XX市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2449号
【当事人信息】
上诉人（原审第三人）王贝贝。
委托代理人梁霞，上海博问志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱亮。
委托代理人张翠芳，上海君乐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯复斌。
被上诉人（原审第三人）钱荣华。
委托代理人程安卿、潘轶，XX市广庭律师事务所律师。
原审第三人徐袁钟。
原审第三人杨晓鑫。
【审理经过】上诉人王贝贝因房屋买卖合同纠纷一案，不服XX市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人王贝贝的委托代理人梁霞，被上诉人朱亮的委托代理人张翠芳，被上诉人钱荣华的委托代理人程安卿到庭参加诉讼。被上诉人冯复斌，原审第三人徐袁钟、杨晓鑫经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
【原审查明】原审法院经审理查明：2009年8月24日，朱亮与冯复斌签订《XX市房地产买卖合同》一份，约定：朱亮将坐落于嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）建筑面积为63.88平方米的房屋转让给冯复斌，总房价款人民币（以下币种均为人民币）64万元；双方于2009年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；冯复斌于签订合同当日向朱亮支付购房首付款20万元，在冯复斌新产权证办出7日内，冯复斌以银行贷款方式支付房款44万元，贷款不足部分，在产权过户当日以现金补足。合同签订后，冯复斌按约办理了贷款，抵押债权为44万元；系争房屋于2009年9月30日核准登记至冯复斌名下。2009年10月13日，朱亮（甲方）和王贝贝（乙方）、冯复斌（丙方）签订《还款协议》一份，约定：因甲方于2008年6月16日向乙方借款39万元无力归还，现将自己拥有的系争房屋以买卖形式向银行贷款44万元来偿还债务（另附债务清单）；贷款期限为20年，自2009年10月15日至2029年10月15日；每月还款金额为2，700元，甲方每个月20号之前缴纳一次还款金额给银行；签订协议后，甲方须交纳24个月的还款金额64，800元给乙方，前24期由乙方代为还款给银行，24期满为止由甲方开始每月向银行还款，甲方应于每月20号之前向银行还款并将还款收据送与乙方保存，如甲方超过3天未向银行还款，丙方有权将该房屋变卖或抵押，甲方不得有任何异议并立即将房屋内所有户口迁出；甲方按合同正常还款期间，丙方不得变卖转让该房屋，并于甲方还清银行所有贷款之日将该房屋过户回甲方名下，所产生一切费用由甲方负责。附件债务清单为：还王贝贝欠款30万元、还羊朝鲜2009年6月23日欠款2.4万元、还羊朝鲜2009年6月26日欠款1.5万元、还区瑞卿劳务费3万元、委托公证费2，000元、贷款手续费2，000元、买房契税等9，600元、办理各种证明380元、24个月还贷额64，800元，共计447，780元。协议签订后，王贝贝收悉贷款44万元，并按照债务清单代为清偿了朱亮欠案外人的债务；朱亮在王贝贝留存的《还款协议》上写有欠条一份，写明欠王贝贝人7，780元。嗣后，房屋仍由朱亮占有使用；银行贷款由王贝贝按约代为偿还。2009年12月26日，朱亮因涉嫌刑事犯罪被羁押，并于2010年7月22日被判处有期徒刑一年十个月。2011年6月17日，王贝贝向朱亮寄送挂号信，要求朱亮与其联系还款事宜，未果。2011年10月31日，冯复斌就系争房屋委托王贝贝代为办理提前还贷、签订房屋买卖合同等事宜进行委托公证。2012年3月26日，经案外人徐董介绍，王贝贝作为冯复斌的代理人与钱荣华就系争房屋签订《XX市房地产买卖合同》一份，约定冯复斌以108万元的价格将系争房屋转让给钱荣华；冯复斌于2012年5月31日前腾出房屋并通知钱荣华进行交接；双方在2012年5月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；钱荣华于2012年3月28日支付首付款32万元，于2012年5月31日支付房款（银行贷款）75万元，交房之日交付尾款1万元。合同签订后，王贝贝于2012年5月22日结清了系争房屋上冯复斌申请的贷款。2012年6月12日，系争房屋核准登记至钱荣华名下，钱荣华将房产证原件交由王贝贝保管。