提交对该店产权属合法有效的证据，而上诉人已向法庭提交了兴宁市公证处（88）兴证房字第416号房屋产权
证明书，证明上诉人拥有该店“权属”。而原审法院没有查明该店产的权属，就以合同法等法律作出与店产权属毫无相关的判决。2、上诉人与被上诉人签订的字据涉及的是农村房屋、土地买卖，具有特殊性，其内容违反了土地管理法及相关
法规司法解释的禁止性规定，理应无效。该字据内容长达17年都没有在相关部门登记，直接违反有关《土地管理法》第十二条规定。从原审判决可以看出，原审法院只字不提，有意回避适用土地管理法。3、原审法院
判决书第8页第10行所述的被告没有递交证据问题，依据合同法第五十二条第五款规定，该“卖店字据”内容违反了土地管理有关禁止性规定，而是以签订合同的形式来掩盖法律不允许的行为，上诉人在庭审时就提出了这一点，庭审陈述即是证据，不存在没有递交问题。二、原审法院选择性采证，违背事实，显失公正。三、依据《物权法》第三十九条、《民法通则》第115条、117条，被上诉人陈维金应支付上诉人陈伟朋店铺租金损失、赔偿重修房屋费用，搬出非法侵占的店铺、部分厨房空间。根据合同法相关规定，合同无效不影响原合同关于违约责任的约定，被上诉人严重违约不支付的余额占3成有多，被上诉人陈维金应承担违约责任。四、原判本诉部分遗漏诉讼主体，即上诉人的妻子陈洁贞是涉案房屋的所有人之一，原审程序不合法。在反诉部分，陈洁贞也未作为当事人参加诉讼。据此请求：一、撤销XX省兴宁市人民法院（2014）梅兴法民龙民初字第185号民事判决书；二、依法改判上诉人陈伟朋与被上诉人陈维金签订的“卖店字据”因违反法律禁止性规定而无效。三、改判被上诉人陈维金搬出非法侵占的店产，赔偿经济损失及店产修复费叁万元。四、由被上诉人陈维金承担本案一审、二审的诉讼费。
被上诉人陈维金则辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实及裁定的理由和结果
本院经审理查明，一审查明的事实基本清楚，本院依法予以确认。
【本院认为】本院认为：本案双方当事人均向原审法院提出了不同的诉讼请求，陈维金起诉请求判令陈伟朋停止侵害，返还其店产，并赔偿其财产损失；陈伟朋则起诉请求确认双方当事人所签订的买卖合同无效，判令陈维金搬出非法侵占的店铺、部分厨房空间，并支付店租、重修费、违约金共计111000元。据此，原审在审理中存在如下方面的问题：
（一）认定构成本诉与反诉进行合并审理不当
陈维金是基于侵权（物权保护的角度）提出要求陈伟朋停止侵害、赔偿损失、返还财产的请求，是侵权纠纷案件；而陈伟朋的请求较为混乱，既有确认合同无效的确认之诉内容，亦有基于侵权法律关系主张搬出非法侵占的店铺，支付重修费、店租等侵权之诉内容。由此可以看出，其中存在侵权之诉与合同之诉两种不同的诉求，且属于应分别先后审理而不能同时裁判的情形，不构成本诉与反诉，不能合并审理。
（二）原审并未围绕当事人的诉求进行审理与裁判
根据双方当事人的诉求，主要还是围绕侵权提出的，合同方面的主张只有陈伟朋提出，也是只要求确认合同无效，而原审判决却判令买卖合同有效，进而要求双方当事人继续履行买卖合同，即交付店铺、厨房及土地，支付尚欠的购房款13200元。裁判的结果与当事人的诉求不符，违背了民事诉讼不告不理原则，违反法定程序。
（三）遗漏诉讼主体
本案诉争的买卖合同中，卖方是陈伟朋、陈洁贞夫妻二人，陈伟朋向原审法院提交的房屋产权证明书亦显示买卖标的属于陈伟朋、陈洁贞夫妻所有，现陈洁贞未参加本案诉讼，属遗漏诉讼主体，有可能损害陈洁贞的合法权益。虽然原审法院在下判前让陈洁贞提交了“不参加诉讼，由其丈夫全权处理”的“情况说明”，但该“情况说明”内容并不明确，是不出庭参加诉讼，委托其丈夫全权代理，还是对本案争议的店铺等财产放弃实体权利，不用其参加诉讼，意思表示并不明确。
综上所述，由于本案存在上述诸多程序违法情形，且无法通过二审直接改判而得到纠正，故应依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
【裁判结果】
一、撤销XX省兴宁市人民法院（2014）梅兴法龙民初字第185号民事判决；
二、发回兴宁市人民法院重审。
二审案件受理费2310元，由本院退回上诉人陈伟朋。
审判长肖庆浪
审判员黄莉芬
审判员罗锡芳
二〇一五年三月十二日
书记员刘 琴