嗣后，钱荣华以银行贷款方式向王贝贝支付房款70万元。王贝贝于2012年6月20日向钱荣华支付费用1万元及3个月银行还款2.1万元。2012年6月27日，钱荣华就委托王贝贝办理系争房屋的提前还贷及出售事宜办理公证委托，但事后未至公证处领取该公证书。2013年3月20日，钱荣华（甲方）与徐袁钟、杨晓鑫（乙方）签订《XX市房地产买卖合同》，约定：甲方以总价款138万元将系争房屋转让给乙方；甲方于2013年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方在2013年5月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；税费由双方各自承担；乙方于2013年3月20日支付甲方首付款42万元（含已支付的定金2万元）；乙方向银行申请贷款95万元，双方过户后由银行将该款支付甲方，交房验收当日，乙方支付尾款1万元。2013年5月12日，钱荣华（甲方）与徐袁钟、杨晓鑫（乙方）签订补充协议，约定：双方经协商同意办理银行转按揭手续，办理成功后，去交易中心办理过户手续当日，甲方从房款中折让14，000元补偿给乙方，从乙方过户当日应付的房款中扣除，办理转按揭产生的费用由甲方承担；如转按揭没有办理成功，双方按照房屋买卖合同履行；补充协议与房屋买卖合同具有同等法律效力。徐袁钟于签订房屋买卖合同当天以现金方式支付钱荣华定金2万元，以银行转账方式支付首付款40万元，于2013年6月1日以现金方式支付3万元；杨晓鑫以银行贷款方式支付钱荣华房款896，000元。目前，因系争房屋内尚有户口未迁出，徐袁钟、杨晓鑫尚余2万元尾款未付。2013年6月28日，系争房屋核准登记至徐袁钟、杨晓鑫名下，并交付其使用。2013年8月，朱亮获悉房屋由徐袁钟、杨晓鑫占有使用且房屋登记至徐袁钟、杨晓鑫名下，遂诉至法院，要求冯复斌支付房款208，657元。原审审理中，朱亮变更诉讼请求，要求：1、确认朱亮与冯复斌之间的房屋买卖合同、冯复斌与钱荣华之间的房屋买卖合同、钱荣华与徐袁钟、杨晓鑫之间的房屋买卖合同无效；2、要求冯复斌和王贝贝、钱荣华、徐袁钟、杨晓鑫共同赔偿房款116万元（按市场价2.5万元／平方米计算后扣除借款协议约定的44万元）。
原审中，冯复斌和王贝贝共同辩称，朱亮与冯复斌之间不是真实的买卖。因朱亮拖欠王贝贝借款无力偿还，故由冯复斌出面与朱亮订立房屋买卖合同，以便朱亮用银行贷款偿还借款。事情都是王贝贝经手的，冯复斌将系争房屋的买卖事宜全权公证委托给王贝贝。因朱亮到期未能偿还银行贷款，且下落不明。出于无奈，冯复斌委托王贝贝将系争房屋转让给钱荣华，以便再次向银行贷款，当时与钱荣华说好是假买卖，所以钱荣华除贷款外未支付过房款。当时说好用银行贷款进行周转，并给了钱荣华3.4万元用于支付银行本息。后钱荣华在未告知冯复斌和王贝贝的情况下擅自将房屋转让，冯复斌和王贝贝收到诉状时才知道房屋被转卖了。冯复斌只是挂名的，并未参与合同的实际履行。因朱亮未能按期偿还贷款，且无法联系，王贝贝只得将资产典当用于清偿银行贷款，之后将房屋转让给钱荣华也是出于无奈，且王贝贝获得的资金尚不足以偿还朱亮所欠的借款，故不同意朱亮关于要求冯复斌和王贝贝赔偿房款的诉讼请求。
原审中，钱荣华陈述，不同意朱亮的诉讼请求。其是经人介绍认识冯复斌和王贝贝的，办理了相关交易、申请了银行贷款，当时和冯复斌说好是零首付，所以做高了房价，实际房款为贷款的70万元，已经给付王贝贝，是真实的买卖。与徐袁钟、杨晓鑫之间的买卖也是真实的，并已交付房屋，是善意第三人，对朱亮与冯复斌及王贝贝之间的关系不清楚。本案应当处理的是朱亮与冯复斌之间的房屋买卖，与钱荣华没有任何关系，朱亮要求的赔偿款项等都与其无关。至于涉及钱荣华的房屋买卖是否有效不应当在本案中处理，应当另案处理。其不知道房屋的上家是朱亮，不存在赔偿义务，若朱亮有损失，应当由其下家，即冯复斌承担赔偿义务。
原审中，徐袁钟陈述，与钱荣华的买卖是通过中介介绍的，成交价格稍高于市场价，是真实的买卖，已支付房款，房屋已经交付并装修入住，还补缴了之前上家拖欠的物业费，现房屋已过户至其名下，是善意第三人，朱亮与冯复斌之间的纠纷与其无关，不同意承担赔偿责任。
原审法院另查明，冯复斌就系争房屋申请的贷款44万元，至结清之日共偿还本息487，838.45元，其中朱亮偿还64，800元，王贝贝偿还423，038.45元。在与冯复斌的交易过程中，钱荣华除以贷款方式支付王贝贝70万元外，未支付过其他费用，也未偿还过银行贷款，其向银行申请的贷款均以买受人徐袁钟、杨晓鑫申请转按揭的方式结清。冯复斌与钱荣华之间的房屋买卖所涉的税费79，780元均由王贝贝支付。
【原审裁判】
【争议焦点】原审法院认为：本案的争议焦点在于：一、朱亮、冯复斌以及钱荣华、徐袁钟、杨晓鑫先后签订的三份《XX市房地产买卖合同》效力如何；二、若所涉房屋买卖合同无效，则赔偿责任如何确定。
针对焦点一，一是朱亮与冯复斌之间的房屋买卖
合同效力。原审法院认为根据朱亮、冯复斌及王贝贝之间签订的借款协议，朱亮、冯复斌签订房屋买卖合同的真实目的是为获取银行贷款，且约定贷款由朱亮偿还、房屋由朱亮继续使用，可以认定，该房屋买卖合同系双方当事人为套取银行贷款而签订的虚假合同，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依法应属无效。二是冯复斌与钱荣华间的房屋买卖合同效力。从合同的签订及履行情况看，钱荣华在经人介绍与冯复斌的委托代理人王贝贝签订买卖合同，约定以108万元购买系争房屋后，实际仅以贷款方式支付70万元，未按约定支付首付款和剩余房款，其所称约定零首付的陈述与王贝贝的陈述不一致且不符合常理；此外，钱荣华在系争房屋过户至其名下后，收取王贝贝给付的用于银行还款的2.1万元和费用1万元，并将房产证原件交付王贝贝，办理了系争房屋出售的委托公证，综上，原审法院认为王贝贝关于冯复斌与钱荣华之间的房屋买卖合同实为套取银行贷款而签订的虚假合同的陈述意见予以采信，该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依法应属无效。三是钱荣华与徐袁钟、杨晓鑫间的房屋买卖合同效力。从合同的签订及履行情况看，合同签订前徐袁钟、杨晓鑫对房屋进行了实地察看；合同签订后，徐袁钟、杨晓鑫按约支付了除尾款2万元外的大部分房款，办理了产权过户手续并已实际入住，朱亮并无证据证明徐袁钟、杨晓鑫存在串通、欺诈等影响合同效力的情形存在，交易价格亦符合市场行情，故徐袁钟、杨晓鑫因善意取得而获得系争房屋的所有权，该合同应属合法有效。
针对焦点二，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。现徐袁钟、杨晓鑫已善意取得系争房屋的所有权，而朱亮也未要求返还房屋，故对于房屋不能返还的损失，相关过错方应当承担赔偿责任。关于朱亮的损失，现朱亮主张按2.5万元／平方米计算缺乏依据，而钱荣华与徐袁钟、杨晓鑫之间的交易价格符合市场行情，故原审法院认为应参照钱荣华与徐袁钟、杨晓鑫的实际交易价格即136.6万元确定朱亮的损失。根据钱荣华与王贝贝的签约及履行的过程，钱荣华对于其与冯复斌之间实为套取银行贷款而签订的虚假合同系明知，其在明知自己对系争房屋不具有处分权的情况下，擅自将系争房屋转让给徐袁钟、杨晓鑫，明显具有过错，应承担由此给朱亮造成的损失。钱荣华应将收取的房价款136.6万元（含尚未支付的尾款2万元）扣除其以贷款方式支付给王贝贝的房款70万元后，将余款66.6万元赔偿朱亮。王贝贝根据还款协议收取44万元贷款并无不当，朱亮对此也予以认可，对于还款清单所涉的余额7，780元，朱亮未提供证据其已向王贝贝偿还，王贝贝主张应在其嗣后获得的款项中予以扣除合法有据，予以支持。根据还款协议，朱亮应按约偿还银行贷款，现因朱亮自身原因未能按约还款，冯复斌按照协议约定将房屋变卖或抵押并无过错，但冯复斌和王贝贝未按正常途径将系争房屋变卖或抵押，而是与钱荣华签订虚假买卖合同，由此造成的风险应由冯复斌和王贝贝自行承担。王贝贝以冯复斌名义收取的房款70万元，在扣除代朱亮偿还的贷款本息423，038.45元和朱亮尚欠的7，780元后，余款269，181.55元应返还朱亮，冯复斌作为委托人应与王贝贝就上述款项共同承担责任。至于王贝贝因系争房屋过户给钱荣华所支出的税费，系因其未通过正常途径变卖或抵押系争房产，而是通过假买卖的方式套取银行贷款而产生，其对此具有过错，该部分税费不应在其返还朱亮的房款中予以扣除。王贝贝所称与朱亮之间的其他借款，与本案不具有关联性，本案中不作处理。王贝贝给付钱荣华的3.1万元及钱荣华因结清其申请的银行贷款而偿付的利息，与朱亮的损失不具有关联性，故本案不作处理。因无证据证明徐袁钟、杨晓鑫存在侵害朱亮权利的故意，故徐袁钟、杨晓鑫不应承担赔偿责任。杨晓鑫经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的正常审理。
据此，原审法院作出如下判决：一、确认朱亮与冯复斌于2009年8月24日签订的《XX市房地产买卖合同》无效；二、确认冯复斌与钱荣华于2012年3月26日签订的《XX市房地产买卖合同》无效；三、冯复斌、王贝贝应于判决生效之日起十日内返还朱亮269，181.55元；四、钱荣华应于判决生效之日起十日内赔偿朱亮房款损失666，000元；五、驳回朱亮其余诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人王贝贝不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审判决认定“冯复斌和王贝贝与钱荣华签订虚假买卖合同，由此造成的风险应由冯复斌和王贝贝自行承担”是错误的，相应风险及损失应该由朱亮和钱荣华承担。冯复斌和王贝贝与钱荣华签订虚假买卖合同的根本原因是朱亮存在过错、存在违约行为，所以原审法院未认定朱亮的责任是错误的。钱荣华违反约定将涉案房屋再次出让是导致本案纠纷的关键，钱荣华的过错是最严重的、也是最核心的，但原审法院并未认定钱荣华在第二次虚假买卖合同中的过错和责任也是错误的。第二，原审法院认定朱亮尚欠7，780元有误，认定王贝贝与朱亮的其他借款与本案不具有关联性有误。原审判决有意忽略朱亮欠王贝贝其他款项的事实，仅确认朱亮需偿还30万元和7，780元的事实，在已有生效判决的情况下完全无视王贝贝的抵销权是错误的。第三，原审法院简单认定朱亮的利益以钱荣华与徐袁钟、杨晓鑫的交易价格为准，但房屋过户至钱荣华名下买卖房屋过程中产生的手续费、税费、公证费及其它费用由王贝贝承担是不合理的，即朱亮享受了钱荣华交易产生的利益，而未承担房屋过户至钱荣华的相关费用。王贝贝认为，朱亮房屋的利益应当以冯复斌将房屋卖给钱荣华时的价值为准，后续增值部分应扣除王贝贝承担的各项手续费。请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判或发回重审。
被上诉人朱亮辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，王贝贝确实收取了70万元，扣除朱亮所欠的钱款后，现原审法院判决王贝贝返还多收取的钱款是正确的。第二，整个房屋的操作均是由王贝贝操作的，钱款也是由王贝贝收取的，冯复斌只是名义上的买受人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人钱荣华辩称：不同意上诉人的上诉请求。虽未提起上诉，但钱荣华也不同意原审判决。王贝贝与朱亮的法律关系应自行解决，与钱荣华无关。钱荣华与冯复斌之间是另外的法律关系。原审法院没有考虑到钱荣华的损失，要求钱荣华来承担责任是错误的。请求二审法院依法裁判。
被上诉人冯复斌未到庭作出陈述。
原审第三人徐袁钟、杨晓鑫未到庭作出陈述。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
【本院认为】本院认为：第一，虽因朱亮未按约归还银行贷款，冯复斌依约有权将系争房屋变卖或抵押，但冯复斌与王贝贝就系争房屋与钱荣华签订虚假买卖合同的行为显然不当，由此导致的税费支出等损失，应由其自行承担。第二，关于王贝贝称其与朱亮之间尚有其他借款关系，朱亮欠王贝贝的款项尚未偿还到位，故王贝贝可以行使抵销权的主张，虽然XX市嘉定区人民法院曾于2008年12月判决确认朱亮应偿还王贝贝借款及利息等共计40余万元，但王贝贝、冯复斌与朱亮又于2009年10月13日达成《还款协议》，该《还款协议》写明系因朱亮向王贝贝借款40万元无力归还而订立该协议，后附朱亮债务清单确认应还王贝贝欠款30万元，并在综合计算其他还款事项及相关费用后，由朱亮手书欠条称欠王贝贝7780元。对于该《还款协议》，朱亮称系因朱亮没有偿还能力，故经协商签订，约定用贷款金额偿还30万元用以偿还王贝贝的债务，双方债务结清。因朱亮提出异议，王贝贝所主张的其对朱亮的债权是否成立尚存疑问，王贝贝就此主张抵销，不符合相关法律规定，本院无法支持。第三，王贝贝主张系争房屋的价值应以冯复斌卖给钱荣华时的价值为准，后续增值部分应扣除王贝贝承担的各项手续费，缺乏依据，本院亦无法支持。另外，钱荣华虽称原审判决未考虑其损失显有不当，不同意原审判决，但钱荣华未于法定期间内提起上诉，应视为其对自身诉讼权利的放弃。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
【裁判结果】
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，337.72元，由上诉人王贝贝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长卢薇薇
审 判 员余 艺
代理审判员邬海蓉
二〇一五年二月十三日
书 记 员陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
